主题：总诀式--独孤九剑评房产之第一式
- 发表于2009-01-13
由于最近一直出差，没及时更新独孤九剑品房产。等等在下会及时发上其他几式。
第一式先从经济理论的一个小点讨论一下：
论房产的时候，国际上一般用“房价收入比”来表示房价的合理性与消费者的实际购房能力。“房价收入比”是指一个地区的住房均价与家庭收入是比值。比值越高，则居民对住房的支付能力越低；比值越低，居民家庭对住房的支付能力越高。96年联合国人居中心版的世界人居报告中，对50多国城市进行调查后认为，一套房子的合理价格因该在居民平均年收入的2--3倍，到5倍时，多数人就会无力购房，市场会出现问题。发达国家的房价收入比，基本在这个范围。例如美国，为2.8倍的均比。 http://www.5dhf.com/?fromuid=3
再看国内统计数据：深圳2004与2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍，2006年为15.76倍，2007年狂飙到20倍以上。北京，上海等中心城市的均比为30--50倍以上，以国际通行的房价收入比的标尺来衡量，我国的房价已经远远超出人民的实际购买力。http://www.5dhf.com/?fromuid=3
还有要强调的是，在用“房价收入比”的时，再把因我国社保机制不健全，民众收入的绝大部分用来弥补教育，医疗，养老等也算上。我国目前很多城市“房价收入比”都最少在30倍以上，过出国际标尺多少？
连年透支未来发展空间，中国房产增长趋零，必然要经历一个长时间的调整，从100多年来世界房产发展史来看，也是涨跌交替运行的。中国房产的调整也是正常的。其有两方面：一是行业的洗牌，没有实力不规范的开发商主题被收或被并，行业集中程度增高，资源优化。从长远来论，这两调整都是利国利民利地产的。
但是为何有的主体，在此时会提价炒作，游说决策层，呼吁政府救市，请专家忽悠呢？http://blog.fang.com/blog_11928358.htm
这可能是有些利益主体已经习惯了暴利，无法坦然面对调整。炒作的行为让我想到别人的话“一个人裸奔不代表他永远不穿衣服，也不代表其他人都不穿衣服。”单个项目的走俏不代表整个行业都走俏，一个人炒作表演未必能改变周围大环境，而混淆所有人的判断；而有的政府直接动用手中的资源托市，补贴救市的措施意为：增加财政，出政绩。因高价卖地是地方财政主收入之一，而只有保卫了开发商的暴利，才能确保高地价，何况里面还有权钱暗交易！再看一些经济专家学者的高喊：**春天，金**月，银**月......，但是结果如何，大家都历历在目。这让我想到戏班子，有大爷包场子，出钱点什么谱，他们只能唱什么段子。更何况现在是经济为中心，他们是“经济学家”更明白经济的意义。
不管有些人出什么招变脸表演，但是一年了，市场好象没因小丑的戏剧而改变。这些，大家也都看到事实如何了！
那么以后中国的地产，在未来的几年，到底会怎样走？
大家别走开，请继续关注--独孤九剑品房产之第二式:破剑式.