主题：标普预测年内房价会再降10%，那涪陵呢？

标普预测年内房价会再降10% “良性的打折或将变为价格战”

三季度还债压力最大，小开发商会被挤掉

人人都在关心房价，不仅中国人，外国人也掺和进来了。

24日，国际四大评级机构之一的标普发布了《信用分析：信托贷款和境外债务风险暴露较高的中资地产商面临挑战》的报告，报告预测今年内中国的房价还会跌10%。

“可能通过激进降价推动房地产销售或出售资产。一旦开发商感觉到困难加剧，良性的价格打折将转化为价格战。”标普对中国楼市不太乐观。

相对而言，中国社科院在同一天发布的《房地产蓝皮书》中所说的就好了很多：房价只是略降，价格战很难形成……

预测就是一个参考，都是顶级的研究机构，听谁的?

中外机构都说是债务惹的祸

社科院专家组认为，今年房价会有所回落，是因为部分开发企业会出现债务危机，被迫降价。在这一点上与标普的观点一致。

标普在报告中指出，获得标普评级的30家房地产开发商，未来12个月内的到期债务规模较上年同期增长57%达1560亿元，同时现金储备下降12%至1760亿元，因开发商必须偿还债务和支付营运开支，另外，2012年许多获评级的开发商面临较高的再融资风险。

只是在债务危机的程度上，社科院的预测更为乐观。而标普认为：“ 因库存上升和存在流动性压力，一旦这些开发商感觉困难加剧，良性的价格打折将转化为价格战。如果过去两个月房地产销售复苏的态势失去动力，有序回调被破坏，价格战可能很快会出现。2012年中国房地产开发商面临艰难的抉择。部分开发商别无选择，只能激进降价或出售资产。”

第三季度还债1000亿 房企压力最大

标准普尔信用分析师李国宜表示：“2012年许多获评级开发商的借款成本普遍上升，且融资渠道减少，从而削弱其盈利能力和现金流。评级不高于‘B’的债券收益率超过15%，而开发商的利润率为20%~30%。尽管部分公司的评级较高且能够进入境外贷款市场融资，但它们也面临比以前更高的利率和更短的贷款期限。”

另外，公开评级的30家中资开发商2012年到期债务规模占未到期债务总额的31%。其中，今年到期债务中的约42%是境外债券、境外银行贷款和境内信托贷款，这些种类都是较难取得再融资的种类。

这就意味着，一些开发商在对上述债务种类进行再融资时可能遇到较大困难，因为境外债务易受市场信心影响且信托贷款受监管层监控。

中金公司的研究表明，从2012年开始将是房地产集合类信托的偿付高峰，第三季度到期规模约1000亿元，其他季度到期规模350亿至500亿元。2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元。

“整体降10%绝对有可能”

虽然今年一季度各地楼市都迎来了“小阳春”，但随后几个月的楼市情况，似乎被标普言中，复苏态势并不乐观。

据重庆统计局最新数据显示，一季度我市房地产企业融资情况景气度为67.44，处于不景气区间;盈亏状况景气度为74.42，呈连续下滑趋势。

重庆鼎合房地产研究中心总经理陈震说，这反映了资本仍在房地产市场外徘徊，放贷方等看清局势后再行动，尤其是银行目前对房企贷款仍卡得很紧。

“大力促销能对资金流有所帮助。不过，大开发商由于品牌、策略、资源联合等多重优势，楼盘越来越多，项目越做越大。而小开发商就难了，‘两极分化’是必然的，小企业将会被挤掉。”一位不愿透露姓名的开发商营销总监告诉记者。

“目前开发商融资除了借贷，就只能‘快跑’了，最关键还是价格。”重庆中原地产副总经理何伟坚说，整体均价下降10%绝对有可能，首先是重庆的供应量大，而且公租房大量面市对整个房价的触动也会蛮大的，同时重庆无限购政策，开发商可以通过降价跑量回笼资金。

南岸、渝北、九龙坡下调压力大

面对紧张的资金压力，部分开发商别无选择，只能激进降价或出售资产。一场开发商之间的“价格战”正在酝酿。

“一般可比性较高的物业未来降价的压力更大。”何伟坚说，“从我们接触开发商发现，现在很多企业都将重心转移到开发高层产品上边，也就是未来一段时间高层集中供应量将会很大，价格下调的压力更大。”

“一般来说，供应量大的地方，企业竞争压力就大，降价幅度也会大些。”钢运房产总经理王永明告诉记者，目前南岸区、渝北区、沙坪坝大学城片区一手房供应都很大，降价的压力比较大。”

重庆领域机构市场部经理张鑫认为，看刚需产品的话，目前南岸五公里片区、九龙坡二郎巴国城片区，降幅都比较大。如果是改善性产品，目前照母山片区、北滨路片区、南岸茶园片区供应量都相对很大，目前很多高端物业的价格还稳着的，接下来高端物业也会有10%的降幅。

本报记者 李强

●标普在报告中指出，获得标普评级的30家房地产开发商，未来12个月内的到期债务规模较上年同期增长57%达1560亿元，同时现金储备下降12%至1760亿元