主题：“漂石之疾在于势也” ——商业地产操盘之（天时篇）

孔明四出祁山大胜曹真后曾致书其曰：“窃谓夫为将之道：能进能退，能弱能强。能去能就，能柔能刚。不动如山岳，难测如阴阳。无穷似天地，充实如太仓。浩瀚如四海，眩曜如三光。预知天文之旱涝，先识地理之平康，察阵势之期会，揣敌人之短长……。”
  职业经理人“将也”，为将之道上知天文，下知地理，中知敌之谋略。
  商业楼盘操盘手必须具备知天时、占地利、握人和的全面素质。
  一般拿到土地，我们既会对本区做一个详尽的市场调研，在科学分析市场后，以政府规划部门给出的硬性指标为基础，立足于市场需求，向设计院下达《初规设计任务书》进行平面布置。
一、初步规划应注意的几个关键点。
商业项目的设计首要考虑日后经营的便利性和人流的引导，商业地产设计必须体现其六大特性：
1.地标性。
2.良好的导向性。
3.入口的顺畅性。
4.水平人流的拉动性。
5.垂直人流的拉动性。
6.街景的有效组织。
  在布置业态中我们还应该考虑每个区应具备其特点，每个区以某种业态为中心然后布置辅助野态。若是大型综合型超市，则布置休闲饮食、小吃、咖啡吧等；若是百货卖场，则布置品牌服饰、西餐厅、水吧、练歌城、儿童翻斗城、品牌中餐和影院等。若是建材超市，则布置灯具、布艺等，穿插一些快餐店。形成差异性，使业态有机的互补，每个区都具有不同的风情和特点，形成多元化消费格局，打造一站式消费平台。
二、操作中的几个首要问题。
  商业地产是一个泛地产复合概念，它是将房地产与商业经营有机结合运作的房地产开发项目，此类项目首要解决的就是项目成现后的经营问题。
  弗兰克林·柯维说过：“从结局出发。”用这个理论我们可以得出以下流程：销售——投资回报率——经营——招商,开发商想要赢得销售必须解决投资回报率的问题；要确保投资回报率的问题必须解决经营问题； 要经营得好，商家是根本；因此只有解决了招商才可能赢得后面的一切，那么招商的的最佳时机如何把握？
三、招商工作的开展。
1.资料的准备。平面布局初步确定之后，在向政府相关部门进行修规前，既应开展大
型卖场的招商工作（修规过后无法进行较大的调整）
1).宏观信息收集：
l城市性质。是历史城市还是新兴城市，是中心城市还是卫星城市。
l城市规模及经济发展水平。
l3—5年内城市建设规划。
l城市人口整体文化发展程度。
l城市商业发展的饱和度。
2）.微观信息的收集：
l目标地址的人口特点。
l目标地址的人口密度。
l目标地址的交通条件。
l目标地址的场地条件。
l商圈现状。（含单位米效和客带单量）
以以上信息为依托，制作招商手册，解决大型卖场经营者的4个关注点：
a).商圈内目标顾客的规模兼购买能力。
b).便利的道路与交通条件。
c).商圈的持续经营能力。
d).卖场面积的合理性。
2.量身定做，避免因规划给经营带来的硬件伤。
  大型卖场对物业的要求较高。对层高、柱间距、进深、车位、卸货区、仓储区、生鲜区、荷载，货梯位置、数量，坡道梯的位置、数量和收银线都有特殊要求。以尊重专业为前提，满足商家的要求。
通过充分的准备为合作谈判营造良好的时机与有利条件。
 下一篇《运用之妙在乎于心》

近日心绪稍有不宁，项目工作也到了关键时刻，匆忙看过，无法静下来回兄弟的帖，还请见谅。

但看的出来，兄弟对商业很有研究，希望有机会能够认识一下聊聊，加俺的QQ或者MSN都可。呵呵

我刚从上海回来，也希望和您这样的高手谈一谈商业项目的一些操作，住宅也行住宅住宅项目操过几个15万平方米的，希望能成为朋友。