主题：社科院经济学家易宪容称"房地产回暖有假象"

“楼市小阳春是虚假繁荣，武汉楼市价格也存在泡沫。”昨日，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在汉纵论金融危机下房地产的走势。

小阳春有假象

今年一季度开始，包括武汉在内的全国70个可统计的大中城市房地产市场出现销量上升、降价减少的“小阳春”现象。以武汉为例，一季度销售商品住宅2万套，比去年同期增加87%。上月销售量再次过万，商品住房均价略涨。

易宪容判断，销量复苏是与去年雪灾期间全国房地产大幅萎缩相比较的，如果按正常水平看，这种销量增长依然缓慢。比如最能反映真实销量水平的住房按揭贷款，在前年房地产活跃时，个人住房贷款月均新增600多亿元，而今年一季度平均月增长才328亿元。

他说，不少地区售楼存在雇人排队，制造紧张心态，购房后再故意退房，以吸引老百姓入市。

武汉楼市有泡沫

易宪容认为，武汉一手商品住宅均价约5200元/平方米，相对京沪动辄2万元的价格，的确不算高。但仍有泡沫。“衡量房价是否合理有3个指标：月还款额占收入的28%——35%；家庭负债率不超过50%；更重要的是房价收入比在3—6倍。即一套住宅的价格是家庭年收入的3—6倍。”

去年武汉人均可支配收入1.67万元，照此匡算，买100平方米住宅要花52万，房价收入比在15倍以上，远高于合理水平。

易宪容评价，武汉的开发商也总拿刚性需求说事，认为城市化进程带来的刚性需求会支撑房价向上。“实际上根本没有什么刚性需求，只要房价一涨，有支付能力的人就会减少。房价超出心理预期就会导致销量下降，市场重归冷清。”

房地产没调整完

我国房地产调整始于前年10月，一年后国际金融危机爆发，导致房地产市场更加冷清，为救市去年底国家及地方政府相继出台系列减税放贷举措，从而使房地产出现短期繁荣。“房地产调整有其自身规律，一般会有几年周期。政策的出台，会延缓调整的深度和时间，但在目前经济危机的大环境中，房地产调整远未结束。”

易宪容判断，房地产何时触底，要看未来政府会不会出台促进房地产的政策；也要看开发商的决策。“要使房地产健康发展，关键要区分开投资性和消费性的购房行为。国家目前正在商议出台物业税，这是财产税的主体税种之一，一旦开征会有效压缩投资性购房利润空间，把多收的税用于补贴广大百姓。”

易宪容预测，投资买房同样可能亏得大，比如现在香港房价还没回到1997年前。“但如果工资水平持续上升，房价肯定上升。但后者涨幅要低于前者才是房地产发展的健康水平。”