主题：关注3·15 对房地产开发商的那些霸王条款说“NO”！
- 发表于2012-03-15
律师点评：先缔约再履约是交易的基本程序，而房地产开发商出于防止签约后房地产购房者退房解除备案麻烦的考虑，在签订《认购书》时就“补充约定”买方必须付清款方可签订买卖合同，由此给房地产购房者造成的结果是：没有签订合同先支付完毕了房款，签合同时即便不能接受种种不平等条款，也必须被动接受，任人宰割。
2.无论何种原因导致买方按揭不成必须一次性付款
律师点评：房地产购房者之所以选择按揭购房就是因为没有能力一次性付款，房地产开发商在合同中设定该条款导致购房者即便是因银行房贷政策变化等非自身原因贷款受阻无法履行合同时也必须履行合同，否则将面临定金被没收、承担违约金，甚至被强制继续履行合同拍卖房屋支付剩余房款的风险。
3.售楼广告、售楼书、网站、模型、宣传片等内容仅供参考，以政府最终审核为准，买方签订合同未受此影响
律师点评：售楼广告、售楼书、网站、模型、宣传片等是房地产购房者购房信息的来源，也是房地产购房者信以为真并决定购房的重要原因，房地产开发商该条款等于宣布了上述所有宣传无效或者虚假，并强迫房地产购房者承认选择购房与其宣传无关。
4.车位、车库、架空层、顶层、外墙广告、公共场地等均归房地产开发商所有
律师点评：根据《物权法》规定，除非占用业主共有道路或者其他场地的车位归业主共有外，车位、车库的权属由当事人约定，房地产开发商利用其格式合同制定者的有利地位无一例外地将车位、车库归为己有，使得该立法形同虚设(这当是物权法的立法败笔所在)，而架空层、顶层、外墙广告、公共场地均属《物权法》规定业主共有范围，房地产开发商无权通过“协商”的方式据为己有。
5.卖方保留变更规划及交楼标准的权利，并以实际交付为准，买方不持有异议
律师点评：项目规划及交楼标准对房地产购房者来说至关重要，也是合同必须确定的事项，房地产开发商设定该条款导致的直接结果是可以任意变更、修改合同而无需房地产购房者同意，实际上等于没有约定规划和交楼标准，房地产购房者签订的购房合同只能约束自己，不能约束房地产开发商，失去了全部意义。
6.卖方因相邻关系等第三方原因导致迟延交房、迟延办证无需承担责任
律师点评：卖方因与相邻方的纠纷与房地产购房者没有任何关系，据此免除责任没有任何法律依据。根据该条款，如果与第三方之间的纠纷常年得不到解决，卖方就可以无限期地不履行合同了!
7.先收楼后验房
律师点评：先验房再交房是众所周知的基本程序，房地产开发商要求房地产购房者先收楼后验房的目的很明确：收楼等于认可房屋符合交付标准，即便出现质量问题购房者也很难维权。
8.质量争议以项目原监理单位验收或检测意见为准
律师点评：一方面项目原监理单位是房地产开发商委托并收取了房地产开发商监理费的，自然代表房地产开发商说话，另一方面，原监理单位是工程竣工验收的直接参与见证者，其不可能自己否定自己的验收结果，故房地产开发商该条款的设定其实是剥夺了房地产购房者委托第三方公正、独立检测的权利。
9.所有合同及相关文件均系买卖双方充分协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同，卖方对合同条款保留解释权并负责解释。
律师点评：《合同法》对格式条款有特别规定，并对格式条款的提供者设定了非格式条款没有的提示和说明的义务。房地产开发商提供给房地产购房者的补充协议是在其法律顾问团参与下经过深思熟虑、字斟句酌、售房前制定好、未与所有房地产购房者协商(因房地产购房者不确定也不可能协商)、对其单方有利、所有房地产购房者必须适用的通用格式条款，而且密密麻麻、字体远远小于主合同字体，房地产开发商通过“约定”的方式将合同性质界定为非格式合同，目的就是为了逃避格式合同提供方的义务以及对房地产购房者有利的法律适用。
- 发表于2012-03-15
1、 争议双方协商解决：
房地产争议双方直接协商是目前解决房地产争议的最常见途径。针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通，指出问题并商议解决办法。
2、 求助于消费者协会：
商品房购销产生争议，解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助消费者协会对相关商品房购销纠纷的买卖双方进行调解、处理问题。
3、 向政府主管部门申请调解处理：
针对所购商品房存在的与购房合同不符、施工质量、延期交付、物业管理、虚假广告、收费等问题，购房者可向包括地方建设委员会、规划委员会、房管局、工商管理等相关政府主管部门投诉并申请调解、处理。
4、 向仲裁委员会申请仲裁：
房地产交易过程中出现的法律规定应由行政机关处理的行政争议之外的纠纷，如购房合同的履行等问题，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。
5、 通过法院司法途径：
购房者通过协商、调解无法解决的房地产争议问题，。可通过司法途径，向地方法院提起诉讼解决相关问题。小贴士：购房者在选择解决房地产争议的途径时，应立足于解决问题，分清不同的法律、利害关系，而不要引起讼争。
- 发表于2012-03-16
我要对你说......NO！ 
买房人一旦与房地产开发商签订购买协议之后，消费者就拥有了相应的业主权益。但是当纠纷、矛盾发生时，业主总是处于被动挨打的地位，买房人的“胳膊”总是扭不过房地产开发商这个“大腿”。业主处于弱势地位，房地产开发商与房地产购房者之间的斗争就从来没有停止过，这其中发生了众多具有代表性的诚信缺失事件。