主题：物管与业主之间的若干问题！

『重新理解一下业主与物管公司争执的6个焦点问题』 据前不久的一项调查显示，现在楼盘最大的卖点不是别的，而是物业管理。这一结果确实出乎大多数人的意料，但仔细想想也不无道理。随着新盘入住越来越多，物业管理问题越来越为人们重视，业主和物业公司的争议渐渐浮出水面。而要彻底解决这些问题，有些观念一定要搞清。 1、收楼交钥匙问题。时下，业主在购买商品房时经常会遇到向发展商缴纳了全额房款而不能拿到钥匙的情况，因为物业管理公司往往依赖自己与发展商的上下级关系先将钥匙拿在手里，作为要求业主接受自己单方面制订的收费标准的砝码。但物业公司却忽略了，其这种行为实际上是一种侵权行为。因为，房款和钥匙是业主与发展商买卖关系的具体体现，与物业管理公司并无任何牵连。况且，目前交楼，房地产商售楼时都应和买房人签订“业主公约”，经房地局批准的公约已明确约定物业管理费用，买房人买房前已做过承诺。在这个前提下，如果业主不交纳事先约定的费用，物业公司有权不给钥匙；如果物业公司收取超过事先约定的费用，业主有权拒绝，在此情况下，物业公司要是扣住业主的钥匙不给，则属于滥用权力和侵权。 2、业主没签公约谁交费。对于上述讲法，有的业主会说：“我买房时没有签公约，现在让我交费，我认为不合理，我就不交！”面对这种情况，物业公司只能和业主心平气和地商谈，拿出物价局的有关收费文件说服业主，请业主补签公约和前期物业管理协议。而没有任何权力强迫业主接受自己单方面的要求。万一这条路行不通，物业公司可以找房地产商，要求房地产商承担责任，因为业主没有签订公约是房地产商的过错，不是买房人的过错。同时，物业公司自己也要承担责任，因为你接受房地产商的委托时，就应该了解清楚业主是否都签了公约和前期物业管理协议。 3、业主有权查物业公司的账。目前，有一种解释，认为物业公司的账目如果是物价部门定价，就不需要向业主公布使用情况，如果是业主委员会和物业公司商定的，物业公司可以公布账目，但业主无权查账，并引用《公司法》证明物业公司有权对自己的账目保密。持这种观点的人错在没有搞清问题的关键，那就是物业公司收取的物业管理费，并不因为钱从业主手里转到物业公司手里而改变所有权，除了物价部门规定的物业公司的酬金或物业管理委托合同规定的物业公司的酬金外，物业管理费仍归业主所有，物业管理费的账目不是物业公司的账目，而是业主的账目，物业公司只是在业主的授权下代收、代保管、代使用，不存在物业公司节约归己的问题，除非业主委员会和物业公司另有约定。 4、不交物业费也可当业主委员。目前，有些小区要求成立业主委员会的积极份子，部分是不交物业管理费的业主，他们能否担任业主委员会委员，争论很大。比较有代表性的观点是：“没有尽义务，就不能享受权利。”这个论点成立的前提是，要看不交费的业主有无过错，很多不交费的业主是维权意识强的业主，他们能真正代表业主利益，他们今天不交费，是因为不愿意接受强加给自己的不合理收费。业主委员会委员没有任何特权，当业主委员会和物业公司签订物业管理委托合同后，只能带头执行合同。不交费的人带头交费了，对小区的物业管理只有好处、没有坏处。 5、谁来成立业主委员会。近期，业主呼声最强烈的是业主委员会为什么要由房地产商和物业公司来筹建？对这个问题应该一分为二来看。首先，北京房地局确实有文件规定业主委员会筹备组由房地产商和物业公司人员组成，这个规定在发文的当年对推动北京市各个小区成立业主委员会起到了推动作用，即使是今天也有它的价值，因为不是每个小区的业主都有意识和经验通过成立业主委员会来保护自己的权益。但同时应该指出的是：当业主有意识自己筹建业主委员会时，某些主管部门的工作人员再拿这个规定卡业主则有干预业主的合法权利之嫌。 6、特定前提下可以停水停电。第一种情况：供电、供水部门和物业公司签有合同，委托物业公司代收水电费，就应该授权物业公司在收不到水电费时对不交费的业主代其采取停水停电的措施，以保障物业公司和交费业主的权益。同时需要指出的是，物业公司如果将费用混收，业主只交水电费、不交物业管理费，物业公司不收，则是物业公司自己的责任，不能因此对业主停水停电。第二种情况：业主公约约定了对不交物业管理费的可以停水停电，业主对此也没有反对，物业公司因执行公约，为了维护业主共同利益，在业主集体授权的情况下，对不交物业管理费的业主停水停电也是合理的。