主题：物业服务费要缴得明明白白

昨日上午，康实律师事务所律师向勇、市国土资源与房屋管理局物业处处长朱希全、市物价局房地产处薛群、市物业管理协会常务副会长陈庆芳坐堂本报接待室，接受市民相关咨询。

服务收费应明码标价
    何女士：物管企业有义务公布收费标准吗？
    薛群：所有进行物业管理的企业都应按照政府价格主管部门的规定，实行明码标价，并在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准及收费项目、收费标准等进行公示。
共用部位水电费由使用人缴纳
    范先生：交了物管费后，公摊水电费是否算在业主头上？
    薛群：业主共用部位的用水、用电费用，据实分摊后由使用人缴纳。
公摊范围包括哪些
    林女士：小区业主应公摊哪些范围的水电费？
    薛群：楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区景点、二次供水、清洗水池等所耗费的水、电费用，应由小区业主承担。
公摊水电数如何计算
    邓先生：我所在小区从未公布公摊水电数量，该如何计算公摊数？
    薛群：据实分摊的公用数量必须是正常情况下总表与各分表总和的差额。
路灯费不在物管费中
    王女士：我住的小区，每月除收取物管费，还另收路灯费和垃圾费，合理吗？
    薛群：生活垃圾费包含在物管费中。路灯费则根据业主实际用电量据实公摊。
开发商可招投标选择前期物管
    陈先生：沙坪坝某楼盘未成立业主委员会，开发商未征求业主同意就自行聘请物管，强行收物管费是否合理？
    向勇：未成立业主委员会前，前期物管由开发商通过招投标方式选择物管企业，前期物管企业合同到期后，由业主大会授权业主委员会选择物管公司，重新签订物管服务合同。
预售房应公布前期物管收费标准
    易女士：我刚买了一套商品房，不清楚物管收费标准是谁制定的？
    薛群：前期物管收费标准要由物价部门核定，开发商在预售房前应公布。与开发商签合同时，应约定物管服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计算起始时间等。
业委会有权商榷物管费
    杨女士：小区业主能否就收费标准与物管公司讨价还价？
    薛群：前期应按市物价局核定的物管费标准缴纳。后期业主则有权根据物业服务内容，通过业委会与物业公司协商价格。
物管不能强行收取出渣费
    冯女士：我装修新房时，物管单方面要收取所有业主数百元的出渣费这合理吗？
    薛群：这是物管与业主双方协商的事，市物价部门虽未对此作出专门规定，但物管不能单方、强行要求业主交纳统一的出渣费。业主如自行出渣不方便，可委托物管出渣，费用由双方协商。
购房未入住缴一半物管费
    代女士：我在某楼盘买了一套商品房，至今未装修入住，该怎样缴物管费？
    薛群：凡已购买并办理验收交接手续（以业主验收并交钥匙为准）尚未入住的物业（经物管单位与业主双方认定水、电、气三表数目未走动的），经协商业主可缴纳50%的物管费。
装修时缴足额物管费
    尹女士：我的房屋正在装修，尚未入住。也要交物管费吗？
    陈庆芳：房屋一旦交付业主装修，业主就应足额缴纳物管费。装修期内，因有大量建材堆放，物管部门承担着更大责任。
开发商应为未出售房缴纳物管费
    解女士：我所在小区有多套商品房至今未出售，开发商应缴物管费吗？
    薛群：纳入物管范围的已竣工但尚未出售，或因开发建设单位原因未按时交给业主的物业，由开发建设单位全额缴纳物业服务费。
物管不得随意利用共用部位经营
    钟女士：物管事先未经业主同意就在小区电梯、走道等共用部位做了许多广告牌，物管有权这样做吗？
    向勇：物管应事先经全体业主大会讨论，并经2/3以上业主同意后，才能利用小区共用部位从事经营活动。
经营收益归属业主大会决定
    王先生：物管利用小区电梯等共用部位创收后，收益归谁？
    向勇：物管利用共用部位经营所得收益，应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。
停车场应缴纳物管费
    陈先生：小区数百平方米停车场，产权所有人——开发商应缴纳物管费吗？
    陈庆芳：停车场不是独立于小区的，它需要利用小区的供配电、道路、消防、监控系统等共用设备设施，因此，也应缴纳物管费。
费用下浮视合同而定
    陈先生：小区绿化、道路等都未完工，业主要全额缴纳物管费吗？
    陈庆芳：这期间的物管费能否下浮，视开发商与业主的合同而定。
三楼以下可免电梯费
    朱女士：我买的是电梯房，住在二楼，也要和其他业主一样缴电梯费吗？
    陈庆芳：三楼以上（包括三楼）必须缴纳电梯运行费。一二层业主如不需要使用电梯，可在合同中注明，不缴电梯运行费。
房屋维修基金怎么收
    李先生：买房时按购房款的3%交了4000多元的维修基金，这个3%合理吗？
    朱希全：建设部、财政部1998年213号文件规定，购房者应当按购房款2—3%的比例向售房单位缴交维修资金，售房单位代为收取的维修基金，属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
    重庆市人民政府第51号令规定：商品房（含经济适用房）在销售时，购房者与售房单位应当签订有关房屋共用部位、共用设施设备维修基金缴交约定。购房者应当按无电梯房屋购房款的2%，有电梯房屋购房款的3%比例向售房单位缴交维修基金。
房屋大修基金交给谁
    何女士：房屋大修基金交给物管公司还是房管部门？如交给物管，物管跑了怎么办？
    朱希全：建设部、财政部213号文件规定，在业主办理房屋权属证书时，商品房屋销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。业主委员会成立后，经业委会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业公司代管。
公用设施维修费不算物业成本
    刘女士：小区共用部位的大修、中修费用，是否计入物业成本？
    朱希全：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。

关于明确房屋装饰装修保证金问题的通知

近期,不少市来文、来电请示物业管理企业收取房屋装饰装修保证金问题，根据国家法律、法规和政策，现明确如下：

一、《中华人民共和国价格法》规定，价格的制定和调整，是政府价格主管部门的职责，其他部门无权擅自对此作出规定。

二、国家和省多次明确，各地、各部门不得以“抵押金、保证金”的形式变相乱收费。物业管理企业只能按规定接受委托实施物业服务并相应收取服务费用。不得收取房屋装饰装修保证金。

三、各地要加强对物业管理收费的监督检查，认真贯彻执行国家价格政策，对乱收费，严肃查处