主题：房价大涨政策恐微调 楼市面临销售量下行风险
- 发表于2009-09-27
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券商最新的房地产行业报告显示，重点城市整体销量高位震荡，一线城市销量在6月底达到高峰后已经连续三周下滑；受房价上升、新增供应减少和政策微调等因素影响，下半年主要城市商品房销售面临下挫风险。业内预计，上半年“价量齐升”的局面将告一段落，价量博弈的压力正在加大；而近期地产股的调整也反映了市场的这一担忧。
短期波动加剧
长江证券监测数据显示，最近一周（7月19日-26日），长三角区域，上海、南京和杭州成交量基本平稳，宁波和苏州成交量则大幅下降，其中，苏州一手住宅成交量环比下降24.48%，宁波商品房周成交面积环比下降31.94%。珠三角区域，楼市销量下滑更为明显，其中，深圳一手房成交量环比大幅下降40.6%。环渤海区域，商品房成交量总体有所下滑，其中，北京一手住宅成交面积环比微涨3.73%，天津一手住宅日均成交面积环比上升12.01%，而青岛住宅成交面积环比下降12.91%，济南成交套数环比下降28.57%。
业内人士指出，房价大幅上升后步入高位震荡，楼市成交量在短期内的波动也将加剧。历史统计数据显示，楼市销售在经过5、6月份的旺季后，7、8月份一般都会有所回落。而影响成交量的关键因素——房价，在过去三个月里过快上涨，将遏制购房需求的进一步释放。
长城证券的报告指出，一、二线城市的售价均已创新高，其中，一线城市最近一周的价格已经高出2007年下半年平均水平30%，最近四周平均价格也已高出25%；二线城市最近一周高出20%，最近四周平均价格高出15%。即使是深圳等经历房价大调整的城市，房价距离前期高点也仅仅低15%左右。在长城证券监测的20个重点城市中，最近一周商品房成交面积环比上升的城市有9个，下跌的城市达到11个，整体涨跌互现，部分城市调整震荡较大。
政策或将微调
国海证券房地产业8月份投资策略指出，7月份最受关注的两大事件，一是银行系统开始强调对以二套房为主的贷款风险进行控制，二是政府大力证明土地价格不是推升商品房价格上涨的主要原因。这种表态预示着，政府并不认同房价上涨，而货币政策持续放松的力度和时间不能太过乐观，今后政策对行业的影响将由积极偏向中性。
业内分析人士认为，在成交量进一步提升动力不足的同时，价格提升却较明显，因此，房地产政策层面可能出现适当微调。如果以二套房贷为主的新增购房贷款适当收缩，必然造成购买力的减弱。
近期，住房与城乡建设部开始警示楼市泡沫，其在一份主要城市房地产市场调查报告中判断，今年3、4月份房地产业开始回暖，刚性需求令成交量反弹；5、6月份，一些投资性的需求(包括部分海外投资资金)不断入场，随之投机性需求也在骚动，楼市泡沫苗头显现。
长城证券预计，楼市前期快速反弹是在政策和流动性推动下对前期调整的修复，目前修复过程已经完成，价、量均已创出新高，后市将是经济复苏推动下的平稳发展。不过，在经济复苏尚不稳固的情况下，政策打压楼市的可能性很小，从“二套房贷”本身来看，银监会主要从防范银行风险的角度出发，要求提高首付比例，而在利率方面，仍然给予银行较大程度的自由裁量权。
国信证券则指出，放贷政策是否真正收紧，取决于下半年房价是否出现大范围暴涨，而局部地区个别政策微调的可能性较大。（记者林?）