主题：关注业主委员会！……请进……

业主委员会是由小区内产权人、使用人通过产权人大会选举产生，代表该物业区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。

团结的名分和力量--"准业主委员会"浮出水面 现在，有越来越多的业主体会到了"团结就是力量"的价值，不少购房人士自发聚集与开发商进行谈判，也有一些开发商自觉地组织购房人士开展活动，进行联谊，讨论楼盘开发、建设中的一些事宜。于是就出现了"准业主委员会"。委员会多由热心公益的人士组成，因此得到大家的欢迎与尊敬。但是也有一些情形下，他们的工作受到其他购房人的反对，认为不符合自己的利益。因此，我们有必要考虑一下，这些自发或自觉组织的"准业主委员会"，在法律上究竟有什么样的权利、义务，其法律性质是什么样的。 业主与否有本质差别 应该说，这样的组织绝对不是业主委员会。业主委员会是物业管理法律关系的一个主体，是业主大会的执行机构，其组建应该遵循法律程序，得到法定多数业主的选举或认可。而且，业主委员会是基于业主对房屋所有权而产生的，就是说基于物权产生的。业主委员会仅对物业管理事宜负责，这实际上也是行使物权权能的表现。而所谓"准业主委员会"则完全不是如此。这些购房人士形成组织的时候，并没有取得房屋的所有权。他们由于购买房屋，与开发商签订购房合同，预期将取得房屋，所以不是基于物权，而是基于债权形成的。这是本质的差别，这种差别决定了购房人士的组织不可能是业主委员会，不能行使业主委员会的相应权利。 实际上，这样的"准业主委员会"实质上就是购房人士的集合体，其最重要的意义在于将若干个购房人士的相关权利委托给几位购房人士代表来行使。形式改变，但实质内容并不改变，一位购房人士享有什么样的权利，则购房人士的小组织、小团体也就享有什么样的权利，并不因为是组织或团体就有所增加。并且，组织也好，团体也好，其作用与范围是有限的，其只能影响到该组织范围内的购房人士，而并不是全部购房人士的民意代表，因此他们可以就本团体内业主的利益与开发商进行谈判，也可以将这些业主的意愿反映给开发商，但不能确定涉及到非本团体的其他业主利益的事宜。 热心参与但请勿越界 很多开发商积极地同购房人士进行交流，这是好事情，但是在交流过程中，也应当明确这些购房人士团体的权限范围。比如有些开发商接受部分购房人士或团体的提议，对建筑设计进行了改动。不是说这样不行，而是这样做的时候，应该尽量多地听取其他购房人士的意见，因为这种变更如未经过全部购房人士的同意，对于其他购房人士而言，仍然可能构成违约行为。 另外，现在很多开发商邀请购房人士参与物业管理方面的事宜。例如参与物业管理的招投标工作，甚至在房屋销售阶段就要求购房人士的代表参与物业管理合同条款的确定，服务条件的谈判等。这样固然有利于保护业主的权益，但是由于这些购房人士的代表不是业主共推的业主委员会委员，所以他们其实无权作出决定。 对于购房人士的组织、团体，称呼为什么都无所谓，叫"准业主委员会"也没有什么不可，但是无论是开发商还是购房人士，却要明白自己和对方的权利、义务，这不仅是个名分的问题，更是顺利、愉快完成购房过程的需要。 北京晚报 世联新纪元律师事务所郭玉涛 郭玉涛

有关规定中说，管委会的主要职责有： 1、选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理合同； 2、审议物业管理企业提出的物业管理服务收费标准、年度计划、财务预算和决算； 3、听取产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动； 4、审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度； 5、组织召开产权人大会或产权人代表大会； 6、协助物业管理企业开展各项工作。 但实际上，业主委员会应该在取得所有业主授权的前提下，全面负责整个小区共同财产的管理。

业主如何行使当家权利？通过长时间的耳濡目染，或者亲身实践，"成立业主委员会，再由业主委员会代表广大产权人和使用人行使权力"的道理，以及"入住率达到50％以上就可以成立业主委员会"的基本条件已被不少业主和准业主熟知。 可是，记者最近却偶然得知，由建设部制定、现已报国务院审批的《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第三章第十四条规定："……业主会的成立应当经拥有物业管理区域内2 ／3以上投票权数的业主书面同意……"从50％入住即可成立到须2／3业主书面同意，成立业主委员会的台阶无形中加高了至少两级。 这里有一个基本的逻辑关系--"50％入住"意味着小区只要入住一半，就可以准备成立业主委员会。 "2／3业主书面同意"则意味着成立业主委员会必须满足以下充要条件：小区入住率至少要达到2／3以上，同时，这2／3的业主还必须家家有时间、有热情关注社区建设，而且他们还能在一个相对固定的时间段内到一个固定地点签署"同意"。 那么，这个充要条件有多少实现的可能呢？事实情况是，从第一位业主入住，到入住率达到50％，很多小区往往要经过半年甚至几年时间。经过采访与调查，我们分析其中的原因主要有五个： 1. 新房，尤其是毛坯房，都有一个装修期，这势必推迟入住时间。 2. 业主出国、出差频繁，或者房产已被出租，与业主联系相当困难。 张女士是某小区的业主委员会主任，一回忆起三年前组织成立业主委员会的情形，她就无奈地摇头。那次，为了通知业主，她和几位热心者在一周多内时间，每天晚上在24层楼中爬上爬下，挨家挨户通知，可是，因为是外销公寓，许多业主长年出差在国外，仍然有一部分人联系不上。为此，她们几个还自费打过国际长途，哩哩啦啦拖了近一年，才勉强凑够人数（有的是通过书面委托）开了业主大会。 3. 目前，北京相当多的小区是分期开发的，即使某一个楼座入住达到比例，也仍不具备成立业主委员会的条件。 4. 有些小区，即便全部竣工，如果销售不畅，也会出现入住过少的情况，导致业主委员会无法成立。时下，北京确实存在首批业主入住六七年，房子仍只卖掉五六万的情况；或者开发商是大业主，成立了业主委员会，小业主的权益也无法保障。 5.还有一个客观情况是，业主个体是松散的，除非与开发商、物业公司发生尖锐冲突，许多业主由于工作繁忙，对社区建设没有精力，或者没有热情关心，即使发生冲突，有些业主仍会弃权或袖手旁观。 但从法律上讲，任何人不能强迫自愿放弃权利的人去行使权利，当然，也不能因为某些人放弃权利而阻碍其他人行使权利。 均豪物业管理公司于庆新总经理在接受采访时说，规定2／3的标准会导致业主委员会成立操作性太差。作为法规，不应在平衡一方利益的同时弱化另一方，否则，该法规肯定缺少适用法。 城市广场业主委员会委员李坤女士说，现在达到50％的标准已经存在相当难度了，如果一定要规定2／3这个标准，无疑会延长业主委员会成立的时间，而这将导致业主和物业公司之间的矛盾积累更深，业主委员会成立后，也不好调解。 应该讲，确实有个别业主委员会在行使权利过程中出现过问题，但毕竟业主开始学会了运用业主委员会保护自己，我们不该因噎废食。 《物业管理条例》是物业管理的根本性法规，关系到现在所有商品房业主和准业主的利益；另一方面，因为将来所有小区都要实行物业管理，实质上是关系到所有城镇居民的切身利益。如果真的实行了2／3的标准，业主的权利实际将会被架空，刚刚发育的物业管理市场也许会迅速萎缩。 精品购物指南 佟峥

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。 一个物业管理区域成立一个业主委员会。 物业管理区域的范围，由区、县房地产管理部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。 一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会： ● 公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上； ● 新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上； ● 住宅出售已满两年。 业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。 业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。 业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。 业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会；经百分之十五以上业主或业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。 业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会或使用人代表列席。 业主大会或者业主代表大会行使下列职权： ● 选举、罢免业主委员会委员； ● 审议通过业主委员会章程和业主公约； ● 听取和审议物业管理服务工作报告； ● 决定物业管理的其他重大事项。 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记： ● (一)成立业主委员会登记申请书； ● (二)业主委员会委员名单； ● (三)业主委员会章程。 区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作；对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。 业主委员会根据物业管理区域的规模由五人至十五人组成。 业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。 业主委员会每届任期两年。 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责： ● (一)召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况； ● (二)选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同； ● (三)依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理； ● (四)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算； ● (五)听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动； ● (六)监督公共建筑、公共设施的合理使用； ● (七)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。 业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

1、什么是业主委员会？ 业主委员会是一个物业管理区域内代表全体业主物业管理权益的法定组织，独立行使民事权利，承担相应的民事责任。业主委员会的民事责任由全体业主分担。 2、业主拥有哪些权利 要想了解业主拥有哪些权利，应先了解房屋的特性，因为房屋与其他商品存在着很大的区别：首先，房屋是不动产；其次，房屋一般与周围环境密不可分，比如房屋与市政设施连接，如果正式使用则不能缺少水、电、气、暖等配套服务设施；再次，房屋一般都与其他房屋相连接，如一幢楼房中各单元共用一块地基、共用一面墙等；最后，房屋的使用者必须有共同的生活设施与生活空间，比如有共同的消防、保安、卫生设施，有共同的通道、道路、花园等。 由于房屋的所有人（业主）在使用、处理自己的房屋时，很多时候会涉及他人，因此业主的权利与其拥有其他商品的权利有很大的不同。 一、业主享有的权利的类型 1.对楼房专有部分享有的专有所有权；所谓“专有部分”，简单地说就是业主自己单独享有的或者说私人享有的那一部分，即一个单元中的户门以内的空间。所谓“专有所有权”就是业主自己单独拥有的权利，不与他人分享的权利，这种权利就像拥有一辆私人汽车一样。 2.对楼房共有部分享有的共有所有权：所谓“共有部分”就是全部业主或部分业主都有权的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有部分是由国家法律直接规定的，一般指楼房的基本构造部分，附属建筑物和附属设备等，约定共有部分则是由合同契约或公约约定的属业主所有的部分，比如：室外车库、庭园、配套商业设施等。 3.因业主之间的共同关系产生形成的成员权：由于楼房的特殊构造，其权利归属及使用上不能分离，业主之间形成共同关系，并通过一定的组织来使用、收益处理自己的物业的权利，因而作为一个组织的成员形成成员权。 二、业主享有的权利的具体内容 1.在专有所有权中： （1）所有权：业主对专有部分享有充分的自由的占有、使用、收益和处分的权利，即业主可以使用、出租、出借、转让、赠与等，他人不得干涉。 （2）相邻使用权：业主正当合理地使用自己的专有部分而请示使用其他业主的专有部分或公用部分的权利。比如：为了修复自己漏水的天花板，该业主可以利用楼上业主的地板，楼上业主不得拒绝。 2.在共有所有权中： （1）对共有部分的使用权：对于共有部分，业主可以合理地善意地使用。 （2）收益权：如共有部分被出租、出售取得收益的时候，业主可以取得相应份额的利益。 3.在成员权中： （1）表决权：业主参加全体业主大会，对大会讨论的事项享有投票表决权。 （2）制订规约权：即参加全体业主大会，参与制订和修改公约、管理规则等的权利。 （3）选举与罢免管理机构人员的权利：即参加全体业主大会，选举管委会成员，罢免管委会成员通过管委会罢免物业管理公司的权利。 （4）请求权：即依据管理公约请示召开业主大会、请示管理机构担当管理公共事务，请求收取分配共有部分应得的利益，请求停止侵犯共同利益的行为的权利。业主应该积极地参加物业管理工作，但不可能亲自去做打扫卫生、维修电梯等工作，这些要委托给专业的物业管理公司来做。那么，对物业管理公司的管理就是业主参与物业管理的主要方式。要管理好物业管理公司，首先要有业主自己的组织即物业管理委员会。物业管理委员会又应该将物业公司的财务开支作为工作的主要线索。因为就目前的实际而言，管理水平还是其次的问题，关键是不要让业主的钱被管理公司浪费，通过各种途径流失掉。 3、何时成立业主委员会？ 一个小区居民入住50%后，开发商和先介入的物业应出面组织业主委员会。居民只要通过民主选举建立业主委员会，便可通过组织行使权利通过合同形式明确业主和物业之间的权责关系，可以要求物业定期公布财务状况，并能有效监督物业管理费用的使用状况。同时，业主可以自主选择物业管理公司。 业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可。也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。 4、业主委员会应如何成立？ 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会的宗旨是维护本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。 业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期三年，可连选连任业主委员会由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。 业主委员会委员名额的分配取决于业主在该物业中所拥有业权份额的多少。具有较多业权份额的业主，在业主委员会中应占较多的委员名额；但分散业主权也应占有相应比例的委员名额。如某物业30%业权为分散的业主，则在委员会中30%的委员应由这些分散的业主推选。 第一届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理企业、业主代表组成筹委会，筹委会推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。 5、业主委员会的职责和义务 业主大会选举产生业主委员会，行使下列职权： (一)召集和主持业主大会； (二)选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同； (三)依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并监督其使用和管理； (四)审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算； (五)听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动； (六)执行业主大会的决议、决定； (七)履行物业管理服务合同； (八)监督业主公约和物业管理制度的执行； (九)对物业管理企业的管理服务活动予以支持； (十)业主大会赋予的其他职权。 前款第二、三、四项规定的事项，应当经业主大会批准。 业主委员会不得从事经营活动。 业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。物业管理行政主管部门应当制订业主大会及业主委员会的管理规则。 因此业主在对物管公司有意见时要首先向业主委员会反映，由业主委员会出面替业主做主，切不可自做主张对物管公司采取不合理手段进行“制裁”。 6、业主管理委员会委员的权利与义务 小区业委会委员由业主大会或业主代表大会选举产生，其增减和撤换由业委会会议通过后，提交业主大会或业主代表大会通过。因身体或精神疾病无法履行职责，连续三次以上无故缺席业委会会议，有违法犯罪行为等情况的业主不能担任业委会成员。小区业主应选择那些道德品质好、热心公益事业、责任心强、有较强组织协调能力、能够保证工作时间、具有完全民事行为能力的业主担任业委会委员，以使所有业主和住户都享有更好的物业管理服务，拥有更好的生活环境。 业委会委员有权参加业委会组织的有关活动，有选举和被选举权，有参与业委会决策和进行表决的权利，同时还有权对管委会的决策和行动提出建议和批评。由于在小区物业管理方面比其他产权人和使用人付出了更多的劳动，业委会委员可得到业委会发给的适量津贴。业委会委员的义务是遵守业委会的各项章程和制度，认真执行业委会的决议，参加业委会组织的会议和活动，并积极对业委会各项工作的改进提出自己的建议。 7、业主委员会的性质和法律地位如何？ 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。 业主委员会的权利基础是业主对物业的所有权，业主委员会代表物业的业主对与该物业有关的一切有关事项拥有决定权。业主委员会虽依法成立，有一定的组织机构和财产。但不具备法人资格。可是业主委员会可以用自己的名义独立提起诉讼或应诉，在民事诉讼中属于我国民事诉讼法第49条规定的“其它组织”一类。 8、选聘或续聘物业管理公司 应由小区业主委员会决定 在签约时，依照我国《合同法》有关规定，购房人应该清楚自己是签约主体，完全有权利修改物业管理合约和委托管理合同的有关条款，并且有权利保留选聘新的物业管理公司的权利。 物业管理合约这个法律文件体现的法律关系比较复杂，它不仅体现了所有者与被聘用者之间的关系，也体现了管理者与被管理者的法律关系。在此公约中，业主从所有者到被管理者，物业公司从聘用者到管理者。双方地位更换后，所有者同意让渡出自己的一部分权利交给物业公司行使。这些足以说明物业管理公约的重要性。委托管理合同是开发商或者业主委员会与物业管理公司签订的合同，是物业管理公司对物业进行管理的法律依据，是业主委员会代表全体业主将其拥有的小区委托给物业管理公司管理的法律文件。一般委托管理合同先由开发商与管理公司签订，然后由业主委员会与物业管理公司续签。如果业主委员会决定选聘新的物业管理公司，就不会与原来开发商委托的物业管理公司续签委托管理合同。 我国《城市新建住宅小区管理办法》第七条规定，业主委员会有权制定管委会章程，代表住宅小区的产权人、使用人、维护房地产产权人和使用人的合法权利；决定选聘或续聘物业管理公司；审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施……对照成先生反映的情况，该物业管理公司没有按照合同的承诺为业主服务，损害了业主的权利，于是势必引发业主不满，采用抗交物业费，甚至将按揭贷款风险转嫁给成立物业公司的开发商。这些均是开发商独揽物业管理，混淆售房与物业管理的法律关系所形成的矛盾。出现问题，责任不易分清。成先生等业主入住时所签物业管理公约及合同是临时性的，业主权利的行使依法通过业主委员会得以实现。因此，一个完善的体现公平原则的管理公约合同，应该由业主委员会与选聘的物业管理公司协商共同制定出来。那种以签约作为交钥匙入住的前提条件的做法在法律上没有任何依据。这种看似流行的方法其实是错误的。

第一步：任何一位业主均可自愿为业主委员会发起人；邀集尽可能多的业主加入发起人队伍。（注意：切不可以“业主俱乐部”、“业主联谊会”之类的组织形式筹备业主委员会；“业主俱乐部”、“业主联谊会”之类的组织由于未经登记属于非法结社，会授人以柄。） 第二步：全体发起人制定《发起人会议议事规则》； 第三步：起草《业主大会公约》和《业主委员会章程》； 第四步：征求50%以上的业主在《业主大会公约》和《业主委员会章程》上签字，《业主大会公约》和《业主委员会章程》生效； 第五步：按《业主大会公约》规定的条件、程序和产生办法推荐业主委员会委员候选人、选举业主委员会委员；（只有发起人和业主才有权推荐自己或别人作为候选人）； 第六步：向“小区办”申请登记，申请《业主委员会登记证》；全体发起人在申请书上署名；如“小区办”拒绝登记，或长期不予答复，对小区办提起行政诉讼。 第七步：业主委员会成立后，按《业主委员会章程》给业主委员会的授权范围和规定的运作程序开展工作。 （北京市某小区的业主们正在按上述步骤稳步前进。他们的对手——物业管理公司和房地产商的能量是强大的，所以，他们的工作都在秘密进行，但每一个步骤以至每一个细节都是合法的，是无懈可击的。有业主的团结、有合法的程序和众多人的智慧，他们的目标必将实现。小区业主委员会是民主与法制的星星之火。“星星之火，可以燎原”。如需要《发起人会议议事规则》、《业主大会公约》和《业主委员会章程》样本。

据了解，北京上千个小区中只有两三百个成立了业主委员会。也就是说，没有“主人”的物业公司在北京占了大多数。石榴园小区的遭遇，原因之一也是没有成立业主委员会。 北京五环律师事务所房地产物业专职律师李延武指出：处理物业和业主关系的最好途径是建立业主委员会。李1989年毕业于中国政法大学法律系，从事房地产物业管理方面的法律工作有长达10年的经验，在北京最近一系列沸沸扬扬的房地产维权案中担任诉讼代理，是京城小有名气的房地产律师。 他介绍说，近年来业主被打事件屡屡发生，如2001年6月29日，中国第一商城业主被物业保安打伤；2002年1月5日，鹏润家园业主委员会成员惨遭黑衣人暴打等。“这就像是花钱雇保姆。保姆却什么也不干还每天打你一巴掌。” 李延武说成立业主委员会将会对物业公司形成压力，对那些服务不到位，收费高的物业公司，业主有权决定其出局，转而委托其他物业公司。 按政府有关规定，一个小区居民入住50%后，开发商和先介入的物业应出面组织业主委员会。居民只要通过民主选举建立业主委员会，便可通过组织行使权利通过合同形式明确业主和物业之间的权责关系，可以要求物业定期公布财务状况，并能有效监督物业管理费用的使用状况。同时，业主可以自主选择物业管理公司。 业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可。也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。 李延武强调，现在很多小区居民权益意识不强，往往等到和物业之间矛盾激化才想到成立业主委员会来维护自己的权益。在呼吁业主积极参与小区公益事务的同时，他也希望政府相关部门出台有关强制性规范时多考虑弱势群体。