主题：对当前房地产市场发展中若干问题的认识（刘红玉）

对当前房地产市场发展中若干问题的认识

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作者:刘洪玉    未分类    2005-1-10                

 
为了应对亚洲金融危机对我国经济的影响，1998年中国政府提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点，加大了城镇住房制度改革力度。1998年～2003年，以住宅建设为主的房地产业，确实在抵消亚洲金融危机影响、推动国民经济增长方面起到了积极的作用。房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。

然而，面对中国房地产开发投资持续高速增长、房地产价格不断攀升、房地产信贷规模迅速膨胀的发展趋势，政府和社会各界越来越关注房地产业的持续健康发展问题，关注房地产市场的不正常发展可能对国民经济持续稳定发展带来的负面影响。有关学者的研究表明，房地产市场的不成熟，是导致东南亚金融危机的重要原因。而发达国家的经验告诉我们，房地产危机常常会导致银行危机、货币危机和经济萧条。因此，如何从房地产业和社会经济协调发展的角度，寻找房地产业持续健康发展之路，就成了房地产研究者的重要责任。

一、如何判断房地产市场的发展状况是否健康？

“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”，是房地产市场健康发展的标志。但要把握房地产市场当前状况是否满足上述发展目标的要求，实际上要从房地产市场自身均衡状况和房地产市场与社会经济发展的协调程度这两个角度考察。

从房地产市场自身均衡状况来看，需考察的主要关系和指标包括：商品房新开工面积、竣工面积与销售面积和销售速度的关系，房屋价格与房屋租金的关系，土地价格与房屋价格的关系，房地产价格增长速度与房地产开发成本增长速度的关系，空置率与长期均衡空置率，吸纳速度与吸纳周期等。
房地产市场与社会经济协调发展的程度，需重点考察的协调关系包括：房地产开发投资与国内生产总值、固定资产投资的关系，房地产价格与宏观经济指标和居民家庭收入之间的关系，房地产市场与资本市场的关系，人口数量、人口流动、就业结构、家庭结构的变化与房地产供给结构的关系，房地产开发与城市发展与资源环境的关系等。

目前社会各界对房地产市场是否处于健康发展的过程中，观点很不一致。这里主要的问题是我们目前描述房地产市场状况的指标以及判断指标的合理区间，存在较大的分歧。而且从总量上看，比较重视供给总量及其增长速度，对需求总量及其增长变化缺乏科学的研究；从结构上看，比较重视物业类型与档次结构，缺乏对“租买结构”、 存量房屋“占用与空置结构”等方面的认识；在房地产价格判断上，矛盾更突出，因为缺乏同质房屋价格指数，缺乏真实的家庭收入信息，所以对房地产价格及其变化是否合理，是否存在“价格泡沫”等问题，基本上是各唱各的调，谁也说服不了谁。

二、如何看待土地与金融调控政策对房地产市场的影响？ 

有人说，2004年是中国房地产市场的调控年。实际上，政府一直在关注房地产市场的宏观调控问题，建设部等6部委在2002年8月26日就下发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，只不过2004年政府调控房地产市场的措施比较具体，执行力度比较大。

2004年影响房地产市场的宏观调控政策主要来自金融政策和土地政策两个方面。金融政策，主要包括提高银行存款准备金率，提高房地产开发项目(不包含经济适用房)资本金比例，合理控制房地产贷款，提高贷款利率等。土地政策主要是清理整顿现有各类开发区，强化土地收购储备制度在土地供应中的作用，对经营性土地使用权出让严格执行“招拍挂”制度等。

2004 年国家采取的宏观调控措施对房地产业和房地产市场的影响是十分显著的。这主要表现在房地产投资增长速度下降，新购置土地面积、土地开发面积、施工面积和竣工面积也都出现了增幅下降的情况。房地产信贷扩张幅度也有所减缓，包括土地开发贷款、商业性房地产开发贷款、个人住房抵押贷款的增幅均出现了明显的下降。但房地产价格仍然保持了持续上涨的趋势，而且在部分城市和地区，房价上涨的幅度超过了当地国民经济增长的速度。

这样的影响结果，符合人们对此次宏观调控对房地产市场可能产生的影响的预期。金融政策的调整，减少了资金供应，加大了借款人获取商业银行贷款的难度，提高了使用银行贷款的成本，所以对房地产市场上的供求，尤其是市场供给产生了明显的抑制作用。从理论上分析，金融政策的调整也应该对房地产价格的上涨起到抑制作用，但实际上房地产价格却有较大幅度的增长，一方面说明社会上可以投入房地产市场的资金规模还很大，另一方面也可以说明，对未来土地供应减少、房屋供应减少并由此形成的未来房价会进一步上升的预期，刺激了当前房地产市场上的购买行为，从而引起了房价的上涨。

三、2005年应该关注的几个主要问题

1、土地开发与房屋开发分离的趋势。随着政府土地收购储备制度的完善，政府土地资产经营管理机构或土地收购储备中心，将逐渐把工作重点放在如何完善其计划、组织、管理、监督能力的建设上，土地一级开发将逐渐成为政府采购的一种服务，这就为土地开发企业的形成创造了条件。尤其在住宅开发领域，土地开发与房屋开发将出现逐步分离的趋势。以房屋开发为主的开发商，将会把更多的精力放到如何建设更加受市场欢迎的房子上。由此也可以预期，提供精装修房屋，将成为开发商新的盈利增值点。

2、认识组合投资，重视组合投资的绩效。随着部分房地产开发企业整体实力的增强，跨区域开发已经成为许多大型房地产开发企业的战略选择。然而，如何进行物业类型、市场区域、时间因素和投资方式的组合？如何使这种组合从感性发展到理性，科学的涉及组合方案、科学评价组合效果，从而更好的满足公司收益和风险控制的目标，将成为开发商和投资者日益关注的问题。

3、房地产资本市场中机构投资者的参与。降低商业银行的房地产金融风险，最根本的措施就是发展房地产资本市场，通过实施抵押贷款证券化，来分散集中在商业银行的房地产金融风险（尤其是长期风险），通过发展房地产投资信托、房地产开发商与机构投资者的多种合作模式，在房地产开发项目融资环节，减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上的机构投资者。机构投资者最关心的问题，是能否准确判断市场风险，能否找到诚信且具有发展潜力和相同发展理念的合作伙伴，如何在机构投资者和作为合作伙伴的开发商之间合理分配商业战略决策或房地产运营管理上的控制权，是否存在合理的推出机制等。

4、商业房地产市场的发展。从代表公众利益的需要出发，政府一直以来主要把注意力放在了住宅市场，所出台的房地产市场管理政策，衡量房地产市场是否健康发展，也都是以住宅市场为主体。实际上，包括零售商业物业、写字搂、休闲度假与娱乐设施、出租型公寓和工业写字搂等投资性物业在内的商业房地产，也是房地产市场不可或缺的重要组成部分。与发达国家和地区的发展状况相比，我国商业房地产市场的市场成熟度明显偏低，目前可供投资者投资的商业房地产的价值总量，仅与香港、韩国等地区相当。应该从促进商业房地产市场发展的目标出发，研究制定有利于商业房地产市场发展的政策，全面促进中国房地产市场的持续健康发展。