主题：【为麦观察】 黄金周难寻黄金，观望暂成主流态

                                       一切皆有可能
                                              -------题记

       上海发烧，全国吃药；炒房发烧，购房吃药；银行生病，百姓吃药……

              这是不是目前房地产市场与政策的真实写意或黑色幽默？？？

 序

2003年“泡沫论”首指房市，“121文件”紧急出笼，房价仍然笑“冬风”。

2004年，“看好土地，管紧金融”政策亦步亦趋，2004年10月的央行调高存贷利息，房价高歌猛进。

2005年“两会”代表群情激昂，总理政府工作报告首次提出重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。

3月17日单向调高房贷利息，不仅可以对炒房一族传达政策的取向，而且为四大国有银行未来上市减少不良坏帐，可谓“一箭双雕”。

3月30日举行的国务院常务会议提出，控制房地产建设规模。

4月13日举行的国务院常务会议提出，要进一步采取综合措施，有效控制房地产投资和价格过快增长。

4月27日举行的国务院常务会议，主要议题就是分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。

“国八条”横空出世，房价已经从经济问题上升到政治高度。

上海房价调头，“冬天派”力压“春天派”， “温州炒房团”承认政策压力巨大，百姓购房观望心态渐成主流，本城房地产走势如何，这真是应该关注的事情！！！ 


一、 节前广告暴增，开发商好梦难温

五一节前，报媒地产广告暴增，创下同期之最；各种促销手段一一用上，无外乎吸引消费者目光，记得一位媒体朋友曾经预言，“当房子不好卖的时候，媒体的日子才好过”。

记得去年此时，消费者受到房价上涨的剌激，一路狂追，只要有新盘开出，只需二三个广告告知，购房者排队3、5天也不是什么稀罕事，很是让开发商怀念。

在4月中下旬开出的新盘中，甚至于出现了只有1、2套的订单，急得老板见谁骂谁，几千万上亿的投入，回收无期，如果是你，你能不急？

花园洋房，曾经风光去年的房市，开发商一涌而上，比比皆是，价格四五千，总价七八十万（甚至上百万），面对丰富的供应，消费者自然是隔岸观“火”。

别墅联排别墅也不论什么环境地段，你造我也造，都期望赚个盆满钵满，你是100—400万，我来个500万一幢，还是起价，上千万一幢，也不稀奇。

可到底市场是残酷的，听人说南岸有一纯别墅楼盘一年只卖出一幢，还不知道是不是老板自己人买下的，呵呵！

窗外阳光明媚，打电话咨询几个销售部，大叹“今不如惜”，售房部门可罗雀，难道今年假日看风景已经彻底取代了看房？

从市区内往返的看房车下来购房人，一脸真诚，问：有不有套内价格在2500元/㎡以内的房子，交通方便、社区配套成熟，靠！俺一时竞说不出话来。

俺想告诉他，这是二年以前的价格，如果现在有，在北碚、巴南或者长寿。

当然，俺没敢说，其实俺有许多朋友都这样问过我。

房子，想说爱你，真的不容易……

二、 新盘加速抢滩，老树再开新花

节前30多家新盘齐齐上市，几十家老盘二、三期高调开出，广告没少投放，但销售仍然是不温不火，宏观调控效果明显。

“争先恐后”，抢占市场这是开发商目前的心理，隔岸观火，你急俺不急是消费者近期的心态，所以有聪明的楼盘提出“现房销售”，让你看个明白，买个放心；如果按此思路，中高档楼盘要准备以现房或准现房销售，期房销售一空的“幸福时光”逐渐远去，相信这是房市成熟的标致之一。

预计今年春季房交会上将又是一场眼球争夺战，成交未必令人满意，不知道你没有心理准备？？？


未完待续……

三、 高档房密集，中低房断档

四、 北部区域销售受阻，美好生活只是图画

五、 “走向郊区”与“回归城市”之争

六、 春交会不容乐观，只看不买观望迷茫

七、 房价趋稳，同质化压力加大

                    ……

海外热钱搅局上海楼市悬疑

来源：人民日报　
 


每10元房地产投资中就有近1.3元来自境外逐利资金，每10个买房人中就有2个买主是境外或外地人士。中国人民银行最新公布的上海市2004年金融运行报告，令“海外热钱搅局楼市”的悬疑水落石出。 


究竟有多少境外资金进入内地楼市？ 


央行在2004年上海市金融运行报告中称，2004年前11个月，涌入上海房地产市场的境外资金总量超过222亿元。其中约150亿元用于房地产开发，占当年上海房地产开发总投资的12.7%；约70亿元用于购房，境外、外地人士已占到上海购房者的近20%。 


境外资金为何选择房地产市场作为其登陆中国“淘金”的首选场所？业内人士分析，一是预期上海商品房有增值潜力，二是博弈人民币升值。一旦汇率发生变动，“热钱”抛售物业，结汇流出，获取房价上涨和人民币升值后的双份收益。 


境外资金究竟从哪些渠道进入楼市？ 



记者从外汇管理、房地产等相关部门获悉，境外资金进入房地产市场的渠道主要有3条： 


第一条路是直接购买内地物业，即由境外单位和个人通过结汇(以人民币形式支付)和现汇(以外汇直接支付)的方式购房。2004年以来，境外买家购置上海各类房屋出现了“爆炸式增长”，购买的面积高达395万平方米，比2003年同期增长了85%，其中高价位房更是境外资金的追逐对象。 


第二条路是成立外资房地产企业投资房产。这是准备中、长期从中国房地产业获利的境外资金“登陆”楼市的主要方式。 


第三条路是境外投资基金参与内地房地产项目运作。国内的房地产行业正成为境外投资基金关注的重点。2004年，摩根斯坦利、莱曼兄弟、新加坡的嘉贸基金、GIC地产基金、澳大利亚的麦格利等世界著名投资基金，纷纷进入上海房地产市场，他们或收购有稳定租户的成熟物业以收租盈利，或收购不良资产、包装后变现盈利。 



境外资金会在多大程度上“搅局”楼市？ 



专为台湾人在上海购买物业提供资讯的楼评人士、台湾房地产政策研究会秘书长蔡为民分析，进入内地房地产业的海外资金数量虽不算很大，但对于原本已处于高位运行的上海等热点区域楼市的影响巨大，必须予以密切关注： 


其一是会抬高房地产市场价格。2004年以来，上海房价的区域性特点越来越明显，高价位商品住房集中在内环线以内，境外人士集中购买这一地段的房屋，其间的房价涨幅最大，并对整个房地产市场价格产生了拉动作用。 


其二是带动投资性、特别是投机性购房。在2004年的上海房市，境外购房总套数的13%是被购买5套以上房屋的境外单位和个人买走，其中境外单位最多累计购买房屋127套，境外个人最多累计购买房屋115套。在2004年内，就有近20%的境外购房已经转让，投机性购房情况日趋明显。 


其三是以投资、经营名义炒作房地产。在上海，境外基金利用“包销”方式，买下整幢楼盘，加价销售，抬高商品房价格的行为已经出现。深圳发展银行上海分行的研究人士说，应该加大对投机性境外资本流入、流出的监管措施。譬如，对境外资本购买内地商品房在2年内转让的，在结汇时参照国外做法，加征相应的税收。

“稳定论”？“暴跌论”？缘何弥漫上海楼市

来源：上海商报　
 


随着房地产市场宏观调控越来越加剧，全国楼市特别是上海楼市日益显现出不明朗状态。来自各方的声音充满矛盾：

从决策层面看，一方面在不断地推出愈来愈严厉的调控政策，且后续政策十分富有想像空间，另一方面决策层也在不同场合声称此次调控不过是控制房价过快涨幅，绝无打压房地产市场之意。从市场层面看，市场人士均声称看好未来市场走势，对上海市场更是钟爱有加；而市场成交状况却十分明白地反映出下跌甚至是暴跌的前期征兆。

矛盾的信号不得不令我们再度回过头来问一句：此次房地产市场的调控目标到底是什么?对房价来说，究竟目标是“稳定”还是“下跌”，抑或是“暴跌”?如果房价下跌，下跌多少才是决策层希望控制的目标?一旦房价出现急剧下调，政府会不会救市?楼市崩盘，地方政府会不会对此也要负责任?

一手房日成交百余套，二手房无人问津。与两个月前“买房如抢房”的表现相比，上海房地产市场像是被整个放进充满液氮的巨型超低温冰箱，遭遇了一场零下摄氏300度的“速冻”。而在市场表面的极度冷淡背后，对引发本次人为“速冻”的根本因素——宏观调控政策的揣测，时刻也没有停止过。眼下的市场会稳定还是要暴跌?抑或再追问一步，本轮宏观调控的目标，到底是求稳还是求跌呢?


调控目标需要更明确


“调控目的和调控效果通过何种方式来表现，目前还没有明确的表态。”对于记者的求证，沪上知名房地产专家、上海财经大学印堃华教授认为，目前市场形势不明朗与缺乏明确的调控指标和衡量方法有重要关系。

他进一步解释说，一方面，抑制过高房价究竟指的是平均房价，还是价格指数反映的房价，目前也无定论。平均房价主要反映的是结构性矛盾，后者则更多代表了市场行为，二者之间天差地别。如以前者计算，目前上海的平均房价单价已经下跌3000元/平方米，跌幅已经不小。另一方面，无论是定调控目标还是衡量调控效果，量化指标往往能最清晰地反映意图，比如将今年的房价涨幅控制在12%，或者是控制在10%，或者是负10%等等。而目前却没有这样的具体指标，这在客观上使地方政府制定具体的操作细则时，缺乏依据。

当然，印堃华认为，调整是必然的。房地产价格虚高已成为共识。从去年10月到今年第一季度，上海房价演绎了一番“最后的疯狂”。以淡水湾花园为例，几个月内，单价从最初的意向定价18000元/平方米突飞猛进到20000元/平方米、25000元/平方米，最高达到28000元/平方米，形势转变后回落到25000元/平方米，然后就以售出几十套的结果出现停滞，仿佛“过山车”。因而，印教授认为，房价盘整或者适当下调都是合情合理的，但调控目的究竟是抑制涨幅还是打压房价，通过何种方式和手段，是采取市场手段还是非市场手段，是疏导还是抑制，不同的选择会带来不同的结果。按照目前的统计数据，房地产投资每下降1%，对于国民经济的影响下调超过2%。他指出，由于房地产行业对国民经济的巨大影响，通过收敛性的上涨，对价格的吸收、消化和盘整甚至回调，经过2至3年的自然消化吸收，对结构矛盾进行优化，以时间换空间也许是更稳健的做法。

与印堃华推崇的收敛性做法不同，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成一方面坚持调控是为了稳定房价，一方面也坚信上海的房价需要有一定幅度的下调才算是宏观调控到位或见效。“国家考虑的是长远利益，要求的是整个城市和国家经济能持续健康发展以及构建和谐社会。稳定并不等于不允许跌价。事实上，房价一定要跌，但不会暴跌。”

尹伯成指出，从去年第四季度到今年第一季度的非理性猛涨，短期涨幅高达30-40%，把房价“涨幅趋缓”的道路已经堵死，只能通过价格回调来使市场回归理性。就好比一个人暴饮暴食，把10天分量的饭菜在3天内一下吃光了，结果肚子痛生病了，只能吐掉一点，才能减轻肠胃负担，使身体逐渐恢复。


市场长期看好且继续观望


而对于市场上数量众多的购房者、已购房者以及开发商等利益相关方来说，以不变应万变似乎成了眼下大多数人的选择。不过对于上海房价的长期走势，市场的看法却极为一致。

浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军认为，房地产新政近期连续出台，引起了整个上海房地产市场的严重波动。但这只是短时间内的变动，长期市场必定会回暖，房价也会趋于稳定。

仲量联行资本市场研究部高级经理何恩凯则表示，调控政策在短时间内对整个房地产市场的确起到了调整作用，但是从长远角度出发，有利于市场健康发展。他认为，今后上海房价虽然没有像过去两年那么快的增长速度，但仍然将保持稳定上涨的趋势。

对市场表现，何恩凯解释为：今年一季度上海房价上涨太快，但交易量并不大，只是一下子出现了需求，短时间内供给不够，这才出现了房价过热的上升势头，所以很难维持。而房子体现的大多是长期价值，不应以一季度的房价波动来衡量整体的市场价格，房市并不等同于股市。目前的混乱是由于人们心理上的恐慌造成的，观望时间越长，心里的恐慌也就越大，已有不少投资客以低于市场价10%-20%的价格抛出了手中的二手现房，而开发商推出的新房源又都是期房，自然使买家更为犹豫不决。

“对于上海，房地产长期向好是个很现实的问题，2010年的世博会、大小洋山深水港、十几条轨道要投入、浦东继续加大开发……除了房地产，政府的钱能从哪里来?”一位业内人士这样反问记者，“政府也许会比我们更着急。”

与开发商的态度相对应，除了投资者在等待更好时机外，即便是自住需求的购房者在继续观望的同时，对上海长期发展也表示看好。已经筹备结婚的王小姐就和男友推迟了购买新房，“只要经济发展，上海的房子长期肯定没问题。对我们来说，买房是肯定的。但也许再等几个月，可以少花30-40万，或者就能买到想住的地段的房子。干吗要这么急呢?”

眼下，根据国务院转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中对于实施全额营业税从6月1日起执行的要求，地方政府的具体操作细则必须在5月底出台。眼下这份即将出台的政策，已经成为各方用于揣测地方政府的态度，从而决定下一步操作的信号。


相信政府可以有所作为


面对新房市场价高无量的极度萧条状况，难免会让人担心是否存在“崩盘”的危险。但一番采访下来，对于政府能否稳定住市场，无论专家还是开发商都抱有绝对信心。“只要下半年没有新政策出台，或者政府明白告知，税收不会再出政策，房地产的刚性需求就会首先恢复。因为对房地产的需求并不是没有，而是目前处于被冷冻的状态。”

对于“崩盘”风险，印堃华指出，除了少数借了地下钱庄的高利贷，或者借了大量银行资金的少数投资者外，国内个人投资者目前基本上用于投资房地产的还是所谓“闲钱”，将房地产作为理财的一种方式。这与当年香港炒房者大量运用金融资本有本质不同，所以上海出现香港当年所谓负资产的可能性很小。而尹伯成认为，经过前一段政策的频频吹风，资金链紧绷，自我感觉风险大的投机客大都已经逃掉了，没有一个市场是只涨不跌的，在去年10月到目前买进的人毕竟是少数，留下来的要么转为长期持有，要么已经前期获利，可以抵挡目前的冲击。国家进行结构性调整，大力发展中低价房，从投机向自住需求发展，会使整个市场未来的发展更加健康。调控是手段，发展是目的，调控楼市绝不是打压楼市，而是为了更健康地发展房地产业。

“其实国内的消费者在房产消费方面还是不够成熟，都跟着政策走，政策一有风吹草动就会调整。所以政府一定可以救市，但同时带来的问题是，政府在调控方面也缺少经验。”一位业内人士最后这样总结：一切还要看政府的态度继续明朗化。

重庆定下规定：擅涨房价开发商双倍返还定金

重庆市国土资源和房屋管理局日前发布了《重庆市商品房定金协议》（下称《协议》），协议明确规定房地产开发商如与购房者签订协议后乱涨房价，将双倍返还购房者定金。

据重庆市国土资源和房屋管理局有关负责人介绍，制定商品房定金协议的重要目的是为了进一步规范商品房销售行为，维护购房者的合法权益。购房者与开发商发生争议时，退定金将有法可依。《协议》内容有购房者预购房屋的详细情况，包括套内面积、单价、位置、交房时间和预定期。商品房买卖价格以定金协议约定的单价为准。


除遇涨价外，购房者如遇以下两种情况，可拒绝签订正式合同并可获得双倍定金赔偿：开发商拒绝将广告、售楼书、模型、样板房屋所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量等作为正式合同的附件；开发商未告之签订定金协议前该房屋已经存在抵押、预租、查封等事实。


据了解，开发商和购房者在签订商品房买卖合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款存在分歧，以及双方签订协议后、签订商品房买卖合同前，房地产权利被司法机关、行政机关依法限制，购房者拒绝签订商品房买卖合同，开发商要全额返还其支付的定金。

（新华社）

产权式酒店VS酒店式公寓

二者都是房地产中的投资类产品，都采用酒店式管理，虽然一个叫酒店，一个叫公寓，一般情况下却都是住宅立项，因此乍看起来相似程度非常高。不过实际上，产权式酒店和酒店式公寓两者在概念、区位、投资额度、发展水平等方面存在很大差异。

休闲VS商务

从概念上看，产权式酒店，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

酒店式公寓，虽然也是将物业进行产权分割出售，买家主要依靠经营取得投资回报，不过酒店式公寓作为酒店的衍生品，采取酒店式服务、公寓式管理，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。从本质上来说，是拥有私家产权的酒店。

其实，两者最明显的区别在于使用功能。产权式酒店可以说是脱胎于度假村，一般位于风景优美的旅游区，如此也有一部分买家度假自用，或加入分时度假机构互换居住；酒店式公寓源于酒店，面对大多是半年至一年期来访的商务人士，位于城市商业区。

高端产品正流行

相对而言，北京的产权式酒店起步较早，北京周边地区已有六七个项目。早期的产权式酒店门槛较低，一般首付6万至8万元，总价10万至30万之间。但是由于缺乏市场规范，一些产权式酒店未采取真正的酒店式管理，服务、卫生以及餐饮标准上都无法与真正的酒店相论，因此经营情况不尽人意，有的只在旺季取得收入，购买时承诺的高回报难以实现。今年新推出的有些项目开始走高档路线，每平方米单价提升至万元以上，软硬件设施更接近专业酒店，环境营造以及娱乐设施更大大超越一般酒店。

而酒店式公寓经历了良莠不齐的阶段，已基本步入正轨，尤其是位于中关村、建国门、国贸等商圈的高端产品。这些项目不仅地段优越，档次很高，设有厨房，装修家具配饰考究，屋内空间不像酒店那么局促，具有家的温馨；管理上又贴近酒店，送餐、入户清洁，并提供订票、会务等商务服务。酒店式公寓作为一个投资新品，受到不少买家青睐，今年新出的项目就有十多个。出售面积70至150平方米，一般每平方米单价1.2万元至2万元。本报记者姚丽颖 

投资小贴士

1、经营前景。投资前既要尽可能根据位置、经营形式等对物业的区域性市场和发展前景等判断投资价值，同时也要严格考察酒店管理公司的管理经验和能力。

2、品牌实力。有雄厚实力的开发商和著名的管理品牌是物业增值的保证。对于产权式酒店或酒店式公寓，发展商的实力背景和社会公信力似乎没有物业本身和经营公司重要，但在物业经营出现问题，发展商所承诺的投资回报不能兑现的情况下，实力背景和公信力就显得尤为重要。

3、退出机制。不动产投资一定要考虑其流通和变现能力，也就是其退出机制的设计。比如经营方几年之后回购房产。

投资者需谨慎选择商铺 四大要素决定投资成败

来源：京华时报　
 


对于高利润与高风险并存的商铺投资，投资该如何选择才能掘金有道呢？投资专家提醒，四大要素决定投资成败。

投资专家认为，商铺投资能否成功，取决于四个要素，一地段，二交通，三位置，四管理模式。如果这四大要素能够完美结合，投资会颇有成效。

首先是地段。地段是决定商铺价值性的关键。处于差不多的位置，但能看到明显标识的商场才更有竞争力，消费者便于聚集，形成一定的消费磁场，中关村E世界、海龙、鼎好等项目组成了商贸核心的雏形。

其次是交通。商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。海龙有多条公交的支持，正在修建的地铁4号线和10号线，中关村E世界将受益最大。而位于朝阳路与东四环路交界处的住邦2000，步行到地铁站不到十分钟，还有30余条公交线路直达。

第三是商铺的具体位置。一层的商铺价值性永远最高，售价和租价都随楼层的不同有很大的差别。比较而言，普通投资者选择三、四层的商铺投资风险较小，回报可观。

第四，商场的经营管理方式。包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。

优质设施吸引客户

随着人们的消费习惯不断地改变，对购物的环境、配套设施要求增强，专家表示，商铺的硬件条件需要跟上消费要求。投资者需关心每一层有几部电梯、滚梯、货梯、照明亮度如何、通信的速率、空调的换气量、载重等问题。中关村E世界一层层高6.9米，2～5层层高为5米。并且设有数十部扶梯、16部客梯，垂直交通能力远超出规范要求，空调量按顶级商业设置，让消费者享受购物。

合理规划防范风险

投资专家指出，合理的规划和专业的管理可以规避商铺投资的风险。比如中关村E世界，地下一层为网吧、游戏厅等休闲娱乐设施，地上一层为大的品牌旗舰店，二层为笔记本及数码产品专卖，三层为精品DIY、计算机配件，四层定位于办公外设及耗材、网络产品专区、团购集合空间，五层为餐饮。整个布局非常明确，避免了后期经营出现杂乱的局面。

专家们提醒有商业购买投资能力的人，可以购买几个柜台，5年内能够收回投资成本的店铺值得一试，如果自己没有时间打点，建议选择开发商提供稳定回报的投资方式

就怕所谓的观望时间太长啊

待到众生观望结束了--------打开口袋-----晕-----没有钱了

Re:【为麦观察】 黄金周难寻黄金，观望暂成主流态

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