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房地产开发商腹背受敌:陷融资收紧出货受限双重尴尬
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主题:
房地产开发商腹背受敌:陷融资收紧出货受限双重尴尬
马晨啦啦啦
发表于
2017-02-16
进微信群讨论
随着中国基金业协会13日晚间发布4号文,私募对房地产投资的规范正在趋严。
??事实上,早自去年下半年以来,监管层就已不断更新监管政策,遏制房地产的投资品属性,封堵不符合政策导向的创新金融工具,落实中央房地产调控精神。
??比如去年10月,上海就率先对当时应用较多的土地款融资进行严查。上交所也加强了对房地产和过剩产能行业公司债券的监管。
??2017年房企融资环境趋紧已成事实。对此,一央企开发商相关负责人14日接受第一财经采访时称,开发商如今“前有狼后有虎” ,一方面融资难,一方面售价受限制,处境颇为尴尬。
??**针对热点城市住宅
??去年前三季度,全国热点城市房价普涨。去年9月19日国家统计局公布的“2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,全国70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)比2015年同期上涨的城市达到62个;二手住宅也出现了全面普涨的情况。其中,新建商品住房价格涨幅最高的厦门同比上涨44.3%,合肥、南京同比也分别上涨40.5%和38.8%,“北上广深”房价涨幅则分别达到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。
??随之而来的是全国范围内的楼市调控。去年四季度时,房价快速上涨的势头得到遏制。国家统计局今年1月的数据显示,2016年12月,全国15个热点城市中,除广州上涨、天津及杭州持平,其余12个热点城市房价环比均为负增长。京沪深等一线城市房价均出现环比负增长,无锡、郑州等这些之前价格上涨的龙头城市也全面熄火。
??“房子是用来住的,不是用来炒的。”4号文重申了这一点。
??不过,嘉丰达资产管理公司创始合伙人李宏分析称,由于土地价格和物业价格高企,真正有能力在北京这样的**城市参与住宅项目投资的私募多是大型机构,数量不多,加上一线城市住宅土地供给有限,因此新政只会在有限范围内产生影响。
??融资与出货的双重尴尬
??由于去年房地产销售强劲,去库存压力减轻,同时售价较高,在一定程度上抵消了开发商土地成本上升带来的压力。然而,随着融资环境趋紧,开发商融资成本也面临回升。去年大批高价土地入市,对于高溢价拿地的企业而言,若资金成本上升、房价企稳或下跌,利润率便很可能失守。
??一位在上海某金融机构从事房贷相关业务的人士告诉第一财经记者,去年开发商融资积极,且渠道多元,特别是上半年,除了传统的开发贷,股权、信托、土地款融资都是常用手段,直到去年10月土地款融资被叫停,她所在的银行不再接此类业务。到去年四季度,土地供应渐少,房企高杠杆融资的局面开始稳定下来。
??债券融资方面,去年10月28日,上交所向各公司债券承销机构下发了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》,拟对房地产及钢铁、煤炭过剩行业的公司债券发行审核试行分类监管。监管函还明确规定,房地产企业发行公司债券募集资金的使用,不得用于购置土地。
??上述政策影响可谓立竿见影。中原地产研究中心统计称,去年四季度的房地产债权融资规模明显下降,而2017年1月份,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元,相比2016年1月同期下降幅度达到了92%。与此同时,资金价格也出现了明显的上行趋势。
??前述央企开发商负责人对第一财经分析,一方面待售项目受到限价措施约束,定价太高的项目没法拿到预售资格,这影响了开发商出货回款;另一方面开发商资金量需求不小,而如今融资政策趋紧,各种管控趋严,让开发商陷入双重尴尬。
??第一财经记者日前走访市场时发现,一些房企已经开始在**城市积极“出货”。如北京东五环外某改善型楼盘,是规模位居行业前三的房地产开发项目,原本计划去年9月开盘,但因报价与当地建委批的价格存在分歧,预售证迟迟没能拿到。2月13日晚间,该楼盘一置业顾问告诉记者,该项目预计本月底开盘,130平方米左右的产品原计划推出40套左右,但现在加推至80余套,150平方米左右的产品也比原计划的套数多了一倍。
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??事实上,早自去年下半年以来,监管层就已不断更新监管政策,遏制房地产的投资品属性,封堵不符合政策导向的创新金融工具,落实中央房地产调控精神。
??比如去年10月,上海就率先对当时应用较多的土地款融资进行严查。上交所也加强了对房地产和过剩产能行业公司债券的监管。
??2017年房企融资环境趋紧已成事实。对此,一央企开发商相关负责人14日接受第一财经采访时称,开发商如今“前有狼后有虎” ,一方面融资难,一方面售价受限制,处境颇为尴尬。
??**针对热点城市住宅
??去年前三季度,全国热点城市房价普涨。去年9月19日国家统计局公布的“2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,全国70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)比2015年同期上涨的城市达到62个;二手住宅也出现了全面普涨的情况。其中,新建商品住房价格涨幅最高的厦门同比上涨44.3%,合肥、南京同比也分别上涨40.5%和38.8%,“北上广深”房价涨幅则分别达到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。
??随之而来的是全国范围内的楼市调控。去年四季度时,房价快速上涨的势头得到遏制。国家统计局今年1月的数据显示,2016年12月,全国15个热点城市中,除广州上涨、天津及杭州持平,其余12个热点城市房价环比均为负增长。京沪深等一线城市房价均出现环比负增长,无锡、郑州等这些之前价格上涨的龙头城市也全面熄火。
??“房子是用来住的,不是用来炒的。”4号文重申了这一点。
??不过,嘉丰达资产管理公司创始合伙人李宏分析称,由于土地价格和物业价格高企,真正有能力在北京这样的**城市参与住宅项目投资的私募多是大型机构,数量不多,加上一线城市住宅土地供给有限,因此新政只会在有限范围内产生影响。
??融资与出货的双重尴尬
??由于去年房地产销售强劲,去库存压力减轻,同时售价较高,在一定程度上抵消了开发商土地成本上升带来的压力。然而,随着融资环境趋紧,开发商融资成本也面临回升。去年大批高价土地入市,对于高溢价拿地的企业而言,若资金成本上升、房价企稳或下跌,利润率便很可能失守。
??一位在上海某金融机构从事房贷相关业务的人士告诉第一财经记者,去年开发商融资积极,且渠道多元,特别是上半年,除了传统的开发贷,股权、信托、土地款融资都是常用手段,直到去年10月土地款融资被叫停,她所在的银行不再接此类业务。到去年四季度,土地供应渐少,房企高杠杆融资的局面开始稳定下来。
??债券融资方面,去年10月28日,上交所向各公司债券承销机构下发了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》,拟对房地产及钢铁、煤炭过剩行业的公司债券发行审核试行分类监管。监管函还明确规定,房地产企业发行公司债券募集资金的使用,不得用于购置土地。
??上述政策影响可谓立竿见影。中原地产研究中心统计称,去年四季度的房地产债权融资规模明显下降,而2017年1月份,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元,相比2016年1月同期下降幅度达到了92%。与此同时,资金价格也出现了明显的上行趋势。
??前述央企开发商负责人对第一财经分析,一方面待售项目受到限价措施约束,定价太高的项目没法拿到预售资格,这影响了开发商出货回款;另一方面开发商资金量需求不小,而如今融资政策趋紧,各种管控趋严,让开发商陷入双重尴尬。
??第一财经记者日前走访市场时发现,一些房企已经开始在**城市积极“出货”。如北京东五环外某改善型楼盘,是规模位居行业前三的房地产开发项目,原本计划去年9月开盘,但因报价与当地建委批的价格存在分歧,预售证迟迟没能拿到。2月13日晚间,该楼盘一置业顾问告诉记者,该项目预计本月底开盘,130平方米左右的产品原计划推出40套左右,但现在加推至80余套,150平方米左右的产品也比原计划的套数多了一倍。