主题：营销策划报告(节选)

第一部分  潼南市场状况分析
n 潼南城市概述
潼南位于重庆市东部边缘，与四川遂宁、安岳、重庆铜梁交界。县城总人口约8万人，城市常住人口约5万人。由于潼南是典型的农业县，其县城工业十分落后，在整个城市工业企业仅有潼南电力公司，潼南丝厂、潼南酒厂、潼南饲料厂等有限的几个企业，且都为传统企业，效益低下。因此从城市功能分析角度来看，潼南作为城市的支撑点是其行政功能。整个城市消费支撑是由城市里的行政机关公务人员的消费构成其主力消费市场。而城市消费层次也相对单一，主要有四部分构成，一是公务人员，他们是整个城市消费支撑，其次是部分企业职工，第三是城市老居民；第四部分是商业经营者与城市化过程中进城的农民等构成的一个消费群体。
潼南城市街道构成是由一条主街道结合若干支街道构成，整个城市主要的商业集中在主干道的正兴街和大同街上。
在重庆直辖以后，潼南整个城市的面貌发生了较大的变化，随着遂渝铁路与重绵高速公路的开通，将极大的改变潼南城际交通。交通条件的改善，将对潼南经济结构发生极大的改变，城市竞争力将得到极大的提升。
n 潼南城市商业现状分析
潼南县城商业现状，显得比较落后，整个城市商业现状，仅相当于主城区内一个社区商业的水平。这主要从以下几个方面来体现，一是商业业态业种的数量与种类相对比较单一；二是经营商家规模与实力比较弱小；三是品牌商家数量十分少；四是商业分布十分集中，皆分布在城市主干道。
在潼南整个商业结构中，主要以电器、服装、以及其他商业配套为主，其中电器商家实力相对比较强，这从经营铺面面积与经营商品品牌可以看出；而服装类经营商家多为一般小店，经营面积一般在100平方米以内，经营品牌一般为国内的品牌，引进品牌在整个市场中，仅有老爷车、苹果、与梦特娇（估计为贴牌产品）等外来品牌；而在餐饮方面，主城区的品牌商家开始进驻，包括德庄与南方花园鸭肠王等品牌已经进入了该区，且是按照其外开标准店进行经营的，其余餐饮商家经营面积多有200平方米左右的营业面积，说明潼南县城餐饮的经营档次与经营环境相对宽松；而在其他业态中如药房，已经有主城区连锁药房如和平药房、桐君阁等连锁药房进入。总的来说，整个城市商业结构与商业经营档次与主城区社区商业水平相当。
通过我司实地市场调研数据显示，潼南城区中档以上的消费者的购买习惯已经开始变的成熟而理智。调查数据显示，有70%以上的公务员与城市商业经营者，会选择到超市去购物，有超过30%以上的人选择到商场去购物，仅有为数相当有限的人会选择到路边店去购买商品。这就决定了整个潼南商业发展的一个方向是向着集约化与规模化方向发展。
n 潼南城市商业地产供求发展趋势分析与预测
由于城市交通、城市地位与核心竞争力等诸多方面的原因，城市化速度十分缓慢，整个城市经济结构也没有发生大的改变，整个城市商业显得十分平静而不活跃，商业需求没有产生比较大的变动，因此整个城市商业用房的需求也没有产生大的变化。
由于新区的建设，加上新区的人口结构与老城区结构完全不同，新区的主要居住人群为农转非进城的居民，由于在城市化过程中，农转非的居民多为乡镇上比较富裕的居民，他们进城后带来一定的经济支撑，由于没有了传统的谋生手段，所以他们进城后一个主要谋生手段就是从事商业经营，因此在新区的商业铺面需求中，他们占了相当的比例。由于潼南城市发展速度比较平稳，加上老城区商业已渐饱和，商业升值空间已经不大，而新区由于商业地产发展起点较低，价格空间已经非常有限，所以也有相当的老城区的居民到新区进行商业地产投资，所以在新区商业地产供求基本维持在一个上升的态势。
相对于新区，老区居民人口十分旺盛。因此老城区商业经营环境与收益皆比较好，但是由于老城区改造受老居民户的影响，老城区内商业用房的供应基本处于停止状态，而由于经济结构没有大的变动，经营环境也没有大的变动，所以商业用房需求也没有太大的变化，在老城区的商业用房的需求基本处于一个平衡状态。
由于城市交通条件的改善，给潼南整个城市发展带来了机遇，随着重绵高速，与遂渝铁路的开通，这将大大缩短潼南到成都与到重庆主城区的距离，距离的改变，将对潼南产业结构产生极大的变化，一些要在成渝设基地的企业，将有可能考虑将其生产基地设在潼南，因潼南到成渝两地的相对距离的优势将超越铜梁与壁山，因此从理论上看，潼南将有可能分化一部分投到壁山铜梁的投资。而投资的增长，必将带来城市就业水平的提高，如城市人口的快速增长。潼南的商业基础将有一个大的提升，商业用房的需求也将有一个大的提升，因此潼南城区在未来的一段时间内，商业将有一个大的提升与发展。


n 嘉瑞广场与潼南城市发展的辨证关系
一个项目改变一个城市，绝对是一个项目的光荣。在潼南，嘉瑞广场的出现，就将改变潼南县城市的发展。
潼南县作为重庆的一个边缘县城，受地理位置、交通、矿产资源、产业经济结构等众多因素的影响，在和重庆市的其他区县竞争中，几乎没有任何优势，因此潼南整个城市在重庆直辖的浪潮中，受益并不太多。潼南整个城市的发展依旧处于一个缓慢的发展阶段，与之相应的是整个城市的经济结构与商业环境的变化相当小，整个城市经济支撑仍旧是农业产生的微薄收益，商业支撑仍旧是过去的小商小贩。
潼南需要一张名片，需要一张能够代表潼南整个城市精神面貌的一张名片，对外进行传递，进行交流。比如永川的光华广场，他代表着永川向外界进行沟通，传达永川的一种城市精神。在潼南城市发展的这个阶段，嘉瑞广场的出现恰好顺应了潼南城市发展的一个必须，因此从嘉瑞广场构思诞生的那一刻，就决定了嘉瑞广场在潼南城市中的不平凡的地位。
从这个角度来看，嘉瑞广场的建设就不仅是一种单个的地产开发行为，它也是一种城市行为，从这个角度来看，嘉瑞广场的建设不仅是嘉瑞公司的个体行为，也是整个潼南地产市场的代表行为，因此嘉瑞就有义务有责任将它建设成为一张合格的城市名片，一张有分量的城市名片。因此发展商需要用自己的努力去打造潼南城市名片，以履行自己作为潼南城市一个市民的光荣职责。

第三部分  嘉瑞广场项目定位分析
n 产品定位
产品定位 潼南城市中心商业广场
说明:在潼南县，由于现在还没有成型的商业区，也没有集中性的商业物业出现，整个城市商业显得混乱，是传统商业的典型表现形式。
本项目位于潼南城市的繁华地方，为传统商业旺地，且本项目成功引进新世纪，使本城第一次有了大型零售商家进驻，而且本项目三千多平方米的商业广场也是潼南城市发展中的第一次，因此本项目从以上几个角度来看，都是潼南县城跨时代的商业产物。
因为有了新世纪的入住，潼南城区传统分散的商业第一次有了主导力量，潼南的商业开始由传统向现代发展。
n 推广形象定位
推广形象定位 潼南首席城市购物广场，潼南首个SHOPPING  MALL
说明:本项目着力打造世界风情商业广场，第一可以从文化角度来诠释本项目的开放、包容与尊崇，阐述本项目在潼南县城的尊崇地位；第二从市场推广地位来看，则是塑造本项目在潼南县城独一无二的核心地位。
n 商业规划(图例如下)



总体商业规划 城市大型中心商业广场
分区规划
A5、A2一层：新世纪百货
A5二层：电器专业市场（或者大型电器综合卖场）
A2二层：建材家装家具区
A3一、二层：商业配套与餐饮娱乐区
A4一、二层：品牌服装区
A1一、二层：流行时尚区
具体业态业种规划
A5二层：经营各类家用电器，如电视、冰箱、空调，电脑以及各种小家电设施等
A2二层：经营建材、家具等相关业种
A3一、二层：银行、电信、邮政以及其他必要的商业配套、中餐馆、快餐店、火锅店等
A4一层：童装区、女装区
A4二层：品牌男装区
A1一、二层：精品服饰、钟表眼镜、手机通讯、精美礼品、珠宝饰品、皮鞋皮具、婚纱摄影、快餐咖啡等
A3、A4两栋房屋背后临梯坎的地方，规划为美食街
n 商业定位
总体商业定位  潼南县城的SHOPPINGMALL  综合性大型商业购物广场
商业风格定位  开放\包容\时尚\大气
商业档次定位  高档\品牌\时尚\潮流
商业地位定位  潼南城市中心商业广场
商业环境定位  潼南世界风情购物广场
(节选,其余略)

 希望潼南有个大型的超市