主题：【为麦观察】：解密2004年秋季房交会成交数据

【背景资料】：在秋日细雨中，10月14-17日历时四天的2004重庆秋季房交会闭幕了。本次房交会是从95年首办房交会以来，主办方第一次取消了税费优惠政策，房交会向房展会转变，数据较以往有一定真实性，但由于个别企业原因，数据仍然如雾里看花。为更好地透过数据看清重庆房地产市场的真实面目，“为麦”将对相关数据（来源于搜房2004年秋季房交会公开资料）逐一分析，不妥之处，请批评，欢迎板砖。

房交会四天共接待12.11万人（有水份，从9：00-16：00，7小时展览时间，按每人参观2小时计算，展场平均保持有5700人），发放资料48.56万份（人均4份，当然许多被拾破烂的拿去当废纸卖了）。
本次房交会成交面积27.43万平方米，成交金额10.82亿元。

其中商品房成交面积26.11万平方米，成交金额10.63亿元，综合均价4071元/平方米。从统计数据看，本次房交会呈现以下特点：

一、成交均价排名：

名次 区  县 均 价（元/平方米）
1 渝中区  7954.50
2 北部新区经开园  6855.57
3 九龙坡区  5122.24
4 北部新区高新园  4051.40
5 江北区  3558.32
6 高新区  3234.94
7 沙坪坝区  2899.71
8 南岸区  2860.12
9 经开区  2721.59
10 北碚区  2346.89
11 巴南区  1890.69
12 渝北区  1817.72
13 大渡口区  1373.95
 综合均价 4072.89

【为麦分析】这个价格应该是套内价格。渝中区以7954元/平方名列榜首，主要是商业和小户型提升了均价；北部新区经开园以6855.57元/平方排名第二，主要是龙湖蓝湖郡别墅的功劳；九龙坡区的5122元/平方，无疑是商业面积的拉动（具体项目不清楚）；北部新区高新园以4051.40元/平方应该是金科的几个盘的价格因素；不能理解的是排位最后的大渡口区1373.95元/平方的价格，是些什么项目？什么原因？？？
本次房交会成交综合均价4073元/平方，并不能真实反映重庆市房价水平，因为商业地产和龙湖蓝湖郡将前期成交集中在房交会呈报，俺分析，用全年的加权平均数，重庆房价（套内）在2800-3200元/平方，本次房交会的数据必须要有客观的分析。

二、成交金额排名：

名次 区 县    总成交金额(万元) 比例
1 北部新区经开园  42145.22 39.6%
2 北部新区高新园  24153.78 22.7%
3 沙坪坝区    9861.55 9.3%
4 渝北区            6272.688 5.9%
5 江北区            6087.601   5.7%
6 高新区            5511.441 5.2%
7 经开区            4326.628 4.1%
8 渝中区            2519.501 2.4%
9 九龙坡区   2382.476 2.2%
10 南岸区            1384.408 1.3%
11 北碚区            825.3773 0.8%
12 巴南区            549.8438 0.5%
13 大渡口区   325.4192 0.3%
 合  计           106345.93 100%

【为麦分析】排名第一的北部新区经开园42145.22万元占本次房交会成交金额的39.6%，绝对是蓝湖郡的功劳，从公布的数据看，仅蓝湖郡成交金额就有4.2亿元，成交面积6.09万平方米，均价为6896元/平方米，按每套别墅（含联排）200-300平方计算，估计有250套左右，平均每套价格在168万元；4天销售250套别墅显然不够真实，俺分析是蓝湖郡前期销售的总和。
三北（北部新区、江北、渝北）占总成交金额比例73.9%；沙区9.3%也是不少的收获；前二年楼事活跃的南岸区成交比例大幅下降到1.3%，说明现阶段缺少新开发项目，在售楼盘和销售单位缺乏，对于拥有“融侨”、“阳光100”、“学府大道69号”、“美堤雅城”等重量级楼盘，成交似乎偏低！！！
按重庆本年度成交200亿估计，每天的成交金额在5480万元，如果不计在房交会上集中开盘，4天成交在2.2-2.5亿元，若考虑集中开盘，房交会4天的真实成交量可能有4-6亿元，为麦分析：有至少5亿元的成交不是在这4天内完成的。

三、成交面积排名：

名次 区 县 总成交面积(平方米) 比例
1 北部新区经开园  61475.86 23.5%
2 北部新区高新园  59618.33 22.8%
3 渝北区             34508.46 13.2%
4 沙坪坝区             34008.76 13.0%
5 江北区             17108.07 6.6%
6 高新区             17037.21 6.5%
7 经开区             15897.45 6.1%
8 南岸区             4840.38 1.9%
9 九龙坡区             4651.24 1.8%
10 北碚区             3516.9 1.3%
11 渝中区             3167.39 1.2%
12 巴南区             2908.16 1.1%
13 大渡口区   2368.49 0.9%
 合  计            261106.7 100%

【为麦分析】三北（北部新区、江北、渝北）成交面积占有比例为66%，其中以北部新区经开园最多，占23.5%，北部新区高新园、渝北区和沙区紧随其后；北部虽然已有8大楼盘闹金开之说，但有半数楼盘并未销售，所以比例是不准确的。

四、重庆房地产“老大”之争？
从最先的南方，龙湖；到连续三届的华宇，到今年的秋交会，“老大”之争从未停止。从本届交会会取消优惠后，品牌的展示作用更为突出，于是出现了龙湖将近几月的销售量放在秋交会上统一登记，取得天量的同时荣登“老大”位置。华宇其实也是想继续保持成交老大地位，三盘同开，其意自明，但华宇是遵守游戏规则的，龙湖这个重庆市民热爱的开发公司，这次用心“策划”了一次，但结果并不理想，大家计算一下都明白。当然还有其它公司也这样作了，但动作小，不容易发现。

五、特殊个案用现象分析：
龙湖成交5.8亿，一次失败的策划，借机造势，大打广告，损失的是企业诚信度。
华宇成交6534万元，三盘同开，希望保持老大地位，没保住，但没损失，开发能力仍然强大。
金科7050万元：当今新秀，产品创新，积极进取，引领花园洋房潮流。
南方：唯一没参加此次房交会的本土大开发商，项目缺少，南方，有些老了。
三外开发公司：今年抓紧机会树立在重庆房地产市场的品牌，明年销售会有突出表现。

六、发展预计：

房交会的展示作用更加明显，树立品牌的良好机会，为剌激成交，以后房交会开发商会增加优惠促销的内容，房交会的成交量进一步下降，数据越来越呈现真实面目，平常心态对待房交会，重点转移到产品研发与服务，房价平稳，回归市场需求理性状态。房地产企业优胜劣汰速度加快，“洗牌”成为今后5年的趋势。

花园洋房成为郊区大盘主流产品，吸引改变居住环境的多次置业者，政府应该加快经济适用房建设，关注城市低收入家庭，别墅等高端产品将出现滞销，城市中心户型面积变小，商业地产面临困难……

重庆房地产回归理性！！！

                                                为麦/2004年10月19日晚、星期二