主题：供各位邻居参考

开发商逾期交房的违约金如何计算？ 


 
 
 2002年9月，赵先生购买了一套位于浦东金桥地区的期房，在与开发商签订的购房合同中，双方约定交房时间为2003年10月30日，同时合同的第九条对逾期交房的违约责任进行了约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天（2003年10月31日）起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三十。” 
后来，由于开发商与联建单位发生纠纷，直到2004年6月25日，该房屋才得以交付给赵先生。赵先生想问：开发商逾期交房的违约金如何计算？ 

律师看法：违约金的计算主要涉及两个问题，违约时间的确定和违约金的计算比例。违约时间的长短如何确定？一般情况下违约时间的起算日就是合同约定的交付日的第二天，终止日要看合同约定的交房条件，若约定拿到住宅交付使用许可证为交付条件，则应算到房产商拿到该证之日止，在拿到该证之前，房屋即使交给购房人使用了，也是无效交付，不以该交付日期为准。若房产商拿到该证后仍没交付，则应计算到房产商实际交付之日止。 

这里存在三种情况，1、如果出卖人尚不具备交房条件而提前交付房屋，买受人可以拒绝接受，其民事责任也由出卖人承担；2、如果在约定的交房日后，仍不具备交房条件的，更应由出卖人承担逾期交房责任；3、如果出卖人虽不具备交房条件，而买受人实际接受了标的物，则出卖人已经完成了交付商品房的义务。 

关于违约金的计算比例，最高法院的司法解释第十六条已经明确规定，即当事人有约定按约定，约定过高或过低的，则依照解释的规定（以违约金超过造成的损失30％为标准）可以予以调整；没有约定违约金标准和损失赔偿额的，则按照解释第十七条的规定，参照同地段的租金标准计算。


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