主题：地下车位属于谁

一是开发商就区分建筑物的地下车库设定专有使用权，收取高额使用费的行为应当认定为无效。现实生活中，根据我国目前相关法律法规的规定，区分建筑物的开发商在不可能为地下车库办理单独产权证。在这种情况下，开发商为谋取暴利，与特定的区分人或者区分人以外的第三人签订所谓“地下车库的车位租赁合同”，约定专有使用期间为70年，然后一次性收取全部使用费，这种“名为租赁、实为买卖”的租赁合同应当认定为无效。其理由是：设定专有使用权的基本前提是必须对设定专有使用权的标的物享有权，对标的物享有实质性的处分权。但区分建筑物地下车库归属于小区全体区分人，而开发商对区分建筑物地下车库不具有权，故其对区分建筑物地下车库设定专有使用权的合同应当认定为无效合同。
二是以区分建筑物的地下车库的车位为标的物的买卖合同，一律应当认定为无效合同。其理由是：通过上面分析，区分建筑物地下车库归属于全体区分人所共有，区分建筑物的共有部分具有从属性，其随着专有部分设立、转移、消灭而设立、转移、消灭，与专有部分具有一体性，不得单独进行买卖。而且，根据我国目前相关法律法规规定，地下车库并不能单独取得产权权属证明，因此区分建筑物地下车库不能进行单独买卖。综上，无论出卖方是区分人还是开发商亦或是物业管理公司，其所签订的关于区分建筑物的地下车库的车位为标的物的买卖合同都应当认定为无效合同。"
-----------物业公司更没有权利处分，不具备它的权，多可以出租。卖给业主之外的人更是不可能的。权属于全体业主！！！

物权法74条是的规定，的方法是业主大会决议，要不连物业管理公司一起换掉算了

住宅公共配建停车位归业主共有是正本清源。住宅小区停车位属于谁？如何鉴别小区停车位产权归属？并不是一个复杂的问题，在国家《物权法》颁布前，全国各城市的住宅小区停车场（位），都是作为城市小区“公共配套”项目来规划建设的，对此国家、地方法规早就有明确的规定。在此之前，深圳执行的《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第八条“商品房销售价格构成”中明确标明： 业主购房的价款中包括建筑建设成本、各类税金、地产商利润三大部分。其中建筑建设成本包括“1、地价（土地使用权出让金）和征地拆迁补偿费；2、规划勘测设计及前期工程费；3、按国家有关规定应承组的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费等8项内容。该《规则》第九条还明确规定：“经营者向购房者公开标明的商品房销售价格应包含第八条所列的项目内容，不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用”。

    根据上述法规规定，作为小区“公共配套”规划建设的地下停车场/位，从建设费用及土地出让金等，都已计入小区的房屋价格构成，并以预算造价的方式，按住宅面积所占比例分摊到每一位业主的购房面积单价房款中。从房屋价格构成分析，未计入容积率的小区公共配套设施（架空层、地下车库、小区道路、花园、公共设备用房等），其建设成本已分摊计入购房价款之中。业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了“专有”住宅本身的价格，而且还包括相应土地使用费和公共配套设施建设费。我国实行“房地合一，建筑物和土地不可分割，土地使用权随房产权一并转移。  ”的房地产政策，地产商卖完房屋后也不再拥有小区土地。地产商不享有小区土地使用权后，无权租、售小区停车位。当前，许多地方的地产商以租代售，变相卖车位属违法二次收费，重复买卖。从公平原则来讲，属规划配套建设部分的停车位归住宅小区全体业主是正本清源。

    国家《物权法》第七十二条明确规定；“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”，“业主转让建筑物内的住宅，经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”1999年6月修改后的《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：“ 房地产转让时，建筑物、附着物的权应当与该建筑物、附着物所占用的土地的使用权同时转让，不得分割。”第十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同规定的权利和义务同时转移；转让人应当将土地使用权出让合同书或者其复印件提供给受让人。”第十三条规定：“ 房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。”

    由此可见，深圳小区停车位确权并没有出现“法规模糊不清”的“空白”。从法理分析，建筑物的共用部份是为一幢建筑物中专有部份权人共同利用和的部份。对于停车库（位），各地政府规划部门要求开发商按每百户一定数量车位的标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的停车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的人共同使用。按照公共配套建设的停车位，是已计入可售住宅建筑成本的；地下车库虽然有建筑面积，但不计入容积率，小区土地面积已全部分摊到全体业主所购的建筑面积，小区的土地使用权为小区业主享有，开发商不享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的权和支配权，除非取得土地使用权人业主的同意。附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。现在深圳各住宅小区有一种乱象，地产商声称地下停车场/位是其“专有部分”，违法变相出售，同时长期以来又将停车场的维护管理成本支出在小区物管费中列支，由小区全体业主为其所谓的“专有部分”买单。地产商重复卖车位，侵害业主利益已显而易见。

   对于2007年10月1日《物权法》实行以后，地产商是否独立购地，独立建设小区停车场，应以规划报建和竣工验收为准，此后新建的小区地下停车场确权，地产商应承担举证责任

物权法74条不可能将配套设施的车库确权给建设单位,建设规划书已经确定为配套设施的车库,不能用74条推翻.建设规划书是建设单位与政府规划部门的约定,或者说是建设单位的承诺

谁拥有车位的权，谁就有支配(包括出卖)的权利。对车位的归属，在出售商品房时已有约定的，应从其约定。若没有约定，众所周知，小区车位无相关单独的权属证书，商品房地下停车库的车位所占面积是分摊在各商品房住户所占面积中，这些车位应当是小区的配套设施，其终目的在于方便小区居民的生活。开发商出售商品房后，即丧失了对这些车位的权，开发商没有出售权。除已和商品房一起出售外，其余车位转由小区住户共有。

至于小区住户如何分配、使用这些车位，则应由全体业主决定。开发商没有出售车位的权力。

必须明确一点，开发商拥有此类地下车位权的前提是业主购买商品房时，地下车库的建筑面积没有计入公用建筑面积，未进行公用建筑面积分摊。反之，如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则地下车库的面积已分摊在业主购买的商品房中，该地下车库的权应归全体业主共有。

物权法第八十一条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。