近年来，我国房地产行业调控加紧，金融管制渐趋加强，房企融资通道不断收紧，而这也为房地产基金发展带来了新机遇。 1 产业投资不忘初心 资深房产经验不负使命 据悉，作为专注于产业投资的金融平台，明道金控旗下的明道资本于2016年完成了对房租分期领域的“房司令”等品牌业务投资。在我国产业投资、并购基金管理、受托资产管理、私募投资基金管理等领域，明道资本正发挥着愈加重要的作用。 自成立以来，明道资本一直遵循资本及产业发展的价值规律，准确把握行业趋势，深入研究投资价值，始终不忘肩负“让个人及机构投资客户实现财富增值、被投资企业实现价值增长”的使命。 一方面，明道资本依托十余年房地产行业背景，积极寻找并管理符合投资策略的项目，有效对接项目端。 另一方面，明道资本凭借多年积累的关系、数据、知识、团队等资深专业能力，对资金端提供可信赖的服务及产品，严格控制投资风险，在业内赢得了良好的口碑。 目前，在风险控制方面，明道资本已经建立了一套完善的内部风险控制流程。 第一，明道资本会针对土地价值和抵押品进行多重评估，以第三方评估为基础，由基金会再次完成专业评估。 第二，一旦资产发生风险，明道资本凭借雄厚的操盘和接盘能力，能迅速及时地对资产作出安排处置。与银行难以实现资产运营相比，明道资本则可以实现对地产开发商资产的持续运营。 第三，明道资本投资房地产开发项目，通常不参与土地的一级开发，而是在二级开发阶段介入，也就是在土地已经通过了正式的“招拍挂”后才进行投资，避免不确定性的同时严格控制了风险。 2 顺势崛起正逢其时 地产基金成“救命稻草” 众所周知，我国房地产市场曾一度成交萎靡，银行贷款受限，上市融资遇阻，开发商对资金的需求几乎达到了饥不择食的程度，尤其一些中小房企资金链承压，导致不少正在开发的项目发生烂尾。在此环境下，房地产信托、私募基金、民间借贷等融资方式，逐渐成为房企的“救命稻草”。 而这些在明道金控CEO看来，也正是明道资本顺势崛起的原因之一。他表示，“明道资本隶属明道金控旗下品牌，总部设于北京。当初，创立明道资本是基于团队在房地产行业内的资源优势的考量，历经多番审慎研究后，我们决定创建地产私募基金业务规划，也就是通过成立房地产投资基金的模式，深入到房地产开发建设的每一阶段每一环节中，包括资金、规划、提升、去化等，以此来建立一支创新型的融合资本扶持、去化能力、套期保值等增值服务的地产基金。” 不过，何为增值服务？怎样进行增值服务？事实上，据明道金控CEO介绍，具体主要分为三种类型：机会增值型、价值增值型及核心增值型。其中，机会增值型是通过基金投资于开发建设阶段的房地产项目，参与资金统筹、项目规划、销售策划，最终通过出售住宅和商办物业实现投资增值。价值增值型则是投资富有增值潜力的物业，通过改造或重新开放地产项目以实现运营收入的最大化，适当时机出售带来可观的投资回报。而核心增值型就是通过基金收购、持有一线城市核心商业圈的商办物业，享受稳定的现金回报和价值增值。 3 布局房地产垂直产业链 打造一体化优质服务 今年7月，明道金控CEO在接受媒体采访时就曾表示，“明道资本不光对房地产资产本身，也对房地产服务的整条产业链都很有兴趣。”据了解，明道金控CEO所提及的房地产服务的整条产业链实则涉及了债权融资、股权投资、组合运用、财产权模式等模式。 从债权融资来看，债权融资基金操作相对成熟，运行成本较低，主要包括商业银行委托贷款、假股真债、收益权转让、大股东回购等方式。不过，明道资本主要关注开发商自有资本金投入比例，原则上需达到30%及以上，开发商或其控股股东需具有三级及以上开发资质或累计开发面积大于20万平米。 从股权投资来看，与银行贷款相比，股权投资显然是私募基金的一大优势。该模式下，资金主要通过收购股权或者增资扩股的方式向项目公司注入，而基金公司则往往会向项目公司派驻董事以及监管人员。一般而言，该模式常运用于项目运作初期，可发挥过桥融资的功能，促使项目达到银行或者信托的贷款要求。 从组合运用来看，通常情况下，组合运用是指债权以及股权相结合的模式，具备贷款类和股权类房产信托的特点，融资方案设计灵活，但交易结构也相对复杂。股权部分可在项目初期进入，改善融资方资产负债结构，一般设有回购条款。债权部分成本固定，不侵占开发商利润。 从财产权模式来看，融资方将其持有的能产生稳定现金流的已建成物业房产产权转让给基金，基金通过运营该物业房产获得稳定收益并实现增值，在适当时机进行产权转让获得超额收益，实现基金退出。 值得关注的是，当前，我国房地产调控政策仍未见松动，资金链也日趋紧张，在去杠杆化成大势所趋的市场环境下，不少房地产开发商将持有众多不可售资产，而这也将为未来明道资本针对开发商打造全产业链证券化优质服务带来崭新机遇。 与此同时，明道资本还将不断与更多的互联网机构展开合作，凭借自身丰富的投资经验驾驭资本的运作，以打造更多优质的金融场景，争做“专注创造价值”的产业投资人，为主品牌“明道金控”全力打通地产基金领域添砖加瓦。
近年来，我国房地产行业调控加紧，金融管制渐趋加强，房企融资通道不断收紧，而这也为房地产基金发展带来了新机遇。
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产业投资不忘初心
资深房产经验不负使命
据悉，作为专注于产业投资的金融平台，明道金控旗下的明道资本于2016年完成了对房租分期领域的“房司令”等品牌业务投资。在我国产业投资、并购基金管理、受托资产管理、私募投资基金管理等领域，明道资本正发挥着愈加重要的作用。
自成立以来，明道资本一直遵循资本及产业发展的价值规律，准确把握行业趋势，深入研究投资价值，始终不忘肩负“让个人及机构投资客户实现财富增值、被投资企业实现价值增长”的使命。
一方面，明道资本依托十余年房地产行业背景，积极寻找并管理符合投资策略的项目，有效对接项目端。
另一方面，明道资本凭借多年积累的关系、数据、知识、团队等资深专业能力，对资金端提供可信赖的服务及产品，严格控制投资风险，在业内赢得了良好的口碑。
目前，在风险控制方面，明道资本已经建立了一套完善的内部风险控制流程。
第一，明道资本会针对土地价值和抵押品进行多重评估，以第三方评估为基础，由基金会再次完成专业评估。
第二，一旦资产发生风险，明道资本凭借雄厚的操盘和接盘能力，能迅速及时地对资产作出安排处置。与银行难以实现资产运营相比，明道资本则可以实现对地产开发商资产的持续运营。
第三，明道资本投资房地产开发项目，通常不参与土地的一级开发，而是在二级开发阶段介入，也就是在土地已经通过了正式的“招拍挂”后才进行投资，避免不确定性的同时严格控制了风险。
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顺势崛起正逢其时
地产基金成“救命稻草”
众所周知，我国房地产市场曾一度成交萎靡，银行贷款受限，上市融资遇阻，开发商对资金的需求几乎达到了饥不择食的程度，尤其一些中小房企资金链承压，导致不少正在开发的项目发生烂尾。在此环境下，房地产信托、私募基金、民间借贷等融资方式，逐渐成为房企的“救命稻草”。
而这些在明道金控CEO看来，也正是明道资本顺势崛起的原因之一。他表示，“明道资本隶属明道金控旗下品牌，总部设于北京。当初，创立明道资本是基于团队在房地产行业内的资源优势的考量，历经多番审慎研究后，我们决定创建地产私募基金业务规划，也就是通过成立房地产投资基金的模式，深入到房地产开发建设的每一阶段每一环节中，包括资金、规划、提升、去化等，以此来建立一支创新型的融合资本扶持、去化能力、套期保值等增值服务的地产基金。”
不过，何为增值服务？怎样进行增值服务？事实上，据明道金控CEO介绍，具体主要分为三种类型：机会增值型、价值增值型及核心增值型。其中，机会增值型是通过基金投资于开发建设阶段的房地产项目，参与资金统筹、项目规划、销售策划，最终通过出售住宅和商办物业实现投资增值。价值增值型则是投资富有增值潜力的物业，通过改造或重新开放地产项目以实现运营收入的最大化，适当时机出售带来可观的投资回报。而核心增值型就是通过基金收购、持有一线城市核心商业圈的商办物业，享受稳定的现金回报和价值增值。
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布局房地产垂直产业链
打造一体化优质服务
今年7月，明道金控CEO在接受媒体采访时就曾表示，“明道资本不光对房地产资产本身，也对房地产服务的整条产业链都很有兴趣。”据了解，明道金控CEO所提及的房地产服务的整条产业链实则涉及了债权融资、股权投资、组合运用、财产权模式等模式。
从债权融资来看，债权融资基金操作相对成熟，运行成本较低，主要包括商业银行委托贷款、假股真债、收益权转让、大股东回购等方式。不过，明道资本主要关注开发商自有资本金投入比例，原则上需达到30%及以上，开发商或其控股股东需具有三级及以上开发资质或累计开发面积大于20万平米。
从股权投资来看，与银行贷款相比，股权投资显然是私募基金的一大优势。该模式下，资金主要通过收购股权或者增资扩股的方式向项目公司注入，而基金公司则往往会向项目公司派驻董事以及监管人员。一般而言，该模式常运用于项目运作初期，可发挥过桥融资的功能，促使项目达到银行或者信托的贷款要求。
从组合运用来看，通常情况下，组合运用是指债权以及股权相结合的模式，具备贷款类和股权类房产信托的特点，融资方案设计灵活，但交易结构也相对复杂。股权部分可在项目初期进入，改善融资方资产负债结构，一般设有回购条款。债权部分成本固定，不侵占开发商利润。
从财产权模式来看，融资方将其持有的能产生稳定现金流的已建成物业房产产权转让给基金，基金通过运营该物业房产获得稳定收益并实现增值，在适当时机进行产权转让获得超额收益，实现基金退出。
值得关注的是，当前，我国房地产调控政策仍未见松动，资金链也日趋紧张，在去杠杆化成大势所趋的市场环境下，不少房地产开发商将持有众多不可售资产，而这也将为未来明道资本针对开发商打造全产业链证券化优质服务带来崭新机遇。
与此同时，明道资本还将不断与更多的互联网机构展开合作，凭借自身丰富的投资经验驾驭资本的运作，以打造更多优质的金融场景，争做“专注创造价值”的产业投资人，为主品牌“明道金控”全力打通地产基金领域添砖加瓦。