主题：马红漫：对小产权房不再统一处理意味着什么

6月26日的《北京商报》报道说，针对小产权房的争论，国土资源部官员近日透露，由于各地小产权房的情况不一样，中央或国土资源部不会出台统一的处理意见。国土资源部与各地共同从实际出发，认真调研，依法合情合理地处理。

与对深圳发放小产权房“准生证”时的表态相比，国土资源部此次的态度已显得较为宽容。其潜台词或可理解为，各地可以因地制宜地进行处理。毕竟小产权房的售出者与买入者，大都属于社会弱势群体，本身都应该得到救济性政策扶持。小产权房“与法不容，于情有理”，如若采取一刀切的硬性监管，或将引发新的社会问题。

客观而言，商品房价格与需求方购买力差距过大的现实催生了小产权房。虽然经历着金融危机的侵蚀，诸多调控政策威力犹存，但5月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。而小产权房的存在，犹如在火爆的楼市中辟出的一块清凉之地。例如，在北京城难觅1万元/平方米以下的楼盘时，通州、顺义、昌平、大兴等地的小产权房却只有2500元／平方米至4000元／平方米。为了实现居者有其屋的梦想，大批中低收入者成为小产权房的中坚需求者。基于现有法律，此类商品房土地属乡镇集体所有，农村产权房被大量售卖给城镇居民，确实有违相关规定，而且住房所有者的房产权利不完全，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

而从小产权房土地供给的源头看，目前农村宅基地流转政策还是相对空白，“小产权房”之所以能够低价出售，就是因为农村宅基地流转范围被限制。从长期看，这部分产权获得流转地位是大势所趋，国有土地与农村集体土地同价同权将成为改革的方向。但在这一体制变化过程中，诸多不确定因素导致部分农村集体土地的流失。小产权房的售价是否真实体现出了土地的稀缺属性，农民财产权益是否受到侵害，都需要完善后的市场制度来鉴定。

可见，“小产权房”虽然于法不容，但于理却情有可原。任何针对性政策都无法绕开这一现实问题，需要充分考虑购房者与农民的双重利益，否则极有可能激化房地产市场的供求矛盾，造成政策效果的事与愿违。正是出于这一顾虑，虽然各级政府近年来三令五申城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，但却迟迟没有进一步的强令执行。深圳市政府不久前提出，允许村民把宅基地的土地性质从“集体所有”办为“国家所有”，但要补交一定的地价。这一创新性的政策可视为对小产权房管理的大胆尝试。国土资源部有关人士也表示，在市场经济条件下，一旦小产权房或无产权房合法化，其价格将与商品房趋同，不再存在价差问题。

这一表述其实未必严谨，小产权房与商品房的价差不仅包括地价和税费，还包括开发商的利润高低。时下，围绕商品房成本构成、毛利空间争论不断。在小产权房逐步走向合法化的过程中，考量商品房真实成本和合理售价的机会也渐次浮出水面。基于渐进式改革推进的理念，笔者建议，不妨就让小产权房成为商品房市场体制改革的试金石，重新去探求市场的理性价格区域，让虚高的房价逐步回落，进而让小产权房的低价市场影响继续发挥下去。

小产权房的出现是房地产市场供给矛盾激化的产物，它虽然与现有法律相悖，但却在一定程度上反映着现实民意，所以针对性的政策设计需要具备更多艺术性。因地制宜地解决相关问题只是基础与前提，房地产市场真正的政策考验其实才刚刚开始。   (作者系经济学博士)