房产调控已有几年了，期间政府采取了一系列最严厉的调控措施，百姓更是充满期待，然而实际情况到底怎么样呢？近日国家统计局发布的数据显示，11月份全国70个大中城市新建商品住宅中，价格环比上涨的城市超过了75%，达53个，较上月的35个有较大幅度增加，为今年以来最多。而央行关于房价可接受程度的调查显示，有多达66.6%的居民仍然认为目前的房价“高，难以接受”，仅仅有2.1%的居民认为“令人满意”，房地产调控的效果差强人意！ 其实如果我们从中国所处的发展阶段看，未来房价的上涨是必然的。当前中国正处于工业化、现代化和城市化三重叠加的发展阶段，而城市化是这个发展阶段的核心。 城市是人口、财富及文明的集中地。伴随着经济社会的发展，城市化成为全的一个普遍现象。城市化，又称城镇化、都市化等，说得通俗些，一方面原来的大城市要加快升级改造，成为更好的城市，而另一方面其最直观的表现便是农村人口不断转化为城镇人口，城市规模日益扩大。 中国正处于一条城市化的高速公路上。2011年，中国城市化率首次超过50%，达到了51.67%。若以1980年城市化率近18%为起点，中国的城市化以年平均1%的速度推进，预计到2020年，中国城镇化水平将达60%左右。城镇化率从30%提高到60%，这一发展阶段，英国用了180年左右的时间，美国用了90年左右，日本用了60年左右，而中国可能只需要30年。2000年至2009年，城市建成区面积增长了69.8%，城市建设用地面积增加了75.1%。尽管如此，但目前中国的城市化水平仍低，达到城市化均衡状态要到80%。按照现在以1%的速度增加，还需要二三十年的过程。 与此同时，房地产市场也得到了迅猛发展。数据显示，我国房地产价格由1987年的411元/平方米上升为2010年的5032元/平方米，年均增长高达21%。总体来看，房地产价格呈现出与城市化水平基本一致的变动趋势。 在市场经济条件下，城市化通过以下几个作用机制影响着房地产市场的供求关系，进而作用于房地产的价格： 首先，城市化增加对房地产的需求，从而拉动价格上涨。在城市化过程中，大量农村居民通过农地征用、子女考上大学及购房入户等渠道转变为城镇居民。1978年以来，我国每年约有1500万农村居民转变为城镇居民，形成了对城市房地产持续旺盛的需求。除此之外，还有大批农村剩余劳动力涌入城市。据中国农民工监测调查显示，2009年度全国外出农民工达1.4533亿人。他们虽未真正成为城镇居民，但常年居住于城市，从而带动了相当的城市住房需求。城市化还带来大量的配套商营房屋和服务用房需求，譬如，、机关、社会服务、医院、等方面的用房快速增加；随着收入水平的提高，城镇居民对更高生活品质的追求，也引致不断改善原有住房条件的要求，从而增加了住房需求量。伴随着城市化进程的上述因素的综合作用，必然带来城市房地产需求总量不断扩大。这一定程度上拉动了房地产价格持续上涨。此类上涨可称为需求拉动型。据预测，未来10年，每年新增城镇人口将达到2000多万人，每年需要商品房至少是6亿平方米以上。
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房产调控已有几年了，期间政府采取了一系列最严厉的调控措施，百姓更是充满期待，然而实际情况到底怎么样呢？近日国家统计局发布的数据显示，11月份全国70个大中城市新建商品住宅中，价格环比上涨的城市超过了75%，达53个，较上月的35个有较大幅度增加，为今年以来最多。而央行关于房价可接受程度的调查显示，有多达66.6%的居民仍然认为目前的房价“高，难以接受”，仅仅有2.1%的居民认为“令人满意”，房地产调控的效果差强人意！
其实如果我们从中国所处的发展阶段看，未来房价的上涨是必然的。当前中国正处于工业化、现代化和城市化三重叠加的发展阶段，而城市化是这个发展阶段的核心。
城市是人口、财富及文明的集中地。伴随着经济社会的发展，城市化成为全的一个普遍现象。城市化，又称城镇化、都市化等，说得通俗些，一方面原来的大城市要加快升级改造，成为更好的城市，而另一方面其最直观的表现便是农村人口不断转化为城镇人口，城市规模日益扩大。
中国正处于一条城市化的高速公路上。2011年，中国城市化率首次超过50%，达到了51.67%。若以1980年城市化率近18%为起点，中国的城市化以年平均1%的速度推进，预计到2020年，中国城镇化水平将达60%左右。城镇化率从30%提高到60%，这一发展阶段，英国用了180年左右的时间，美国用了90年左右，日本用了60年左右，而中国可能只需要30年。2000年至2009年，城市建成区面积增长了69.8%，城市建设用地面积增加了75.1%。尽管如此，但目前中国的城市化水平仍低，达到城市化均衡状态要到80%。按照现在以1%的速度增加，还需要二三十年的过程。
与此同时，房地产市场也得到了迅猛发展。数据显示，我国房地产价格由1987年的411元/平方米上升为2010年的5032元/平方米，年均增长高达21%。总体来看，房地产价格呈现出与城市化水平基本一致的变动趋势。
在市场经济条件下，城市化通过以下几个作用机制影响着房地产市场的供求关系，进而作用于房地产的价格：
首先，城市化增加对房地产的需求，从而拉动价格上涨。在城市化过程中，大量农村居民通过农地征用、子女考上大学及购房入户等渠道转变为城镇居民。1978年以来，我国每年约有1500万农村居民转变为城镇居民，形成了对城市房地产持续旺盛的需求。除此之外，还有大批农村剩余劳动力涌入城市。据中国农民工监测调查显示，2009年度全国外出农民工达1.4533亿人。他们虽未真正成为城镇居民，但常年居住于城市，从而带动了相当的城市住房需求。城市化还带来大量的配套商营房屋和服务用房需求，譬如，、机关、社会服务、医院、等方面的用房快速增加；随着收入水平的提高，城镇居民对更高生活品质的追求，也引致不断改善原有住房条件的要求，从而增加了住房需求量。伴随着城市化进程的上述因素的综合作用，必然带来城市房地产需求总量不断扩大。这一定程度上拉动了房地产价格持续上涨。此类上涨可称为需求拉动型。据预测，未来10年，每年新增城镇人口将达到2000多万人，每年需要商品房至少是6亿平方米以上。
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