主题：重庆房价走向何方?

[重庆房价走向何方?
对于将房地产行业在内的八大产业的投资控制,是以中国经济的相关行业出现局部过热所引起的.其中就房地产行业而言,国家相关主管部门对其评定为:局部过热,整体上还是持续健康的发展.作为房地产行业对中国近十年的经济增长率贡献,据称达到了0.5-0.7%个百分点,这还没有包含房地产行业的发展引带来的相关产业的经济增长.但是,作为中国房地产近十年的发展,特别是近两三年来出现的房地产行业的投资增长过快,最高达48%的速度时,预示着这个行业将出现规模化的投资热.
国家从三个源头进行宏观调控初见成效.一是对土地的控制与审批渠道. 年前，国土资源部部长孙文盛在全国国土资源厅局长会议上透露，中央已决定在全国实行省以下土地垂直管理体制，以进一步加强国家对国土资源的宏观调控. 并暂停26个城市建设用地审批(分别是：北京市，天津市，河北省张家口市，内蒙古自治区包头市、辽宁省本溪市、辽阳市，黑龙江省齐齐哈尔市、鸡西市、大庆市，江苏省常州市，浙江省宁波市，福建省福州市，江西省南昌市，山东省淄博市、临沂市，河南省开封市、焦作市，湖北省襄樊市，广东省深圳市、汕头市、湛江市，四川省成都市，重庆市，贵州省贵阳市，西藏自治区拉萨市和青海省西宁市。) 之后是国务院总理温家宝在主持召开国务院常务会议表示，支持央行对房地产业过热进行降温的努力.再后为关于物业税税等的征收等.这两大方向性的政策出炉.直接导致土地紧缩,银根紧缩,以及开发成本的大幅增高.之后为:限制对高档物业的按揭,第三套物业的不按揭,以及可能性的提息等风.又是对购买方的限制.三大渠道的控制效果非常明显.仅2004年5月的不完全统计,全国的房地产投资率下降了24.8%.明显出现投资放缓的迹象.数据证明,国家的宏观调控政策已起到显著效果.单从行业自身来看,再出现更严厉的政策出来的可能性不大.
关于是否调息的观点.调息与否?不是看房地产行业有多火热?房地产业只是其中一方面.中国的金融政策的大方向是对国家经济的增长是否可以做到软着陆.就目前中国的货币政策而言,入世的压力在于人民币的升值,即减少币种流通.而升息带来的结果是消费的抑制.在人民币保持稳定的大前提下,是否提息问题是个非常棘手的矛盾.所以,单方面为房地产业而提息的可能性非常小.另外一个指数才是重要标准,即物价的上长率.这种上涨带来的情况是人民币的贬值.所以,在今年的前三个月出现物价上涨,且涨幅达到4.5-5%的时候,已有通货膨胀的前奏.但就五月以来,物价又出现下滑的趋势,所以,调息的问题,关键看六七月份的物价水平.当然,房地产也是其中需观察的一个重点行业.
就目前重庆的房地产行业来看.我简单的把几个方面的观点与大家交流.
一是土地的涨跌.就目前而言,在两年内.土地的价会略有上涨,且各等级的土地的涨幅趋于一致.我们作过一个统计,重庆目前掌握在开发商手里的土地,只能够供现有的开发商开发1-1.5年时间.但是,重庆的房地产开发商确是越来越多,特别是京沪穗等地的开发商将涌入的传言,山雨欲来.作为重庆土地政策都众所周知,土地控制以及挂牌拍卖方式,必然结果是将土地的价格再次上扬.所以,土地跌价是不可能.但价格上扬至什么程度.还受到重庆的经济限制.开发商拿地是为了能开发赢利,所以,土地的价格只会在一年半以内小涨.过了这个阶段,土地价格及有可能会跨上一个新台阶.
物业税是否征征收.对于重庆而言,我预计在一两年内是不可能的.因为:原有的土地已经是开发商产业.物业税的征收,既使做,也要等过这段开发周期.
关于价格的上涨与否.这个问题太拢统.
最顶端物业,如别墅类,不会受到国家的大政方针的多大影响.因为这个群体的抗风险能力是不用怀疑的.顶端物业的价格不会下调,反之,在市场行情好的情况下,高端物业的价格涨幅最大.中端物业或中高端物业的价格会略有下降.今年重庆的房地产行业出现一个供需级的对应失调.因为重庆还是一个财富金字塔形图.而不是深广沪等地的纺锤形。但今年对中档中高档物业的供应量远超过市场需求量。而且这一供应量在今年的8月份会非常明显的凸显。如南岸的学府，阳光美地等，九龙坡的广厦，沙区的阳光水城，大川水岸，而最集中的在北部新区。金科天湖美镇，棕榈泉，奥园等。如上大盘皆都在今年的8月左右推向市场。对于中高端物业的价格会约有下降，主要有两个方面因素：一是供应量加大，形成激烈的市场竞争。二是新盘以低价入市的方式进入，势必会拉下原高高在上的中高端物业的价格。当然，中端物业的价格的下滑，直接带来的受害者可能是现重庆相对知名的高层，小高层住宅的价格，如同创奥韵，上江城，骏逸天下一类物业。当然，也包括龙湖的水晶郦城。作为中低档物业类楼盘，我认为价格可能会约有上涨。只是价格会恒定在套面2650—2750的价格上。这样，在市场上才会有冲击力。也有市场的消化能力。
重庆房地产市场的走势，我是抱有乐观的态度。从重庆历年来的经济增长率上看，基本都超过了9%的增长率。这对重庆消费的预期计划是直接相关的。从房地产本身行业而言，重庆并没有出现过热的迹象。而国家政策是覆盖到了重庆的，所以，宏观调控能够达到本土，可以做到本行业的“事前预控”。就目前重庆的金融政策而言，国家也只是明文作出了提高开发企业的自有开发资金一项，由原来的20%，提高到35%。而实际上，重庆的金融机构对房地产公司的开发贷款的审批，基本上以30%的标准在执行，如果看本文章的人有开发商，那么就最明白不过了。所以，这个金融政策对行业本身没有太多的冲击，特别是品牌公司。当然，从多个渠道的信息总结，重庆的开发企业也有可能走向一次洗牌时段。对于中小型企业的合并，或被兼并不是没有可能。
近段时间里，重庆房地产项目在销售中出现了明显的停滞或半停滞现象。我认为这很正常，在今年5月房交会后，本身会进入一传统的冷淡期，只是往年的时间为半个月，而今年的时间超过了一个月。那么这种冷淡除了市场因素以外，我们还要看到因政策的因素不明晰而造成的购买者持币观望心态，很正常。相信，在随后的七到八月里，市场应该有所回升。当然，这也要归结为是否有更严厉的政策出台。
简单说到这里。有时间可以再沟通。
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