主题：为麦观察：【重庆地产，泡沫在心不在市】

    骑士制度的时代已经过去了，随之而来的是诡辩者、经济学家和计算机的时代。
                                              
                                                         埃德蒙·伯克

    
    为什么要研究房地产？业内人士与消费者各有其理由。
    因为业内人士靠这个研究挣钱，而消费者了解后可以少花冤枉钱。

    如果人们不懂得供求规律并应用于市场研究，他们就可能被盲目引向歧途，失之理性的思考。
    

一、房地产泡沫

    九十年代初期以海南、北海等地炒地炒批文为特点的房地产开发，引发了长达5年的房地产泡沫，那是中国经济探索之痛、转型之苦，如今仍然让一些谨慎的学者专家如临如履。

    自九十年代末期，国家放开住房改革，不再进行福利分配，中国房地产一直伴随着泡沫论，勃勃发展。

    泡沫并未让中国房地产止步不前，反而在市场经济的浪潮中生机盎然。
    在第一轮竞争中，90%的国有开发公司败下阵来；民营开发商左冲右突，取得了市场主体地位。
    房地产造就了中国第一批亿万富翁，机遇也同样光临过当时强大的国有开发公司。
    泡沫论曾经就这样让他们退缩，大势不在，错失良机。

二、泡沫促进发展

    流水不腐，俺曾观察于长江险滩之上，凡激流之处，无不乱雪碎玉，泡沫如花，入眼风景最美；过往船只，汽笛长鸣，乘风破浪，犁起浪花飞溅，溯流而上，无限风光。
    胆小者望而却步，泊舟江边，眼睁睁看见他人向前。

    有好酒者，渴饮啤酒，看少许金色泡沫于杯中，豪情天纵。

    泡沫者过之也，适当的超前可以有促进发展，但泡沫太盛，也同样带来悲剧。

三、重庆房地产，泡沫在心不在市

    就重庆房地产近十年的发展，给山城人民带来了实实在在的享受，有大腕说，居住改变中国，居住同样也改变重庆。

    居有其屋是中国人自古以来的梦想，相信经过十年的发展，有屋者比例大增加了。
    虽然他们付出了财富与金钱，但他们同时也有了选择。
    有了选择真好，在不用排队等待，或者被以权谋私给害了。
    当然你应该有创造财富的能力。
    因为市场总是用财富说话，市场不相信眼泪。

    记得王石、冯仑说过，重庆消费者真幸福，能用（2000年）2000元/平方米的价格享受这么好的小区，真是福气。也不知道重庆开发商是如何做出来的。
    还记得万科也曾将重庆纳入第10个城市扩张版图，无奈房价太低，不敢下手。

    大家对泡沫的议论主要在今年春夏之交，重庆房价上涨40%，套内均价3200元（含商业），其实住宅价格应该在2800多（住宅类高档房迅速冲至4000元/平方米，小户型公寓更高），按照同比建面均价也只有2500-2600元，这中间有报复性上涨的成份，也有外地投资者发现投资投机的因素；有土地上涨的因素，也有大面积撤迁的因素；有原材料上涨的因素，也有消费者抢购的因素；有投资者增大的因素，也有品质提升的因素；有配套费上涨的因素，也有供求变化的因素。
    在此麦子不一一论述，相信业内人士比俺更加清楚。

    中国房地产已经出现了过热的地区，泡沫的浓度也有更大的区域。中央决定以管好信贷，看紧土地为主要调控手段，房地产呈现调整迹象。

    上海房价下降1000元，6月拐点初现；广州房地产已经调整3年，北京房价不再上升……
    重庆房价成为大家关心的热点。

    俺以为重庆地产，泡沫在心不在市。

    6 月以来重庆房地产市场的销售比这1-5月季度确有偏淡的现象，但上周五商报称6月份地房局统计有增长，俺估计是统计与登记的滞后；从销售部办件程序分析，应该是5月的销售业绩。

    上半年受三材和土地价格上扬影响，消费者出现恐慌性抢购，就象股票市场的牛市初期，从本城房地产价格纵向分析，有数据证明40%的涨幅，位居西部首位；从城市间横向分析，应该是重庆房地产版块的补涨行情。

    伴随着中央对宏观经济的调控，看好信贷、管紧土地的政策不仅对房地产过热城市产生了巨大作用，也对刚刚起动的重庆房地产给予了提示。

    重庆房地产市场从6月开始步入调整期。

    从历年的6-9月看，房屋销售基本也是淡季，只不过今年的淡季与前期的火爆形成了巨大的落差。

    其实从近期开盘情况看，这个时期的销售仍处于正常的范围。

    从俺的从业经验判断，9月开始重庆房地产仍将纳入正常的销售轨迹。

    重庆房地产的泡沫并不是如某些人想象的那样多，有一点泡沫会更精彩，比如你我所喜欢的啤酒。

    重庆房价中还没有一倍的利润空间；

    重庆空置房也未达到年开发量的50%以上；

    重庆房价同比类似的城市价格没有超过30%；

    ……

    俺分析，对泡沫的讨论，一方面是业内的研究习惯，另一方面是一种职业性的担心，三是对淡季销售与前期火爆形成的反差现象迷惑了，四是跟风学说。

    对于认真思考的业内人士，俺想说明的是：
    重庆地产，泡沫在心不在市。

    让恐怖淡然，做些实在的研究吧。

    你要砖砸，麦子欢迎！！！

难得这儿的清理与协理，较之地产沙龙那个浑地儿，倒是个更好的去处。
麦子与喜姑娘治家有方啊。

等麦子下一篇妙文。

不管是心理作怪还是泡泡吹得过大，现在的房价已超过重庆消费者真正的经济实力，有能力买房的大多已购置，剩下些心有力而力不足的人干打望。

不是泡沫，就自己买去！

不仅仅是泡沫在于心吧,也在于市吧.11月到至今的销售情况均不是很好,正说明太多消费者还是抱着观望的态度嘛.而且据很多朋友讲,重庆的房屋置业投资并不太好做哦.其实,就目前来讲,价格已经处于一个相对稳定而且相对较低的时段,有能力购买的客户,现在可以考虑购房.

打胡乱说，明显的房托，收了开发商不少钱吧。难道你比国家宏观调控看得更远？国外权威机构和国家都说有泡沫，就房产开发商说没有，为什么？因为一有泡沫他们就有赚不了大钱了！想上半年很多人排通宵的队抢房，象不象牛市最火暴的时候檫皮鞋的大妈都在开始炒股了？只要你买你就赚！世界上没有只涨不跌的东西，房价让房地产开发商赚得睡着都笑醒，岂止一半的利润，国人一辈子的积蓄都搭进去了，换来的就是一个基本的居住权！坚决抵制暴利，和汽车市场一样，只要持币待购，慌的是房地产商！
最近听说很多地方新修的小区2期已经比上半年交房的一期便宜了10%，市场不言自明。