主题：万科降价难道真是虚晃一枪?

在王石承认房地产仍处在长期向上趋势之中后，最近万科总裁郁亮也表示房价下调的空间已经不大。受万科带头大哥的影响，不少的开发商纷纷推迟开盘时间，在观望中期望能对形势做出比较准确的判断，部分开发商已经调整了调整战略，通过降价出手、低价开盘等办法开始推动新一轮的春季售楼攻势。

万科究竟葫芦里卖的什么药？要说房价已经没有了多少下降空间，那是鬼都不相信。在万科降价之初就有人分析说万科之所以降价，是因为万科的楼盘基本上都比周围楼盘高出10%—20%的售价，因此万科打95折—91折那根本不算降价。还有人指责万科东莞项目出现得7折团购价是在愚弄大众，因为这个楼盘全部是针对建设银行的定制产品，由于银行能够提前交款，因此在减除贷款利息、运营成本之后，该项目节约的资金都在30%以上，即使打7折，开发商也大有利润可赚，其实这与团购完全不是一回事。

万科在集中打折之后该收回的款项已经收回，该处理的尾盘基本清理后，又调转枪头指向跟随者，难怪人们的质疑声此起彼伏，“风头说”、“炒作说”、“阴谋说”。。。。说什么的都有。北京万科项目在节后就以实际行动来支持万科董事长王石的“拐点论”。虽然很多开发商都表示不会加入跟进打折，但是最近以来北京楼市打折促销还是此起彼伏，多个楼盘在3月份也加入打折行列，有的以送送物业费、送汽车、车库等方式变相降价。

有分析认为万科降价的背后，是万科的融资压力。截止到目前，万科预计发债59亿元仍未获证监会批准。而2007年，万科新增建筑面积达1068.89万平米。万科于2月份对上海10个楼盘进行九五折特惠销售，实现了2.57亿元的总销售额。据此推算，万科损失的部分大致约为0.13亿元。也就是说万科上海降价销售只损失了1000多万元的可能收入，却获得了巨大的机会利益，降价可以让万科快速回笼资金。

由于受到紧缩货币政策的影响，一些房地产企业就只能把融资的途径转向股市，但是从恒大公司在香港上市退却后，再次给人们敲响了警钟。同时，在香港上市的中国地产股已经大幅下滑，从去年10月以来的3个月时间里已经下跌了50%。也证明上市之路并不平坦。如果这些公司上市计划失败，可能会掉进顺弛两年前的境地，沦为竞争对手或基金的收购对象。对于去年的“地王”企业来说，还面临土地开发迟缓被无偿收回得危险，因此这种压力就更大些。

针对这一轮的降价行动，万科的官方回答是：“秉承快速开发快速销售的策略，在市场调整到来之时，通过合理定价，实现快速周转。”深圳降了、广州降了、成都降了、上海也降了，春节后万科终于把降价风吹到了北京。2月27日，北京万科的中粮假日风景项目爬上京城楼盘打折信息的首位：“所有楼层可享受一次性付款9.3折、商业贷款9.6折的优惠。”万科的降价对广大购房者而言无异于一股春风扑面而来，然而仅仅过去一个月，美好的春天就与人们擦肩而过？万科这么快就完成了本来是要等待迎接市场调整的到来，怎么市场远没有见底，万科又要匆匆上岸？

万科的降价销售策略取得了良好的市场效果。同时，万科的这一举动给同行们带来了巨大的心理压力，是跟风降价还是死扛，成了开发商们不得不面对的一个严峻问题。有一些开发商紧跟万科，也走上降价销售之路。

前段时间，潘石屹认为万科降价意在清理门户，因为无论如何在中国几万家开发企业实在是太多了。但是就像当年长虹企图以囤积显像管和搞背投技术垄断行业，然后完成门户清理，独享龙头老大地位的利益和市场。潘石屹认为今天的万科妄图以拐点论和劝导人们3、4年不买房来囤积客源，万科的如意算盘也难能成功，万科虽然是老大，但是万科的实力还难以调控全局。

最近，潘石屹在不断根据市场变化，调和增自己的判断和分析的基础上，也高调唱出了百日内房企必有大震荡的观点，这与王石当时的言论几乎如出一辙。当然，潘石屹是根据自己的分析和观察做出的判断，断然不会相信，潘石屹这么大的腕会当万科的吹鼓手。潘石屹在万科降价战略大获成功之后这就给人们开始唱衰房市，这部不能不让人们重视起来，SOHO中国会不会再有什么行动来扰局？

事实正在证明，从来就没有什么神仙皇帝，要解放全人类全靠我们自己。万科降价也好，其他开发商死扛也罢，王石是卖拐也好、还是卖乖也罢，都是自己根本利益的需要。房地产市场只有供与求、买与卖这种对立统一的关系，不管什么时候，房地产市场的走势和房价的确定根本上都是由这两者的博弈决定的。

清理门户、降价跟进那都是局部的、短期的现象，都是为了在供求、买卖博弈中占到更大的优势。炒房者永远是站在开发商一边的，较量一直在进行，前两年可以说买方是一败涂地，房价直线上升，人们还趋之若鹜。今年以来形势陡然扭转，卖方内部也出现了不稳定因素，这就是当前房地产形势的根本特点，人们能持否决定了这城战役的成败。不管人家说了些什么，关键看他们做了些什么。站稳自己的立场，让那些……发抖去吧。