主题：业主委员会成立的法律法规
- 发表于2007-08-07
重庆市业主委员会实施办法
重庆市国土资源和房屋管理局
关于印发《重庆市业主委员会实施办法（试行）》的通知
各区县（自治县、市）国土资源和房屋管理局、房管局：
为贯彻执行《重庆市物业管理条例》，规范我市业主自治机构管理行为，我局对1999年印发的《重庆市业主委员会实施办法（试行）》进行了完善，现印发给你们，请遵照执行。
重庆市国土资源和房屋管理局
二○○二年十二月二十八日
重庆市业主自治机构管理办法
第一条 为规范业主自治机构管理行为，根据《重庆市物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称业主自治机构是指业主大会、业主代表大会及业主委员会。
业主大会是代表和维护同一物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织，一个物业管理区域内应当成立一个业主大会（业主代表大会）。
业主委员会是业主大会（业主代表大会）的执行机构。
第三条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
业主决定共同事务的表决权，属于住宅类物业的一户一票，属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计为一票；单户不足一百平方米的，计为一票，但业主公约另有规定的除外。
第四条 业主人数较多的，可以按一定比例推选代表组成业主代表大会，业主代表人数由业主协商确定，业主代表大会行使业主大会的职权。
第五条 一个物业管理区域内有下列情形之一的，物业建设单位或出售单位应当在物业所在地区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织召开首次业主大会（业主代表大会），选举产生业主委员会：
（一）新建物业建筑面积售出达50％以上的；
（二）物业自首次出售之日起已满两年的。
第六条 房屋建设单位或出售单位应将出售的房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清册等材料在报区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门的同时，抄送所在地街道办事处、乡镇人民政府，区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门应在接到材料之日起三个月内，会同街道办事处、乡镇人民政府指导房屋建设单位或出售单位组织业主做好召开第一次业主大会（业主代表大会）的筹备工作：
（一）成立第一次业主大会（业主代表大会）筹备组。筹备组由房屋建设单位或出售单位、前期物业管理企业和业主代表组成，筹备组组长由业主担任，并将有关筹备事项在物业管理区域内公示。建设单位或出售单位具体实施筹备工作，所在地区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应参与和指导筹备工作；
（二）协商推荐业主委员会候选人；
（三）成立业主代表大会的，由业主协商产生业主代表；
（四）起草业主委员会章程、业主公约草案并向业主征求意见；
（五）确定召开业主大会（业主代表大会）的时间、地点，并做好各项会务准备工作。在会议召开前半个月将会议召开时间、地点、内容、形式、候选人名单、投票权数及投票人的权利和义务等在物业管理区域内公示。
第七条 第一次业主大会或业主代表大会按下列程序召开：
（一） 由大会筹备组介绍大会筹备情况；
（二） 公布选举程序；
（三）由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况；
（四）业主投票选举产生业主委员会委员；
（五）业主委员会委员协商产生业主委员会主任、副主任候选人；
（六）业主投票选举产生业主委员会主任、副主任；
（七）审议通过业主会章程和业主公约；
（八）其他事项。
第八条 业主因故不能参加会议的，应书面委托代理人参加，并行使表决权；不具有民事行为能力的业主，由其监护人代为行使有关权利。
业主大会或业主代表大会应邀请一定比例的非业主的房屋使用人列席会议。列席会议的成员没有表决权和被选举权。
第九条 业主大会（业主代表大会）会议需有物业管理区域内过半数有表决权的业主（业主代表）参加，方可召开。业主大会（业主代表大会）作出的决定，应当经参加会议业主（业主代表）过半数表决权通过。业主大会（业主代表大会）对通过或修改业主公约、商定业主委员会的办公场所和必要经费、选聘或解聘物业管理企业、维修基金续筹和使用作出决定，必须经全体业主（业主代表）三分之二以上表决权通过。
业主大会（业主代表大会）表决可采用投票或其他方式进行，但对通过或修改业主公约、商定业主委员会的办公场所和必要经费、改选或罢免业主委员会委员或业主委员会主任、副主任、选聘或解聘物业管理企业、维修基金续筹和使用作出决定，必须采取投票方式。
召开涉及改选或罢免业主委员会委员、主任、副主任的业主大会（业主代表大会），业主委员会应邀请区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、街道办事处，乡镇人民政府参加会议。
第十条 下列事项由业主大会或业主代表大会会议决定：
（一）审议通过、修改业主公约和业主委员会章程；
（二）选举、改选、罢免业主委员会委员、主任、副主任；
（三）商定业主委员会的办公场所、必要经费；
（四）选聘、解聘物业管理企业；
（五）改变、撤销业主委员会不适当的决定；
（六）改变物业专有部分、部分共用部分、全体共用部分既定用途；
（七）定期听取业主委员会、物业管理企业关于物业管理事务处理情况和物业维修基金的使用情况的报告；
（八）决定物业管理企业在物业管理区域内进行物业管理以外的经营活动；
（九）决定物业大、中维修费用的续筹和使用；
（十）决定共用部分收益的管理、使用和分配；
（十一）决定与全体业主有重大利害关系的其他事项。
第十一条 业主委员会由业主大会（业主代表大会）选举产生，业主委员会委员应当由业主或其配偶担任，业主委员会由五人以上的单数组成。
第十二条 业主委员会每年至少召开一次业主大会（业主代表大会），有特殊需要时可召开临时会议。经十分之一以上业主或三分之一以上业主会委员提议，业主委员会主任应当及时召集。业主委员会主任也可委托业主委员会副主任主持召集。
业主大会由业主委员会召集，经十分之一以上业主或三分之一以上业主委员会委员提议召开业主大会（业主代表大会），业主委员会应在接到提议后的三十日内就所提议题召开业主大会（业主代表大会）。
第十三条 业主大会（业主代表大会）作出的决定，对全体业主、使用人、业主委员会有约束力，但与法律、法规和业主公约相抵触的除外。
第十四条 业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生，每届任期不超过三年，可以连任。
业主委员会委员、主任、副主任换届选举应由上一届业主委员会在任期届满前三个月内组织实施，并邀请所在区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府指导监督。
第十五条 业主委员会委员须符合下列条件：
（一）遵守物业管理法律、法规、规章和业主公约、业主委员会章程；
（二）履行业主委员会委员职责；
（三）品行端正，热心公益事业，具有公信力；
（四）身体健康，有一定协调能力和组织能力；
（五）维护业主合法权益；
（六）与物业管理企业无利害关系；
（七）具有完全民事行为能力。
业主委员会委员、主任、副主任不得兼任为所辖区域的物业管理企业的工作，不得利用职权谋取私利，侵犯其他业主的合法权益。
第十六条 业主委员会应当自产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门备案：
（一）业主委员会名称和业主委员会委员、主任、副主任名单；
（二）业主委员会章程；
（三）业主公约；
（四）业主委员会办公场地，联系电话；
（五）其它资料。
第十七条 业主委员会履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会（业主代表大会）；
（二）对业主公约、业主委员会章程，提出修改意见；
（三）代表全体业主签定物业管理服务合同；
（四）拟订物业共用部分收益的管理、使用和分配方案；
（五）审批准物业维修基金的使用预算；
（六）物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；
（七）定期听取物业管理企业关于物业服务合同履行情况和物业维修基金使用情况的报告；
（八）按照业主公约或者业主委员会章程的规定，定期向业主公布物业管理事务处理情况和物业维修基金的使用情况，并定期向业主大会报告；
（九）听取业主、使用人的意见和建议，协调业主、使用人与业主委员会或物业管理企业的关系；
（十）根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼；
（十一）监督物业管理企业实施物业服务的其他行为；
（十二）业主公约、业主委员会章程规定的其他职责。
第十八条 本办法由重庆市国土资源和房屋管理局解释。
第十九条 本办法自二○○三年元月十日起施行。
重庆市国土资源和房屋管理局
关于印发《重庆市业主委员会实施办法（试行）》的通知
各区县（自治县、市）国土资源和房屋管理局、房管局：
为贯彻执行《重庆市物业管理条例》，规范我市业主自治机构管理行为，我局对1999年印发的《重庆市业主委员会实施办法（试行）》进行了完善，现印发给你们，请遵照执行。
重庆市国土资源和房屋管理局
二○○二年十二月二十八日
重庆市业主自治机构管理办法
第一条 为规范业主自治机构管理行为，根据《重庆市物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称业主自治机构是指业主大会、业主代表大会及业主委员会。
业主大会是代表和维护同一物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织，一个物业管理区域内应当成立一个业主大会（业主代表大会）。
业主委员会是业主大会（业主代表大会）的执行机构。
第三条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
业主决定共同事务的表决权，属于住宅类物业的一户一票，属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计为一票；单户不足一百平方米的，计为一票，但业主公约另有规定的除外。
第四条 业主人数较多的，可以按一定比例推选代表组成业主代表大会，业主代表人数由业主协商确定，业主代表大会行使业主大会的职权。
第五条 一个物业管理区域内有下列情形之一的，物业建设单位或出售单位应当在物业所在地区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织召开首次业主大会（业主代表大会），选举产生业主委员会：
（一）新建物业建筑面积售出达50％以上的；
（二）物业自首次出售之日起已满两年的。
第六条 房屋建设单位或出售单位应将出售的房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清册等材料在报区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门的同时，抄送所在地街道办事处、乡镇人民政府，区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门应在接到材料之日起三个月内，会同街道办事处、乡镇人民政府指导房屋建设单位或出售单位组织业主做好召开第一次业主大会（业主代表大会）的筹备工作：
（一）成立第一次业主大会（业主代表大会）筹备组。筹备组由房屋建设单位或出售单位、前期物业管理企业和业主代表组成，筹备组组长由业主担任，并将有关筹备事项在物业管理区域内公示。建设单位或出售单位具体实施筹备工作，所在地区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应参与和指导筹备工作；
（二）协商推荐业主委员会候选人；
（三）成立业主代表大会的，由业主协商产生业主代表；
（四）起草业主委员会章程、业主公约草案并向业主征求意见；
（五）确定召开业主大会（业主代表大会）的时间、地点，并做好各项会务准备工作。在会议召开前半个月将会议召开时间、地点、内容、形式、候选人名单、投票权数及投票人的权利和义务等在物业管理区域内公示。
第七条 第一次业主大会或业主代表大会按下列程序召开：
（一） 由大会筹备组介绍大会筹备情况；
（二） 公布选举程序；
（三）由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况；
（四）业主投票选举产生业主委员会委员；
（五）业主委员会委员协商产生业主委员会主任、副主任候选人；
（六）业主投票选举产生业主委员会主任、副主任；
（七）审议通过业主会章程和业主公约；
（八）其他事项。
第八条 业主因故不能参加会议的，应书面委托代理人参加，并行使表决权；不具有民事行为能力的业主，由其监护人代为行使有关权利。
业主大会或业主代表大会应邀请一定比例的非业主的房屋使用人列席会议。列席会议的成员没有表决权和被选举权。
第九条 业主大会（业主代表大会）会议需有物业管理区域内过半数有表决权的业主（业主代表）参加，方可召开。业主大会（业主代表大会）作出的决定，应当经参加会议业主（业主代表）过半数表决权通过。业主大会（业主代表大会）对通过或修改业主公约、商定业主委员会的办公场所和必要经费、选聘或解聘物业管理企业、维修基金续筹和使用作出决定，必须经全体业主（业主代表）三分之二以上表决权通过。
业主大会（业主代表大会）表决可采用投票或其他方式进行，但对通过或修改业主公约、商定业主委员会的办公场所和必要经费、改选或罢免业主委员会委员或业主委员会主任、副主任、选聘或解聘物业管理企业、维修基金续筹和使用作出决定，必须采取投票方式。
召开涉及改选或罢免业主委员会委员、主任、副主任的业主大会（业主代表大会），业主委员会应邀请区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、街道办事处，乡镇人民政府参加会议。
第十条 下列事项由业主大会或业主代表大会会议决定：
（一）审议通过、修改业主公约和业主委员会章程；
（二）选举、改选、罢免业主委员会委员、主任、副主任；
（三）商定业主委员会的办公场所、必要经费；
（四）选聘、解聘物业管理企业；
（五）改变、撤销业主委员会不适当的决定；
（六）改变物业专有部分、部分共用部分、全体共用部分既定用途；
（七）定期听取业主委员会、物业管理企业关于物业管理事务处理情况和物业维修基金的使用情况的报告；
（八）决定物业管理企业在物业管理区域内进行物业管理以外的经营活动；
（九）决定物业大、中维修费用的续筹和使用；
（十）决定共用部分收益的管理、使用和分配；
（十一）决定与全体业主有重大利害关系的其他事项。
第十一条 业主委员会由业主大会（业主代表大会）选举产生，业主委员会委员应当由业主或其配偶担任，业主委员会由五人以上的单数组成。
第十二条 业主委员会每年至少召开一次业主大会（业主代表大会），有特殊需要时可召开临时会议。经十分之一以上业主或三分之一以上业主会委员提议，业主委员会主任应当及时召集。业主委员会主任也可委托业主委员会副主任主持召集。
业主大会由业主委员会召集，经十分之一以上业主或三分之一以上业主委员会委员提议召开业主大会（业主代表大会），业主委员会应在接到提议后的三十日内就所提议题召开业主大会（业主代表大会）。
第十三条 业主大会（业主代表大会）作出的决定，对全体业主、使用人、业主委员会有约束力，但与法律、法规和业主公约相抵触的除外。
第十四条 业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生，每届任期不超过三年，可以连任。
业主委员会委员、主任、副主任换届选举应由上一届业主委员会在任期届满前三个月内组织实施，并邀请所在区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府指导监督。
第十五条 业主委员会委员须符合下列条件：
（一）遵守物业管理法律、法规、规章和业主公约、业主委员会章程；
（二）履行业主委员会委员职责；
（三）品行端正，热心公益事业，具有公信力；
（四）身体健康，有一定协调能力和组织能力；
（五）维护业主合法权益；
（六）与物业管理企业无利害关系；
（七）具有完全民事行为能力。
业主委员会委员、主任、副主任不得兼任为所辖区域的物业管理企业的工作，不得利用职权谋取私利，侵犯其他业主的合法权益。
第十六条 业主委员会应当自产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门备案：
（一）业主委员会名称和业主委员会委员、主任、副主任名单；
（二）业主委员会章程；
（三）业主公约；
（四）业主委员会办公场地，联系电话；
（五）其它资料。
第十七条 业主委员会履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会（业主代表大会）；
（二）对业主公约、业主委员会章程，提出修改意见；
（三）代表全体业主签定物业管理服务合同；
（四）拟订物业共用部分收益的管理、使用和分配方案；
（五）审批准物业维修基金的使用预算；
（六）物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；
（七）定期听取物业管理企业关于物业服务合同履行情况和物业维修基金使用情况的报告；
（八）按照业主公约或者业主委员会章程的规定，定期向业主公布物业管理事务处理情况和物业维修基金的使用情况，并定期向业主大会报告；
（九）听取业主、使用人的意见和建议，协调业主、使用人与业主委员会或物业管理企业的关系；
（十）根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼；
（十一）监督物业管理企业实施物业服务的其他行为；
（十二）业主公约、业主委员会章程规定的其他职责。
第十八条 本办法由重庆市国土资源和房屋管理局解释。
第十九条 本办法自二○○三年元月十日起施行。
- 发表于2007-08-07
昨日，市高院在新闻发布会上宣称，即日起实行的《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》（下称《意见》）明确指出：依法成立的业主委员会可当原被告，诉讼风险由全体业主共同承担。
此前，业主委员会是否具有诉讼主体资格，一直未有明确规定，导致相关案件在这方面长期成为庭上的争议焦点，并且业主委员会在为业主维权时因为没有诉讼主体资格，而无法起诉。高院人士认为，《意见》的实施，既可节省司法资源，提高诉讼效率，也破解了业主委员会的诉讼难题。据悉，此前北京和上海已出台相关文件。
业主委员会能够告状了
市高院民一庭戴庭长介绍，按照《意见》的规定，业主委员会成为诉讼主体应当限定于因物业管理纠纷而产生的民事诉讼，且应当是依法成立的业主委员会。业主委员会可以以自己的名义，在物业管理活动中，为维护业主的公共利益行使诉讼权。
《意见》还规定，业主委员会如遇到以下情形也可能成被告：因拒绝或拖延与业主大会聘请的物管企业签订物业服务合同；因履行物业服务合同不符合约定；因其他涉及业主共同利益的事项而发生的物管纠纷。
为防止业主委员会及其成员滥用职权，《意见》还特别强调，业主委员会在提起诉讼或作为被告参加诉讼时，须召开业主大会或业主代表大会，涉及提起诉讼的，还要向法院提交表决同意的书面材料。
全体业主承担诉讼风险
《意见》还规定，诉讼风险及诉讼后果由业主委员会及全体业主共同承担。其中判定的是业主委员会必须依法履行职责的，由业主委员会承担；涉及财产支付责任时，则由全体业主共同承担。
四种情形不适用《意见》
记者还了解到，有四种情形不适用该《意见》：业主委员会自主从事物业管理或经营活动，形成的民事侵权或合同违约诉讼；部分业主或业主委员会委员未依法定程序，擅自以业主委员会的名义从事经营活动和物业管理活动，造成民事侵权和合同违约的；业主与业主团体（业主大会、业主委员会）之间因内部管理行为发生的纠纷；其他不适用本指导意见的情形。
此前，业主委员会是否具有诉讼主体资格，一直未有明确规定，导致相关案件在这方面长期成为庭上的争议焦点，并且业主委员会在为业主维权时因为没有诉讼主体资格，而无法起诉。高院人士认为，《意见》的实施，既可节省司法资源，提高诉讼效率，也破解了业主委员会的诉讼难题。据悉，此前北京和上海已出台相关文件。
业主委员会能够告状了
市高院民一庭戴庭长介绍，按照《意见》的规定，业主委员会成为诉讼主体应当限定于因物业管理纠纷而产生的民事诉讼，且应当是依法成立的业主委员会。业主委员会可以以自己的名义，在物业管理活动中，为维护业主的公共利益行使诉讼权。
《意见》还规定，业主委员会如遇到以下情形也可能成被告：因拒绝或拖延与业主大会聘请的物管企业签订物业服务合同；因履行物业服务合同不符合约定；因其他涉及业主共同利益的事项而发生的物管纠纷。
为防止业主委员会及其成员滥用职权，《意见》还特别强调，业主委员会在提起诉讼或作为被告参加诉讼时，须召开业主大会或业主代表大会，涉及提起诉讼的，还要向法院提交表决同意的书面材料。
全体业主承担诉讼风险
《意见》还规定，诉讼风险及诉讼后果由业主委员会及全体业主共同承担。其中判定的是业主委员会必须依法履行职责的，由业主委员会承担；涉及财产支付责任时，则由全体业主共同承担。
四种情形不适用《意见》
记者还了解到，有四种情形不适用该《意见》：业主委员会自主从事物业管理或经营活动，形成的民事侵权或合同违约诉讼；部分业主或业主委员会委员未依法定程序，擅自以业主委员会的名义从事经营活动和物业管理活动，造成民事侵权和合同违约的；业主与业主团体（业主大会、业主委员会）之间因内部管理行为发生的纠纷；其他不适用本指导意见的情形。
- 发表于2007-08-07
近日，重庆市国土房管局公布《业主大会议事规则（示范文本）》首次明确称，小区业主委员会的开支由全体业主承担。重庆市国土房管局物业处介绍说，业委会经费包括业主大会、业委会会议开支、必要的日常办公费用、有关人员津贴等，但目前筹集非常困难。业委会为业主服务，办公费用应由所有业主共同承担。
部分小区业委会代表介绍，业委会开展活动会产生经费。但在实际中，多数由物管企业开支，会导致业委会减少对物管的监督，失去公正性；有的完全靠业委会成员垫支，则会增加业委会成员的负担，影响为业主服务的积极性。
《规则》明确，业委会经费来源有3个渠道，即：业主每月按户按每平方米建筑面积缴纳一定金额筹集；共用部位、共用设施设备经营收益提取一定比例；或个人、企业赞助等方式。经费收支账目必须明确代管机构，经费收支账目定期在物管区域内公布一次，接受业主监督。
部分小区业委会代表介绍，业委会开展活动会产生经费。但在实际中，多数由物管企业开支，会导致业委会减少对物管的监督，失去公正性；有的完全靠业委会成员垫支，则会增加业委会成员的负担，影响为业主服务的积极性。
《规则》明确，业委会经费来源有3个渠道，即：业主每月按户按每平方米建筑面积缴纳一定金额筹集；共用部位、共用设施设备经营收益提取一定比例；或个人、企业赞助等方式。经费收支账目必须明确代管机构，经费收支账目定期在物管区域内公布一次，接受业主监督。
- 发表于2007-08-07
重庆小康物业有限责任公司（以下简称小康物业）成立于1995年，是重庆市最早的物业公司之一，早期主要管理洋河花园住宅小区。洋河花园住宅小区是1994年3月由李嘉诚先生属下的和记黄埔地产集团与重庆市房地产管理局合作成立的重庆康居物业发展有限公司所建设的重庆市第一个安居工程，是知名优秀小区。然而就是这样的小区，在2004年9月1日前，历经6年，直至第三届业主委员会才同物业管理公司完善了物业管理委托合同。在此，我就其变化谈谈个人的看法：
一、对立阶段（1995年-1999年）
这一阶段物业管理的法律法规不健全，物业管理水平较低，业主接受物业管理的意识淡薄。特别是享受惯了福利房的业主，他们提出为什么我自己拿钱买的房子还要交管理费？也难怪，小康物业1995年成立的时候，好多政府职能部门都还不知道什么是物业管理？物业管理是干什么的？老百姓也很少听说过物业管理。当时的重庆市，物业管理服务大多是参照广州、深圳的管理模式和理念，尚未建立一套适应自己的管理办法，比如说，当时喊得最多的口号就是“业主的需要就是我们的服务”，“业主是上帝”等。其实这些提法都是不合实际的。首先，物业公司的管理服务是依法的，是有一定范畴的；其次，物业公司是企业，员工也是人，只是工作的分工不同，没有高低贵贱之分，而作为物业管理企业为了表示自己对业主的尊重，人为的把业主和物业管理企业形成了主仆关系，这样在无形中助长了部分业主的霸气，他们对物业公司的管理和服务不是提出合理的意见或建议，而是提出了苛刻的、脱离实际的、背离法规的要求。很多业主都认为交了管理费，物业公司就应该提供一切免费服务；一小部分业主，无理取闹，不遵守小区的管理规定，一不如意，就恶意侮辱物业管理公司的工作人员……
在物业管理意识淡薄的当时，洋河花园第一届业主委员会没有通过合法的程序由全体业主选举产生，而是谁跳得高，谁闹得凶就选谁，所以委员会的部分成员各有私心，目的就是要同物业公司争权争利。动机的不纯，使业主委员会及部分业主与物业管理公司产生了一种对立情绪，双方互不买账，物业公司该怎么管就怎么管、该提供什么服务就提供什么服务、该创品牌就创品牌；业主委员会和业主该唱什么调就什么调。这一阶段洋河花园虽然获得了国家建设部授予的全国物业管理优秀住宅小区，重庆市十佳住宅小区、安全小区、园林式小区等称号，但双方的矛盾没有消除，所以我把这一时期称为对立期。
二、互相磨合阶段（1999年-2002年）
这一时期国家及重庆市相继出台了一些物业管理的相关法律、法规和指导性文件。这些法规文件对重庆市的物业管理起到了较好的指导和规范的作用，基本明确了物业管理企业、业主、业主委员会的权利和义务，重庆市的物业管理也逐步走向正规化、专业化、市场化，物业公司逐步同开发商脱钩，小康物业的各项管理制度基本完善，服务观念有了较大的转变，服务意识基本建立，业主满意率有了较大的提高。而大部分业主从不了解、不认识、不接受物业管理逐渐转变到接受并参与，业主的满意率达到90%以上，收费率达到97%以上。这期间洋河花园保持并荣获了国家及重庆市的多项殊荣，成为重庆市物业管理的品牌之一。
这些成绩与业主委员会及业主的支持分不开，但物业管理公司同业主委员会的不和谐关系依然存在。究其原因，一是业主委员会的选举没有反映广大业主的民意，没有按业主委员会的要求选举出能代表广大业主的、有责任心的，遵守物业管理法律、法规的人到业主委员会里来。而部分业主委员会委员既不懂法，私心又重，只要权利，不尽义务。在业主委员会中就有30%-40%的人长期享受物业管理服务，但又长期不交物业管理费，这不但侵害了物业公司的利益，同时侵害了广大业主的利益。二是物业管理企业、业主委员会双方都没有摆正自己的位置。业主委员会的部分人觉得自己是上帝，不按法律、法规办事，对物业管理公司的工作不仅没有给予支持，反而在背后做一些不该做的事情。由于部分业主委员存在这样那样的问题，而物业管理公司在与业主委员会沟通时，方法比较简单，不够耐心，这个时期双方的合作虽然比上一时期有了很大的改善，但从长远的发展看并不非常理想，所以称之为磨合期。
三、以诚相待，协调发展阶段（2003年至今）
此阶段洋河花园第三届业主委员会成立。
随着时间的推移，物业管理已逐步走向了成熟，不论是物业公司，还是业主及业主委员会，对物业管理都有了较新的、较成熟的、较完善的认识，特别是2002年11月1日和2003年9月1日，国家及重庆市都相继出台了物业管理条例，明确了物业管理企业和业主的责任、权利和义务，明确了业主委员会的法律地位以及其与物业管理公司的关系，明确了业主委员会委员的任职条件，明确了业主委员会的议事规则，这样不论是物业管理公司，还是业主委员会都做到了有法可依。物业管理公司的主要职责就是抓好内部管理，提高服务水平和服务质量，管理好小区（大厦）的设备、设施，为业主提供质价相等的服务，为广大业主营造一个安全、温馨的生活、工作环境，使业主的物业得到保值增值。
其实物业管理企业的目的同业主和业委会的目的是一致的，都希望把物业小区（大厦）管好。既然目标一致，那为什么双方不能走到一起呢？针对这个问题，小康物业作了详细的分析，找到了矛盾的原因所在，提出了改进办法：首先物业管理企业的每一位职工必须转变观念，提高服务意识，向广大业主提供质价相等的服务；第二要以诚相待，将心比心，摆正自己的位置，与业主、业主委员会交朋友，加强同业委会的沟通、协调，以便得到他们的帮助与支持；第三，要做好对广大业主的宣传引导工作，使之了解物业管理的法律法规，明确自己的权利和义务，明确业主委员的议事规则和标准、条件，合理地充分地行使自己的权利，按照条例要求选举有责任心、公益心，有奉献精神、懂法律法规、遵守物业管理条例的业主加入到业主委员会中。而第三届洋河花园业主委员会的委员素质明显高于第一、二届，多数人担任过厂长、书记、经理等职务，他们知道自己的职责所在，重要的是他们都有一颗平常心，能放下架子和物业管理公司的人交朋友，给物业管理公司提合理化建议，共同商讨小区的一些管理方案，完善业主公约，规范业主（使用人）的行为，协助物业管理公司做业主的工作等，这样的业主委员会在重庆的同行中应该说是出类拔萃的，也是我们重庆物业管理企业所希望的合作伙伴。
事实说明，物业管理公司同业委会并不是一对矛盾体，或者说不应该是一对长期的矛盾体。随着法律法规的建立健全，以及重庆物业管理的进一步成熟规范，很多事情是可以通过协商解决的。只要双方以诚相待，将心比心，没有什么坎是过不去。
其实最后一段概括了本文的观点，大家的目的都是为了小区的建设，应该是携手共进的，矛盾是肯定会存在的，但如果一直纠着矛盾而不去解决，最后受害的只能是我们这些居住在小区的业主。业主必然要为自己争取最大的利益，物业和KFS也是要争取自己的最大利益，这就是矛盾的根本点，协商是必须的，需要为双方找到一个平衡点，让双方都满意，都得到应得的利益！厚此薄彼最后的结果只会毁掉小区，这也是我们双方都不愿见到的结局！
一、对立阶段（1995年-1999年）
这一阶段物业管理的法律法规不健全，物业管理水平较低，业主接受物业管理的意识淡薄。特别是享受惯了福利房的业主，他们提出为什么我自己拿钱买的房子还要交管理费？也难怪，小康物业1995年成立的时候，好多政府职能部门都还不知道什么是物业管理？物业管理是干什么的？老百姓也很少听说过物业管理。当时的重庆市，物业管理服务大多是参照广州、深圳的管理模式和理念，尚未建立一套适应自己的管理办法，比如说，当时喊得最多的口号就是“业主的需要就是我们的服务”，“业主是上帝”等。其实这些提法都是不合实际的。首先，物业公司的管理服务是依法的，是有一定范畴的；其次，物业公司是企业，员工也是人，只是工作的分工不同，没有高低贵贱之分，而作为物业管理企业为了表示自己对业主的尊重，人为的把业主和物业管理企业形成了主仆关系，这样在无形中助长了部分业主的霸气，他们对物业公司的管理和服务不是提出合理的意见或建议，而是提出了苛刻的、脱离实际的、背离法规的要求。很多业主都认为交了管理费，物业公司就应该提供一切免费服务；一小部分业主，无理取闹，不遵守小区的管理规定，一不如意，就恶意侮辱物业管理公司的工作人员……
在物业管理意识淡薄的当时，洋河花园第一届业主委员会没有通过合法的程序由全体业主选举产生，而是谁跳得高，谁闹得凶就选谁，所以委员会的部分成员各有私心，目的就是要同物业公司争权争利。动机的不纯，使业主委员会及部分业主与物业管理公司产生了一种对立情绪，双方互不买账，物业公司该怎么管就怎么管、该提供什么服务就提供什么服务、该创品牌就创品牌；业主委员会和业主该唱什么调就什么调。这一阶段洋河花园虽然获得了国家建设部授予的全国物业管理优秀住宅小区，重庆市十佳住宅小区、安全小区、园林式小区等称号，但双方的矛盾没有消除，所以我把这一时期称为对立期。
二、互相磨合阶段（1999年-2002年）
这一时期国家及重庆市相继出台了一些物业管理的相关法律、法规和指导性文件。这些法规文件对重庆市的物业管理起到了较好的指导和规范的作用，基本明确了物业管理企业、业主、业主委员会的权利和义务，重庆市的物业管理也逐步走向正规化、专业化、市场化，物业公司逐步同开发商脱钩，小康物业的各项管理制度基本完善，服务观念有了较大的转变，服务意识基本建立，业主满意率有了较大的提高。而大部分业主从不了解、不认识、不接受物业管理逐渐转变到接受并参与，业主的满意率达到90%以上，收费率达到97%以上。这期间洋河花园保持并荣获了国家及重庆市的多项殊荣，成为重庆市物业管理的品牌之一。
这些成绩与业主委员会及业主的支持分不开，但物业管理公司同业主委员会的不和谐关系依然存在。究其原因，一是业主委员会的选举没有反映广大业主的民意，没有按业主委员会的要求选举出能代表广大业主的、有责任心的，遵守物业管理法律、法规的人到业主委员会里来。而部分业主委员会委员既不懂法，私心又重，只要权利，不尽义务。在业主委员会中就有30%-40%的人长期享受物业管理服务，但又长期不交物业管理费，这不但侵害了物业公司的利益，同时侵害了广大业主的利益。二是物业管理企业、业主委员会双方都没有摆正自己的位置。业主委员会的部分人觉得自己是上帝，不按法律、法规办事，对物业管理公司的工作不仅没有给予支持，反而在背后做一些不该做的事情。由于部分业主委员存在这样那样的问题，而物业管理公司在与业主委员会沟通时，方法比较简单，不够耐心，这个时期双方的合作虽然比上一时期有了很大的改善，但从长远的发展看并不非常理想，所以称之为磨合期。
三、以诚相待，协调发展阶段（2003年至今）
此阶段洋河花园第三届业主委员会成立。
随着时间的推移，物业管理已逐步走向了成熟，不论是物业公司，还是业主及业主委员会，对物业管理都有了较新的、较成熟的、较完善的认识，特别是2002年11月1日和2003年9月1日，国家及重庆市都相继出台了物业管理条例，明确了物业管理企业和业主的责任、权利和义务，明确了业主委员会的法律地位以及其与物业管理公司的关系，明确了业主委员会委员的任职条件，明确了业主委员会的议事规则，这样不论是物业管理公司，还是业主委员会都做到了有法可依。物业管理公司的主要职责就是抓好内部管理，提高服务水平和服务质量，管理好小区（大厦）的设备、设施，为业主提供质价相等的服务，为广大业主营造一个安全、温馨的生活、工作环境，使业主的物业得到保值增值。
其实物业管理企业的目的同业主和业委会的目的是一致的，都希望把物业小区（大厦）管好。既然目标一致，那为什么双方不能走到一起呢？针对这个问题，小康物业作了详细的分析，找到了矛盾的原因所在，提出了改进办法：首先物业管理企业的每一位职工必须转变观念，提高服务意识，向广大业主提供质价相等的服务；第二要以诚相待，将心比心，摆正自己的位置，与业主、业主委员会交朋友，加强同业委会的沟通、协调，以便得到他们的帮助与支持；第三，要做好对广大业主的宣传引导工作，使之了解物业管理的法律法规，明确自己的权利和义务，明确业主委员的议事规则和标准、条件，合理地充分地行使自己的权利，按照条例要求选举有责任心、公益心，有奉献精神、懂法律法规、遵守物业管理条例的业主加入到业主委员会中。而第三届洋河花园业主委员会的委员素质明显高于第一、二届，多数人担任过厂长、书记、经理等职务，他们知道自己的职责所在，重要的是他们都有一颗平常心，能放下架子和物业管理公司的人交朋友，给物业管理公司提合理化建议，共同商讨小区的一些管理方案，完善业主公约，规范业主（使用人）的行为，协助物业管理公司做业主的工作等，这样的业主委员会在重庆的同行中应该说是出类拔萃的，也是我们重庆物业管理企业所希望的合作伙伴。
事实说明，物业管理公司同业委会并不是一对矛盾体，或者说不应该是一对长期的矛盾体。随着法律法规的建立健全，以及重庆物业管理的进一步成熟规范，很多事情是可以通过协商解决的。只要双方以诚相待，将心比心，没有什么坎是过不去。
其实最后一段概括了本文的观点，大家的目的都是为了小区的建设，应该是携手共进的，矛盾是肯定会存在的，但如果一直纠着矛盾而不去解决，最后受害的只能是我们这些居住在小区的业主。业主必然要为自己争取最大的利益，物业和KFS也是要争取自己的最大利益，这就是矛盾的根本点，协商是必须的，需要为双方找到一个平衡点，让双方都满意，都得到应得的利益！厚此薄彼最后的结果只会毁掉小区，这也是我们双方都不愿见到的结局！
- 发表于2007-08-07
________业主大会决议（示范文本）
（集体讨论方式）
根据有关规定和本区域业主大会成立工作方案，____年____月____日至____年____月____日，本区域筹备组采用集体讨论方式组织召开业主大会，全体业主就有关事项进行了表决，决议结果是：
应参加会议业主____人，实参加会议业主____人，代表投票权数____票，占____%，超过全体业主所持投票权的1/2，会议有效；依据法律规定，经与会业主/全体业主所持投票权____以上通过如下决议：
（1）选举产生业主委员会委员____人，名单及简历如下：
XXX：
XXX：
（2）… … …
（3）… … …
______业主大会（筹备组
）
筹备组/业主委员会全体成员签字 ： 年 月 日
附：_____业主及投票权数清册
北京市___区（县）____物业管理区域业主大会决议（示范文本）
（书面征求意见方式）
根据有关规定和本区域业主大会成立工作方案，____年____月____日至____年____月____日，本区域筹备组采用书面征求意见方式组织召开业主大会，全体业主就有关事项进行了表决：
《书面征求意见表决书》共发放和送达____份，实收反馈意见____份，代表投票权数____票，超过全体业主所持投票权的1/2，会议有效；有效反馈意见____份，代表投票权数____票，依据有关规定，经反馈意见/全体业主所持投票权____以上通过，决议事项如下：
1．选举产生业主委员会委员____人，名单及简历如下：
XXX：
XXX：
2．… … …
3．… … …
业主大会（筹备组）
筹备组/业主委员会全体成员签字： 年 月 日
附： 业主及投票权数清册
（集体讨论方式）
根据有关规定和本区域业主大会成立工作方案，____年____月____日至____年____月____日，本区域筹备组采用集体讨论方式组织召开业主大会，全体业主就有关事项进行了表决，决议结果是：
应参加会议业主____人，实参加会议业主____人，代表投票权数____票，占____%，超过全体业主所持投票权的1/2，会议有效；依据法律规定，经与会业主/全体业主所持投票权____以上通过如下决议：
（1）选举产生业主委员会委员____人，名单及简历如下：
XXX：
XXX：
（2）… … …
（3）… … …
______业主大会（筹备组
）
筹备组/业主委员会全体成员签字 ： 年 月 日
附：_____业主及投票权数清册
北京市___区（县）____物业管理区域业主大会决议（示范文本）
（书面征求意见方式）
根据有关规定和本区域业主大会成立工作方案，____年____月____日至____年____月____日，本区域筹备组采用书面征求意见方式组织召开业主大会，全体业主就有关事项进行了表决：
《书面征求意见表决书》共发放和送达____份，实收反馈意见____份，代表投票权数____票，超过全体业主所持投票权的1/2，会议有效；有效反馈意见____份，代表投票权数____票，依据有关规定，经反馈意见/全体业主所持投票权____以上通过，决议事项如下：
1．选举产生业主委员会委员____人，名单及简历如下：
XXX：
XXX：
2．… … …
3．… … …
业主大会（筹备组）
筹备组/业主委员会全体成员签字： 年 月 日
附： 业主及投票权数清册
- 发表于2007-08-07
解读《物业管理条例》的相关规定
今年9月1日开始实行的《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定主要有五个方面，笔者现结合主管部门在《物业管理条例》公布后发出的相关通知，重新加以解读：
一．业主大会的成立 条例： 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 解读： 业主大会由业主组成，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立，在北京，由于市政府要求将居住区物业管理纳入社区建设，业主大会成立目前除要接受区县国土房管局指导外，还要接受街道办事处（包括乡镇人民政府，下同）的指导。 指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区县小区办和街道办事处，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区县小区办和街道办事处不作为，并不影响业主自行成立业主大会。 北京市国土资源和房屋管理局要求区县小区办完成这方面工作的时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人（代表）书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。” 一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，在北京可参照以下两项规定： 京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。” 京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》（京政办发[2001]91号）管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。” 以上规定虽早于《物业管理条例》，但由于内容和《物业管理条例》没有矛盾，发文部门没有宣布废除或停用，业主仍可以参考。
二． 物业管理区域的划分 条例： 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 解读： 成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域。在北京，物业管理区域目前尚未有明确的划分方法，通常是一个开发项目为一个物业管理区域。京房地物字【1998】308号文规定的：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下”可以作为参考。
三．业主大会投票权确立 条例： 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 解读： 第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会议事规则确定。 北京第一次业主大会投票权如何确定目前应执行的规定有： 京国土房管物[2003]949号文：“首次业主大会业主的投票权，暂按其拥有的房屋建筑面积计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。” 京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20％的、召开产权人（代表）大会时，其投票权及实际投票额按20％的份额计算，超过部分不再予以计算。”
四．业主大会成立条件和表决方式及业主委员会备案 条例：
1．召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
2．业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
3．业主可以委托代理人参加业主大会会议。
4．业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
5．住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
6．业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 解读： 条例没有规定成立业主大会一定要采用开会形式进行，没有规定要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，没有要求业主大会一定要用“赞成票”的方式通过决议，也没有要求业主大会进行备案及备案后才能开展工作，因此，成立业主大会，选举业主委员会经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上通过即可。 但是，由于条例规定业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过和业主委员会需要备案，按京国土房管物[2003]949号文的要求，在北京业主委员会要能成功备案，先要有一个经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过的业主公约和业主大会议事规则。
业主成立业主大会、选举产生第一届业主委员会可通过公告方式进行，需要注意的是投票截止期要从公告日期起算超过15日和告知相关的居民委员会，到投票截止时，筹备组如能证明全体业主所持投票权2／3以上通过业主公约和业主大会议事规则，可在30日内向各区县小区办进行业主委员会备案。 北京目前业主委员会备案，按京国土房管物[2003]949号文的要求，须提交《业主委员会备案单》及以下材料：
1. 业主大会议事规则
2. 业主公约
3. 业主大会决议（附业主及投票权数清册）
4. 法律法规规定的其它材料 虽然北京国土资源和房屋管理局的文件提高了业主委员会备案的门槛，但备案制决定了业主大会选举业主委员会，通过业主公约和业主大会议事规则，只要不违反法律限制即可。 业主委员会成立在区县小区办完成备案的时间，可参考京房地物字【1997】第485号文的规定，从报送材料起应不超过10天。
五．业主委员会委员资格 条例： 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 解读： 业主委员会成员必须是业主。 在北京，按北京市国土资源和房屋管理局在京国土房物管[2003]1024号给朝阳区小区办答复中的解释：“夫妻、父（母）子等关系中，持有房屋权属证书一方，具有业主身份，可以被选举为业主委员会委员，未持有房屋权属证书一方不具备成为业主委员会委员的资格。”笔者虽写文章批评此规定会带来诸多法律问题，但在北京市国土资源和房屋管理局改变解释之前，业主委员会成员不满足此条件要通过备案并不容易。 另外，北京市国土资源和房屋管理局在京国土房管物字【2001】891号给朝阳区小区办答复中提到“欠费业主不宜作为全体产权人的代表。”区县小区办在备案时要提供的“法律法规规定的其它材料”中塞进“业主大会筹备组向物业公司发出的当选委员缴费情况查询函”和“物业公司出具的当选委员按时缴费证明”两项内容，虽然这两项材料绝非“法律法规规定的”，但由于目前小区办负责业主委员会的备案工作，现官不如现管，委员中如有不交费的业主，业主委员会要想备案难免遇到很大困难。
今年9月1日开始实行的《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定主要有五个方面，笔者现结合主管部门在《物业管理条例》公布后发出的相关通知，重新加以解读：
一．业主大会的成立 条例： 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 解读： 业主大会由业主组成，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立，在北京，由于市政府要求将居住区物业管理纳入社区建设，业主大会成立目前除要接受区县国土房管局指导外，还要接受街道办事处（包括乡镇人民政府，下同）的指导。 指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区县小区办和街道办事处，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区县小区办和街道办事处不作为，并不影响业主自行成立业主大会。 北京市国土资源和房屋管理局要求区县小区办完成这方面工作的时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人（代表）书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。” 一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，在北京可参照以下两项规定： 京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。” 京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》（京政办发[2001]91号）管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。” 以上规定虽早于《物业管理条例》，但由于内容和《物业管理条例》没有矛盾，发文部门没有宣布废除或停用，业主仍可以参考。
二． 物业管理区域的划分 条例： 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 解读： 成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域。在北京，物业管理区域目前尚未有明确的划分方法，通常是一个开发项目为一个物业管理区域。京房地物字【1998】308号文规定的：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下”可以作为参考。
三．业主大会投票权确立 条例： 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 解读： 第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会议事规则确定。 北京第一次业主大会投票权如何确定目前应执行的规定有： 京国土房管物[2003]949号文：“首次业主大会业主的投票权，暂按其拥有的房屋建筑面积计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。” 京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20％的、召开产权人（代表）大会时，其投票权及实际投票额按20％的份额计算，超过部分不再予以计算。”
四．业主大会成立条件和表决方式及业主委员会备案 条例：
1．召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
2．业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
3．业主可以委托代理人参加业主大会会议。
4．业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
5．住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
6．业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 解读： 条例没有规定成立业主大会一定要采用开会形式进行，没有规定要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，没有要求业主大会一定要用“赞成票”的方式通过决议，也没有要求业主大会进行备案及备案后才能开展工作，因此，成立业主大会，选举业主委员会经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上通过即可。 但是，由于条例规定业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过和业主委员会需要备案，按京国土房管物[2003]949号文的要求，在北京业主委员会要能成功备案，先要有一个经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过的业主公约和业主大会议事规则。
业主成立业主大会、选举产生第一届业主委员会可通过公告方式进行，需要注意的是投票截止期要从公告日期起算超过15日和告知相关的居民委员会，到投票截止时，筹备组如能证明全体业主所持投票权2／3以上通过业主公约和业主大会议事规则，可在30日内向各区县小区办进行业主委员会备案。 北京目前业主委员会备案，按京国土房管物[2003]949号文的要求，须提交《业主委员会备案单》及以下材料：
1. 业主大会议事规则
2. 业主公约
3. 业主大会决议（附业主及投票权数清册）
4. 法律法规规定的其它材料 虽然北京国土资源和房屋管理局的文件提高了业主委员会备案的门槛，但备案制决定了业主大会选举业主委员会，通过业主公约和业主大会议事规则，只要不违反法律限制即可。 业主委员会成立在区县小区办完成备案的时间，可参考京房地物字【1997】第485号文的规定，从报送材料起应不超过10天。
五．业主委员会委员资格 条例： 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 解读： 业主委员会成员必须是业主。 在北京，按北京市国土资源和房屋管理局在京国土房物管[2003]1024号给朝阳区小区办答复中的解释：“夫妻、父（母）子等关系中，持有房屋权属证书一方，具有业主身份，可以被选举为业主委员会委员，未持有房屋权属证书一方不具备成为业主委员会委员的资格。”笔者虽写文章批评此规定会带来诸多法律问题，但在北京市国土资源和房屋管理局改变解释之前，业主委员会成员不满足此条件要通过备案并不容易。 另外，北京市国土资源和房屋管理局在京国土房管物字【2001】891号给朝阳区小区办答复中提到“欠费业主不宜作为全体产权人的代表。”区县小区办在备案时要提供的“法律法规规定的其它材料”中塞进“业主大会筹备组向物业公司发出的当选委员缴费情况查询函”和“物业公司出具的当选委员按时缴费证明”两项内容，虽然这两项材料绝非“法律法规规定的”，但由于目前小区办负责业主委员会的备案工作，现官不如现管，委员中如有不交费的业主，业主委员会要想备案难免遇到很大困难。
- 发表于2007-08-08
同意,浪个成立也?7-11-6
- 发表于2007-08-08
支持！！！！
- 发表于2007-08-15
以往，物业管理合同只在开发商和物业公司之间签订，但业主委员会成立之后，物业公司将与业主委员会签订新的物业管理合同，合同内容需由小区2/3业主通过。此后，业主委员会将具备选聘、解聘物业公司，物业公司动用维修基金时必须经过业主委员会同意，修改业主委员会章程和业主公约等权利。
业主委员会是业主行使权利和维护合法权益的组织。成立之后，物业公司对小区的设施变更等涉及业主利益的决定必须经过业主委员会的同意，而业主委员会的决定需经过1/2业主一致通过。
业主委员会应由小区全体业主组成，并选出3-11人成立业主委员会。业主委员会是执行机构，具有听取、反映业主的意见和建议，监督和协助物业管理企业的权利和义务。但业主委员会不具备经营权，不能自治，小区仍需选择合适的物业公司进行管理。业主委员会成立之后，业主们便具备了选聘、解聘物业公司，动用、续筹房屋维修基金，修改业主委员会章程和业主公约等权利，业主委员会与物业公司是相互监督、协助的关系。