主题：【“8％”你这让人欢喜让人忧的空中楼阁】

站在ATM机前，听着哗哗的数钱声，总有着一种想把它搬回家的冲动。
跟性爱一样，冲动结束了就是无奈，搬回家怎么了？搬回家钱取完了也就完蛋了，没有延续性的东东就一句话——没意思！！！
谁都喜欢钱，每个人中国人都听过“聚宝盆”的童话，每个人都幻想拥有一台高息的提款机，每个人都渴望金钱为自己服务…………。
实行产权、经营权、物管权三分离的商服务业提出了“全民投资时代来临”、“12年收回投资”………。看一段的软文吧：“产权式商城横空出世，让财富之门豁然开启，它是一种全新的商业形态，一条全新的投资渠道，一个最佳创富平台，一班超低风险、超高回报的理财快车！它面对每一个中小投资者，每一个闲散资金苦于没有出路的家庭，每一笔渴望保值增值的来之不易的财富，换言之，产权式商城的投资理念就是集合每一笔有限资金，最大化地创造财富，分享财富！让金钱替你工作——这是投资的最大目的，因此我们可以没有专业知识，无需投资经验，但必须在具备投资的眼光和对投资渠道的判断能力。”
信吗？有人信，不信也卖不好。
｛但是“8%”你从何而来？｝
开发商的8％是从什么地方来的？回报率和价格的关系是成正比的，开发商价格卖的得越高，回报给购买者的也就越多，我们算算吧：
若负一楼理想均价为18000元/㎡，负一楼面积为5400㎡，返租期为20年。
则开发商20年应支付租金为：18000元/㎡×5400㎡×8%×20年=155520000元（不考虑税金）
每平方米每天的租金为：（155520000元÷5400㎡）/（20年×365/年）=3.94元/天
而“家乐福”、“好友多”、“普尔斯玛特”等大型卖场能给出的租金也就1.2元左右，甚至更低。那么其他的2.70元从何而来？何况还有为了引入大商家的免租优惠期！
开发商只有贴补，用物管收入、广告位收入、未销售部分的租金收入、租金的递增收入等……。
经营得好还罢了，经营的差就……，反正8％的承诺是经营管理公司，又不是开发商，开发商早就洗牌胜利大逃亡了，如果有什么就让经营管理公司去破产重组罢，再招商再经营了！！！！
这和N年钱花了市场价3倍的钱买了一个录音机，等着10年后退钱有什么分别？


〖拿什么来拯救你我的发财梦〗
镜头一：郑州聚龙商厦倒了。业主们怎么办？
普马天津店、长沙店都即将撤出，投资者怎么办？最大的租金提供者走了，谁来保证租金呢？
投资者“8％”你到了多少？
例：年租金收入：（40㎡×15000元/㎡）×8％＝48000元
税金：48000×5％（出租房屋营业税）＝2400元
     48000×12%（房产税）＝5760元
     48000×20％（租赁所得的个人所得税）＝9600元
48000×1‰（印花税）＝48元
土地使用税：（不知道重庆的土地等级）
扣除税金后和银行的回报率为：
480000－｛600000元（总价）×0.72％（活期利率）｝－17808÷600000＝4.312％
这就是投资者的真实回报率。
开发商啊，多在经营和产品上下点功夫吧，将风险转嫁并不是长久之计！！！
 

呵呵，写得不错嘛

如今将产权、经营权与物管权相分离，已是越来越多的商业物业的开发商所采取的方式了。
从好的发展方向来看，如果开发商的产品本身和商家品牌及可持续性经营三者均是强强结合的话，那么小业主的利益是可以得到回报的，因为在前期制定小业主的汇报率就是根据商家的租金和租期进行反推的，从而地段、产品力、商家品牌、可持续性经营能力是与小业主的回报成正比的。

还有啊，现在通货膨胀那么厉害！

投资者由于银行的利息太低，加上通货膨胀与利息税，存在银行的钱将会呈现负增长，于是将钱拿出来

投资产权式商铺，这是明显的才出虎穴，又入狼窝，48000的年租金收入在10年乃至20年后还值多少

钱，你能控制人民币的坚挺与否吗？况且还有那么多的税费，回报率甚至比4.312%还要低，呵呵！

再者，有些开发商承诺的是8年返租，如果返租期短，售价又达到4-20万，我承诺您10%的返租，我都

不会怕怕！何况现在很多投资者的返租合同是与商业管理公司签的，很多投资者想当然的以为开发商要

负责到底，其实一个注资很少的商业管理公司即使垮掉也不会有开发商心痛的，心痛的是投资者，辛苦

赚的血汗钱打水漂了，一个美丽的造富计划成为了一个美丽的陷阱，成为一个随风飘摇并随时可能破灭

的的泡泡！银行按揭是与投资者签定的，而不是与商业管理公司签定的，商业管理公司“法定”破产之

后，投资者作为一个负翁，还必须承担起还贷的义务，惨啊！

所以，8%投资回报是开发商策划的一个美丽泡泡，开发商所获得的是沉甸甸的硕果！有人笑，肯定有人

哭，这是万古不变的真理！

我想这句话用在这里是再恰当不过啦！

高度的概括与提炼能力。

其他的俺就不说了，小龙说的很清楚了。俺只想就投资回报计算的问题点下。

俺认为之所以真实的投资回报率低于起始的8%，那是因为之前计算时没考虑到各种税金和银行的利率问题。也就是说，如果要想得到真实的投资回报率为8%，则必须反推回去。

例：假设真实投资回报率为8%，假想回报率为X。

年租金收入：（40㎡×15000元/㎡）×X＝600000X元

税金：600000X×5％（出租房屋营业税）＝30000X元

     600000X×12%（房产税）＝72000X元

     600000X×20％（租赁所得的个人所得税）＝120000X元

     600000X×1‰（印花税）＝600X元

     土地使用税：（不知道重庆的土地等级）

     扣除税金后和银行的回报率为：

     600000X－｛600000元（总价）×0.72％ （活期利率）｝－226600X÷600000＝8%

     可得X=14%
    
     同时，租金为175元/平方米。

    而这个回报率明显是不可能实现的，现实点还是8%才好，呵呵，其实这样一说大家都知道该怎么算了，很简单的，承诺的8%肯定是高限哈。

    其实，售价在15000左右的商业，租金一般为60元/平方米/月左右，因此回报率一般也只能在5%左右。如果再扣除税金和利率，估计连2%都难以保证了。

     因此，已经很简单了，能不能实现承诺的投资回报率关键在于其可能实现的租金、业态组合、经营者的水平和开发商的实力资质等方面因素。

    总结起来一句话：对于投资者产权式商铺只能是美丽的泡沫梦想而已。开发商所描绘的美丽蓝图是需要专业的计算才能认清其内里的。

几年前就出现的手法，没想到现在换个花样出来骗人还很流行的，而且陷进去的人还不少。