1
前两天我去蔡家看了个项目，旭辉嘉悦广场。
2017年，如果按面积算，它是重庆销量最高的商办产品，LOFT和平层SOHO加起来、总共卖了1500多套，其中LOFT卖了1000套出头，整个项目剩余的房源、应该不到100套了。
在未来的房地产市场上，小户型的商务公寓，会越来越少，因为按照重庆最新的规划设计要求，单套面积在建筑面积150平米以内的商办物业，未来不准配卫生间了，这意味着未来的商业用地，不太可能再用来开发小户型公寓。
未来的LOFT产品，更是几乎不太可能出现，如果我没记错的话，今后商业属性的塔楼、层高超过4米5、就不能按单层计算面积了，也就是说，层高5米多、买一层送一层的LOFT，再也做不出来了。
2
所以，未来我可能没有太多机会，去写这种LOFT产品，因为未来的房地产市场，已经几乎与它无关，就像2017年以后的足球舞台，和球员身份的卡卡小罗兰帕德托蒂拉姆德米凯利斯罗西基、再也无关一样。
在这种产品即将整体退市的时候，有一件事、倒是比较适合去做，那就是去评价一下它的功过是非。
3
这种商业属性的公寓产品，在很长时间以来、其实并不太受待见，因为首付必须要5成按揭只能做10年，因为每层楼的户数通常都很多，因为户型进深普遍都很大、卫生间普遍不能通风采光，因为不能象住宅一样帮业主迁户口，因为水电费比普通住宅高、转让的时候增值税比例也高……所以，很多人一说到商务公寓，都是一副很不了然的样子。
关于商务公寓，以上的缺点，差不多都是事实，我个人对于这种产品、也从来没有表现出过太高的热情，但我认为，它本身却并不象这些批评者们、所评论的那样不堪。
4
比如前年，我就给一位**同学、推荐过这种房子。
我这位**同学，是某外地单位的驻渝主管，虽然确定不会在重庆定居，但每个月都会到来、每年累计下来大概有三四个月呆在重庆，公司每个月会给点租房补贴，于是他就想，不如用这点租金补贴、去按揭一套房子。
我推荐他找个繁华点的地方，去买套精装修的LOFT公寓，楼下吃的喝的买的啥都有，看个电影健个身、坐公交轻轨出门谈个业务、约客户见个面，都很方便；如果想节约点居住成本，还可以隔成上下两间，自己住一间、另外一间租出去，如果来租房子的妹子颜值高，租金便宜点也不是不可以……是不是很美好？
关键是总价很便宜、首付月供都很低，如果今后自己不住，两个小单间出租、抵个月供也很轻松……是不是很科学？
至于贵出来的那点水电费，你自己一个人住的话、每个月能多花几块钱？拿来出租的话，又有几个租客在意那几块钱？
5
单纯从投资的角度看，这种小公寓，其实有它可取的地方。
今天在重庆，一套价值120万的房子，每月能租个2500就不错了，同样的金额、如果是买两套LOFT，分隔成4套出租，只要不是太垃圾的地段，共计租个四千块至少是比较保险的，运气好点租个五六千也是有可能的，每年租金算下来差不多要高三万块——对于一个总金额不过百把万的投资来说，每年三万块的差距，不算小吧？
6
顺便聊件事。
从这个公众号开通以来，我被问得最多的一个问题就是：自住兼投资，求推荐。
这个问题我很难回答啊，各位大哥，我们先用一套总价100万的房子为例，来算个账：
第一，首付40万，贷款60万，按照目前利率上浮20%，每个月付出的纯利息成本大概是3000，5年的利息成本是18万；而首付40万的正常收益按照6%算，5年收益大概有12万，加上损失的契税跟大修等费用，5年的持有成本大概在35万。
第二，如果你花30万装修，转手的时候，相比清水房能多卖15万就不错了，如果是装修成本高的别墅或是跃层洋房，折价的比例还会更高。
第三，如果你卖房子的时候，出手比较着急，比市场平均水平低5个点，是很有可能的。
以上，就是通常所谓的“沉没成本”，也就是说，如果一套100万的房子、持有5年的时间，房价涨个60%，从投资的角度看，收益基本和用首付款买理财差不多，当然你可以得到的一个附加值是，免费住了两三年。
7
算过这笔账以后，我们再来看：5年高于60%的涨幅，有没有可能呢？我个人的看法是，有可能，但得分时机。
过往房价的通常规律是，涨一两年、稳三四年，过去两年全国的房价已经涨过一大截了，今天很多一线城市和热点二线城市，房价已经开始变得疲软甚至开始出现小跌了，所以站在今天这个时间节点，去期望未来5年、有6成甚至比例更高的涨幅，得偿所愿的概率也许并不大。
当然我们可以通过延长持有周期，去等待下一轮上涨，但这同样有两个问题：
第一，整个房地产的游戏规则，也许会变，假如、我是说假如，万一所谓的长效机制真搞成了，未来的房价疯不起来了，而另一面，自己手里的筹码因为各种“沉没成本”，变得越来越高，怎么搞？
第二，到下一个周期的时候，你手里的产品，在功能档次上会不会落伍？会不会在“沉没成本”之上、因为市场新产品的功能升级、再被折一次价？
我觉得在这个市场上，很多人高兴得太早了：自己买了某个项目的一期、一套100平米的房子，看到二期涨了800块，就觉得自己赚了8万了，这只代表比你后买的人、比你高出了8万成本，而不代表你赚了8万，如果连这个区别都搞不清楚，被人当韭菜割的时候，千万不要喊冤。
所以在过去一年，我一直的建议都是：
自住随意买，因为亏不到哪里去、一家人住得好也很重要。
但投资需谨慎，因为真正的投资赚钱，和纸面上看起来那点浮盈，是两个概念，并且，最好不要去赶大涨以后的那个波段，去抢最后那几个铜板——因为只要出现过热的局面，就必须提防社会主义的铁拳。
8
2017年，重庆大概卖了4万套商用公寓，其中年销售超过1000套的项目，大概有14个。对此我个人看法是，单纯从投资来看，这些过去很多人看不起的商用公寓，尤其是可以隔成两套的LOFT产品，未来5年的收益，很可能会强过普通住宅，原因有两点：
第一，它至少可以租几个钱，就算是大学城、又或是嘉悦广场所在的蔡家，这些并非传统中心地段的LOFT公寓，隔成两套后，一个月至少也能租个千把两千块吧。
第二，如果未来真的一刀切，不允许搞这种小户型公寓了，供应量的上限得到控制，对于这些业主来说，不失为一件好事，物以稀为贵。
9
在规划层面，把这种小公寓被一刀砍掉，貌似不是什么好事。
比如开发商，拿一块地、规划要求必须要做10万平米商业，放在以前，至少还可以搞几栋小户型公寓，现在公寓不能做了、购物中心和写字楼整体又过剩，该怎么搞？
对于普通消费者来说，这很可能也是一种损失。虽然这种小户型公寓、有这样那样的问题，比如鱼龙混杂，比如户型通风采光普遍比较差，还不能解决落户和子女读书的问题，但对于很多人来说，它至少是一种低成本的生活选择、一种低门槛的创业选择，比如它至少可以让很多年轻人花2000块左右的租金、就住进观音桥；它至少可以让很多人花2000块钱租金，就开家小店、或是一间小工作室，开始自己的打拼。
如果已经建成的公寓越来越破旧、功能和配套越来越跟不上需求，而新的供应又没有，你让这些刚创业的年轻人，都去租甲级写字楼？租金八九十一平米不说，物管费一平米十几块、夏天一个月空调费都是几千，TM说好的万众创业呢？该怎么搞？
对于公寓的买家来说，也意味少了一个选择。比如，我见过一些年轻女孩子，买套公寓自己住了几年，反正租房子也要付租金、算下来月供和租金差不多，后来结婚了换房子了，把它租出去、租金每个月拿来买两件衣服、买点口红面膜，挺好的啊，你现在一刀切不准建了，未来妹子们的口红面膜，该怎么搞？
对于我这种键盘党，写评论的菜单里，被活生生的砍了一个品种，又该怎么搞？
10
在我写过的所有看楼记里面，这大概是产品说得最少的一篇，因为这种产品本身，实在是没太多好讲：每层20户左右、每户都是一个长方形的房间，可以住人，可以开酒店、可以开各种店，可以搞各种工作室、可以搞小公司，大概就是这个样子。
不过，就公寓产品而言、关于嘉悦广场的区位，可以大概聊几句：
第一，至少在蔡家板块以内，它是比较适合做公寓的地段，因为离轻轨站近，并且蔡家所有的集中商业，都是围绕它四面展开。
第二，蔡家肯定不算是传统的城市中心地段，和观音桥解放碑大坪之类，肯定没法比，但蔡家的公寓，也许未来前景并不差：首先它有望抓在一些在六号线附近站点工作的年轻人，其次是北部各个新兴组团，各种产业园、各种新建商业，比如礼嘉和中央公园的商业中心、悦来的会展和产业园、同兴水土的工业园等等，都需要一些公寓配套。如果未来不准再建公寓了，它的租赁前景，有可能还不差。
11
嘉悦广场的公寓总数，应该超过2000套，目前剩下的所有房源，应该不超过100套；如果把范围放大一点，2017年，重庆这4万套公寓的新业主，差不多应该是最后一波上车的公寓客户了。
所以严格来说，现在去讨论嘉悦广场的公寓也好，去聊整个公寓市场也好，不管大家看不看好，都没有太多现实意义了，因为没有生产就没有买卖，而没有买卖、就不再关乎我们的未来。
2018年，虽然市面上还会有一些公寓产品销售，包括一些存量，以及一些规划方案提前过了审批的项目，但我估计，很多开发商会用稀缺概念卖高价，把投资户的空间吃掉，所以这场席，事实上差不多已经凉了。
但作为一个写评论的，在一种产品即将整体退出市场之际，多少应该聊两句，因为它曾经是一种重要的存在，曾经走进过很多人的事业和生活——就像小罗一样，他不会再踢球了，但这并不影响我记得他。
最后，祝这一波上末班车的客户，最终都能得偿所愿，投的这笔小资，能赚到些小钱。
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前两天我去蔡家看了个项目，旭辉嘉悦广场。
2017年，如果按面积算，它是重庆销量最高的商办产品，LOFT和平层SOHO加起来、总共卖了1500多套，其中LOFT卖了1000套出头，整个项目剩余的房源、应该不到100套了。
在未来的房地产市场上，小户型的商务公寓，会越来越少，因为按照重庆最新的规划设计要求，单套面积在建筑面积150平米以内的商办物业，未来不准配卫生间了，这意味着未来的商业用地，不太可能再用来开发小户型公寓。
未来的LOFT产品，更是几乎不太可能出现，如果我没记错的话，今后商业属性的塔楼、层高超过4米5、就不能按单层计算面积了，也就是说，层高5米多、买一层送一层的LOFT，再也做不出来了。
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所以，未来我可能没有太多机会，去写这种LOFT产品，因为未来的房地产市场，已经几乎与它无关，就像2017年以后的足球舞台，和球员身份的卡卡小罗兰帕德托蒂拉姆德米凯利斯罗西基、再也无关一样。
在这种产品即将整体退市的时候，有一件事、倒是比较适合去做，那就是去评价一下它的功过是非。
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这种商业属性的公寓产品，在很长时间以来、其实并不太受待见，因为首付必须要5成按揭只能做10年，因为每层楼的户数通常都很多，因为户型进深普遍都很大、卫生间普遍不能通风采光，因为不能象住宅一样帮业主迁户口，因为水电费比普通住宅高、转让的时候增值税比例也高……所以，很多人一说到商务公寓，都是一副很不了然的样子。
关于商务公寓，以上的缺点，差不多都是事实，我个人对于这种产品、也从来没有表现出过太高的热情，但我认为，它本身却并不象这些批评者们、所评论的那样不堪。
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比如前年，我就给一位**同学、推荐过这种房子。
我这位**同学，是某外地单位的驻渝主管，虽然确定不会在重庆定居，但每个月都会到来、每年累计下来大概有三四个月呆在重庆，公司每个月会给点租房补贴，于是他就想，不如用这点租金补贴、去按揭一套房子。
我推荐他找个繁华点的地方，去买套精装修的LOFT公寓，楼下吃的喝的买的啥都有，看个电影健个身、坐公交轻轨出门谈个业务、约客户见个面，都很方便；如果想节约点居住成本，还可以隔成上下两间，自己住一间、另外一间租出去，如果来租房子的妹子颜值高，租金便宜点也不是不可以……是不是很美好？
关键是总价很便宜、首付月供都很低，如果今后自己不住，两个小单间出租、抵个月供也很轻松……是不是很科学？
至于贵出来的那点水电费，你自己一个人住的话、每个月能多花几块钱？拿来出租的话，又有几个租客在意那几块钱？
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单纯从投资的角度看，这种小公寓，其实有它可取的地方。
今天在重庆，一套价值120万的房子，每月能租个2500就不错了，同样的金额、如果是买两套LOFT，分隔成4套出租，只要不是太垃圾的地段，共计租个四千块至少是比较保险的，运气好点租个五六千也是有可能的，每年租金算下来差不多要高三万块——对于一个总金额不过百把万的投资来说，每年三万块的差距，不算小吧？
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顺便聊件事。
从这个公众号开通以来，我被问得最多的一个问题就是：自住兼投资，求推荐。
这个问题我很难回答啊，各位大哥，我们先用一套总价100万的房子为例，来算个账：
第一，首付40万，贷款60万，按照目前利率上浮20%，每个月付出的纯利息成本大概是3000，5年的利息成本是18万；而首付40万的正常收益按照6%算，5年收益大概有12万，加上损失的契税跟大修等费用，5年的持有成本大概在35万。
第二，如果你花30万装修，转手的时候，相比清水房能多卖15万就不错了，如果是装修成本高的别墅或是跃层洋房，折价的比例还会更高。
第三，如果你卖房子的时候，出手比较着急，比市场平均水平低5个点，是很有可能的。
以上，就是通常所谓的“沉没成本”，也就是说，如果一套100万的房子、持有5年的时间，房价涨个60%，从投资的角度看，收益基本和用首付款买理财差不多，当然你可以得到的一个附加值是，免费住了两三年。
7
算过这笔账以后，我们再来看：5年高于60%的涨幅，有没有可能呢？我个人的看法是，有可能，但得分时机。
过往房价的通常规律是，涨一两年、稳三四年，过去两年全国的房价已经涨过一大截了，今天很多一线城市和热点二线城市，房价已经开始变得疲软甚至开始出现小跌了，所以站在今天这个时间节点，去期望未来5年、有6成甚至比例更高的涨幅，得偿所愿的概率也许并不大。
当然我们可以通过延长持有周期，去等待下一轮上涨，但这同样有两个问题：
第一，整个房地产的游戏规则，也许会变，假如、我是说假如，万一所谓的长效机制真搞成了，未来的房价疯不起来了，而另一面，自己手里的筹码因为各种“沉没成本”，变得越来越高，怎么搞？
第二，到下一个周期的时候，你手里的产品，在功能档次上会不会落伍？会不会在“沉没成本”之上、因为市场新产品的功能升级、再被折一次价？
我觉得在这个市场上，很多人高兴得太早了：自己买了某个项目的一期、一套100平米的房子，看到二期涨了800块，就觉得自己赚了8万了，这只代表比你后买的人、比你高出了8万成本，而不代表你赚了8万，如果连这个区别都搞不清楚，被人当韭菜割的时候，千万不要喊冤。
所以在过去一年，我一直的建议都是：
自住随意买，因为亏不到哪里去、一家人住得好也很重要。
但投资需谨慎，因为真正的投资赚钱，和纸面上看起来那点浮盈，是两个概念，并且，最好不要去赶大涨以后的那个波段，去抢最后那几个铜板——因为只要出现过热的局面，就必须提防社会主义的铁拳。
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2017年，重庆大概卖了4万套商用公寓，其中年销售超过1000套的项目，大概有14个。对此我个人看法是，单纯从投资来看，这些过去很多人看不起的商用公寓，尤其是可以隔成两套的LOFT产品，未来5年的收益，很可能会强过普通住宅，原因有两点：
第一，它至少可以租几个钱，就算是大学城、又或是嘉悦广场所在的蔡家，这些并非传统中心地段的LOFT公寓，隔成两套后，一个月至少也能租个千把两千块吧。
第二，如果未来真的一刀切，不允许搞这种小户型公寓了，供应量的上限得到控制，对于这些业主来说，不失为一件好事，物以稀为贵。
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在规划层面，把这种小公寓被一刀砍掉，貌似不是什么好事。
比如开发商，拿一块地、规划要求必须要做10万平米商业，放在以前，至少还可以搞几栋小户型公寓，现在公寓不能做了、购物中心和写字楼整体又过剩，该怎么搞？
对于普通消费者来说，这很可能也是一种损失。虽然这种小户型公寓、有这样那样的问题，比如鱼龙混杂，比如户型通风采光普遍比较差，还不能解决落户和子女读书的问题，但对于很多人来说，它至少是一种低成本的生活选择、一种低门槛的创业选择，比如它至少可以让很多年轻人花2000块左右的租金、就住进观音桥；它至少可以让很多人花2000块钱租金，就开家小店、或是一间小工作室，开始自己的打拼。
如果已经建成的公寓越来越破旧、功能和配套越来越跟不上需求，而新的供应又没有，你让这些刚创业的年轻人，都去租甲级写字楼？租金八九十一平米不说，物管费一平米十几块、夏天一个月空调费都是几千，TM说好的万众创业呢？该怎么搞？
对于公寓的买家来说，也意味少了一个选择。比如，我见过一些年轻女孩子，买套公寓自己住了几年，反正租房子也要付租金、算下来月供和租金差不多，后来结婚了换房子了，把它租出去、租金每个月拿来买两件衣服、买点口红面膜，挺好的啊，你现在一刀切不准建了，未来妹子们的口红面膜，该怎么搞？
对于我这种键盘党，写评论的菜单里，被活生生的砍了一个品种，又该怎么搞？
10
在我写过的所有看楼记里面，这大概是产品说得最少的一篇，因为这种产品本身，实在是没太多好讲：每层20户左右、每户都是一个长方形的房间，可以住人，可以开酒店、可以开各种店，可以搞各种工作室、可以搞小公司，大概就是这个样子。
不过，就公寓产品而言、关于嘉悦广场的区位，可以大概聊几句：
第一，至少在蔡家板块以内，它是比较适合做公寓的地段，因为离轻轨站近，并且蔡家所有的集中商业，都是围绕它四面展开。
第二，蔡家肯定不算是传统的城市中心地段，和观音桥解放碑大坪之类，肯定没法比，但蔡家的公寓，也许未来前景并不差：首先它有望抓在一些在六号线附近站点工作的年轻人，其次是北部各个新兴组团，各种产业园、各种新建商业，比如礼嘉和中央公园的商业中心、悦来的会展和产业园、同兴水土的工业园等等，都需要一些公寓配套。如果未来不准再建公寓了，它的租赁前景，有可能还不差。
11
嘉悦广场的公寓总数，应该超过2000套，目前剩下的所有房源，应该不超过100套；如果把范围放大一点，2017年，重庆这4万套公寓的新业主，差不多应该是最后一波上车的公寓客户了。
所以严格来说，现在去讨论嘉悦广场的公寓也好，去聊整个公寓市场也好，不管大家看不看好，都没有太多现实意义了，因为没有生产就没有买卖，而没有买卖、就不再关乎我们的未来。
2018年，虽然市面上还会有一些公寓产品销售，包括一些存量，以及一些规划方案提前过了审批的项目，但我估计，很多开发商会用稀缺概念卖高价，把投资户的空间吃掉，所以这场席，事实上差不多已经凉了。
但作为一个写评论的，在一种产品即将整体退出市场之际，多少应该聊两句，因为它曾经是一种重要的存在，曾经走进过很多人的事业和生活——就像小罗一样，他不会再踢球了，但这并不影响我记得他。
最后，祝这一波上末班车的客户，最终都能得偿所愿，投的这笔小资，能赚到些小钱。