主题：关于房屋托管的内幕

去年8月份大学毕业就进入了一家房屋托管公司，现在说起来干了一年多。但对于房屋托管的一些问题也有了自己的认识。
    房屋托管按照百度百科解释为：
房屋托管是在不改变业主（房屋产权所有者）房屋产权的情况下，业主和受托方以契约的方式将房屋的使用权交给受托方。受托方和业主按照契约内容，对房屋进行相应的改造和装修，以酒店，度假公寓等商业化形式进入市场，由受托方进行日常维护和管理，并进行经营，以发挥不动产的最大价值。
当双方签订的托管合同生效后，在合同期内，由受托方负责房屋的日常维护、管理和经营。业主和受托方按照约定，定期分配房屋商业化后产生的收益，以及承担风险。

按照目前重庆房屋托管的发展状况，还不能用上面的解释来阐述。一来重庆还没有很大很强的房屋托管公司能够承担起 酒店、度假公寓等商业形式的改造。二来也没有业主能在目前的市场环境下完全放心的把空房交给公司进行改造。所以重庆市里房屋托管主要负责房屋的招租，日常维护、管理。由托管公司交押金以及租金给业主。

这块有几个问题是业主很纠结的，也是我们需要经常解释的。
一是免招租期45天。最直白的说法就是少收45天的租金。有些业主就会想，我把房子交给中介，最多也就是半个月的租金。而且现在越来越多的中介都对业主免费推广，只收租客的钱。托管公司往往说不收中介费，不是中介，感觉收的倒是双倍中介费了。这种想法大多数业主都会深信不疑，而且现阶段给他们的直接感触就是这样。
换个角度，从长远来分析，可见一斑。业主跟托管公司的租金起算日是在签订合同之日算的。如果业主自己找租客，需要的几天或者上十天的时间是转移给托管公司的。托管公司受到委托后，他们需要专门的人力物力对房子匹配租客，同时也需要花费一段时间。所以从时间上看我们并没有赚到1个月。对于有些物业空置时间超过一个月的可能性，也是有的。     
第二，后面对于租客的管理，家电家具的保养维护，都是由托管公司在做。这个我深有体会。新房子还好，老房子本来问题多，租户进去需要一定的时间适应。但是现在的租户依赖性很强，稍微有点小问题，首先想到的不是寻找解决的方法，而是打电话过来抱怨。俨然把房屋托管公司当成他们的管家。租户的性格素养，支付能力都不是几天能看出来的，业主自己来处理真是高风险。至于一些触目惊心的报道就自己去网上查吧。
二是差价问题。起点高点说这个应该算是国民劣根性。自己1000租出去了，看见别人2000出租的就很气愤，要是800，就得意洋洋，忘乎所以。从价格差直接评价而不从付出成本的对比来计算，多少显得幼稚。还是回到差价上来，平均差价一般在100元左右。有些差价能达到400，那是因为要配上一些大的家电。市面上最便宜的全自动洗衣机要999，空调挂机要2200，冰箱海尔要1200。也就是说差价再大，除去这些成本就所剩无几了。我们往往更愿意接管家电齐全的房子。

有两点是业主在选择托管公司时应该注意的：
第一当然是托管公司的经营状况，社会知晓度。最好从细节入手：写字楼不一定要新要大，工作环境一定要干净整洁；托管工作人员不一定在你面前样样承诺，言听计从，有原则的托管人员在后面的托管期间才能干出放心的事；合同签订要正规，可能内容上不能全面完善，但起码能注明的都写进去。
第二是托管流程是否规范。一个完整的托管流程必须包括勘察房屋，价格评估，合同签订，交接房，问题缓解期。房屋勘察就是对房子的一些基本情况，包括小区位置，家具家电配置，折旧情况等进行统计。价格评估是对房屋进行租金估价，有些托管公司这块做得不够严谨，但我们公司这块还行，有专门的评判标准。后面的问题缓解期一般为十五天。因为交接房后，有些东西是要用了才知道是好是坏。15天时间是完全够的。

有点是我很反感的。
有些业主我们打电话过去咨询，有句话最伤人：我们交给中介也不交给你们托管。显然有种倭奴国人与狗不能入内的爱国情绪在里面。我觉得吧，中介虽然在电话咨询上有点骚扰的成分，但它给人带来的好处是公认的。这么说吧，中介就相当于月老，没有牵线人，靠自己努力成交的还是少数。再者，你不接受托管就算了，对我们温柔点吧。话说回来，大家都是在工作，何必进行人格的侮辱。

最后做做公司的宣传。
房屋托管在重庆发展速度是很快的，但是市场还不标准。需要有几个做好做强的起带头作用。当然重庆房博士地产房屋托管排在前面是无可厚非的。公司地址位于沙坪坝三峡广场立海大厦12-A3,，座机023-65479859.公司网站://www.023fbs.net 最好联系我，小吕15123980763.欢迎来电咨询。

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