主题：商业地产与住宅地产营销之差别初探

商业地产与住宅地产营销之差别初探
【相对于住宅地产，商业地产是一种全新的、方兴未艾的事业；对于近年来重庆房地产风起云涌的商业地产开发，有许多要讨论的和探索的东西，对于我们每个习惯于住宅开发的从业人员，无疑是一次“与时俱进”的机会。】 探究两种地产模式在营销策略上的特点，非常有意义。结合对两种产品的销售体会和一此交流与思索，在此抛砖引玉，欢迎批判
一、营销主题 消费者在购买任何一种商品的时候，购买的实际上都是一种梦想，这种梦想在某一个方面满足了他的需求，所以愿意付出货币等值或不等值交换。 对于住宅来说，消费者购买的是一种他们需要的“生活方式”，因为无论怎样讲，房子本身没有特别大的差异，不同的只是赋予房子的内涵，所以宣传主题往往侧重于对未来生活梦境的憧憬和提前写真。 商业地产实际上更多的是一种投资的概念。作为投资而言，回报率和回报周期才是消费者真正关心之所在。
二、推广对象 住宅房地产面对的消费群体主要分两种：用于自住的购房者和用于投资的购房者（主要是中心地区的小型公寓）。用于自住的购房者又分为首次购房自住和二次及多次购房者，他们的心态是完全不同的。住宅地产纯投资在目前的经济水平下相对消费群不多，但去年底以来有快速增长的趋势，他们关心的是该区域长远发展以及今后出租的前景问题。 在商业地产上，推广对象是分阶段来划分的。首先是将商铺出售或出租出去，推广的目标也分两类：用于自己经营的业主和用于投资的业主。自营客户关心的是商圈的成熟度、消费群基数和消费能力；投资客户则更注重该地段的发展前景和投资回报的周期。在整体交房、商场开始运作后，推广对象将发生转移，重点是怎样吸引更多的消费者光顾商场，从而提升整个商场的人气和形象，这是摆在商场经营管理面前一个迫切的问题。 
 三、营销周期 营销周期和市场供给量是密不可分的。目前的房地产市场上，住宅地产的提供量远超过商业地产，所以消费者可选择的机会就多，考虑的周期也长，加上住宅开发已经向规模化、集约化发展，所以住宅地产的营销周期相对就很长，在具体的作业方式上，通常分成几个大阶段来执行。 商业地产在这一点上与住宅地产完全不同，商业地产能永续存在的前提是需要足够的市场支撑和足够的人群消费，所以商业地产一般都是在一个相对成熟的区域进行开发，这样投资总额相对很高，但是实际开发面积相对小，吸收的客户也少，所以营销周期要求尽可能短，否则战线过长，市场冷却后再积聚温度那就困难的多。
四、消费者关心的问题 住宅消费者关心的几个关键指标排序是：价格、地段、户型、品质、开发商实力、服务、配套。 商业地产客户关心的问题是：地段、价格、后续管理、开发商实力。因为商业地产必须有足够的人气才能支撑，所以一个商业地产项目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素决定的。 
五、推广节奏 房地产推广的一个营销周期一般由几个递进的阶段构成：预热期（市场引导/培育期）、内部认购期、开盘期、强销期、持续期和清盘期。 作为住宅地产来说，因为要分成几个营销阶段推广，所以它是由几个营销周期组合而成，每一个营销周期基本上都要完整包括上述阶段；否则市场引导不够，项目优势展示不全、消费者对今后生活的了解不够，市场接受就有限。 在商业地产，可能只需包括上述部分阶段，比如预热期和内部认购期合并，或者直接从预热期进入开盘并立即转入强销期；如果先天条件优越，不违背当地市场价格体系，可能开盘时就直接进入了清盘期。 以下待续： 
六、媒介策略 七、现场包装 八、宣传费用分配 九、营销活动 

太小儿科

你觉得它应该和住宅地产不同,但是怎么不一样?     ?1,2天说得完啊????