主题：《规范业主委员会有关工作的指导意见》（征求意见稿）

重庆市国土房管局关于规范业主委员会
有关工作的指导意见
（征求意见稿）
为规范我市业主委员会的行为，保证业主委员会工作正常、有序的开展，维护物业管理市场秩序，促进和谐重庆建设，根据国家和市相关法律、法规和政策，结合我市物业管理实际，制定如下指导意见。
一、基本原则
业主委员会是业主大会的执行机构，从事与物业管理相关的活动。业主委员会的活动应遵守国家和市有关法律、法规和政策，在政府相关管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下开展工作。
市房地产行政主管部门是本市物业管理工作的主管部门，对本市业主委员会的活动实施政策指导。
区、县房地产行政主管部门是物业所在地物业管理的主管部门，对本辖区内业主委员会的活动实施协调管理，进行业务指导。
街道办事处（乡镇人民政府）将本辖区内业主委员会日常工作纳入社区管理，进行具体帮助、指导和协调。
二、业主委员会委员的条件
一个物业管理区域内，业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力，身体健康，无重大疾病的；
（二）模范履行业主义务，按期履行交纳物业管理服务费、物业专项维修资金等业主义务的；
（三） 本人未在本物业管理区域的物业管理企业内工作或兼职的；
（四） 具有必要的工作时间和一定组织能力，且热心公益事业，责任心强，具有社会公信力；
（五） 法律、法规和政策规定的其他条件。
业主委员会副主任或主任，原则上只在一个物业管理区域内担任。
三、业主委员会的主要任务
（一）执行业主大会作出的决议，向业主大会报告有关决议执行的情况；
（二）为业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同；
（三）监督物业服务合同的履行，支持物业管理企业正当的管理活动； 
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协调业主与物业管理企业、业主与业主的关系，调解业主之间的纠纷，监督业主规约的实施；
（五）督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳。向未按规定交纳物业专项维修资金的业主，催交物业专项维修资金。逾期不交的，代表全体业主向人民法院起诉要求限期交纳；
（六）配合街道办事处、社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；
（七）完成业主大会决定的其他事项。
四、业主委员会工作规则
（一）业主委员会会议由业主委员会主任主持，主任因故缺席时，可委托业主委员会副主任召集并主持会议。
业主委员会应当指定专人整理会议记录，会议记录经与会委员签字后归档保存。
（二）业主委员会会议应当有2/3以上委员出席。作出的决定必须经全体委员2/3以上同意，并书面签署意见。
业主委员会委员不得委托他人参加业主委员会会议并行使表决权。
业主委员会召开会议时，可邀请物业所在地的社区居民委员会参加。研究解聘、选聘物业管理企业等重大事项，还应当邀请区、县物业管理行政主管部门，街道办事处（乡镇人民政府），公安派出所的人员列席。
（三）业主委员会作出的决定，应当书面函告所在地的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的意见和建议。同时，还应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达每一位业主：
1、关于专项基（资）金使用的建议；
2、关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
3、根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；
  4、关于决定召开临时业主大会会议的决议；
5、关于罢免业委会委员的建议；
6、其他涉及物业管理区域内全体业主利益的重大决议。
业主委员会不能超越职权作出决定。如果超越职权作出决定给业主造成损失的，依法承担相应责任。
五、监督与管理
（一）新当选的业主委员会委员应当参加区、 县物业管理行政主管部门组织的培训。
区、县物业管理行政主管部门应当采取不同形式，定期或不定期对业主委员会委员进行物业管理有关规定和相关知识的培训，并建立培训档案。
区、县物业管理行政主管部门应探索建立激励机制，树立业主委员会先进典型，发挥导向作用。
（二）业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事经营活动，不得干扰物业管理企业的正常工作，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动。
业主委员会作出的决定违反法律、法规及相关政策的，街道办事处（乡镇人民政府）可以建议其改正，并将相关情况告知区、县相关部门。拒绝改正的，街道办事处（乡镇人民政府）应当会同区、县主管部门，责令其限期改正或者予以撤销。
（三）业主委员会有下列情形之一的，应当由街道办事处（乡镇人民政府）会同区、县主管部门责令其停止工作，由所在地的社区居民委员会依法组织该物业管理区域业主推选业主代表组织召开业主大会会议，罢免现任业主委员会，重新选举产生业主委员会：
1、业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；
2、业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。
（四）业主委员会成立后15日内应当依法刻制业主委员会印章，并报区、县房地产行政主管部门和当地街道办事处（乡镇人民政府）备案。业主委员会应当妥善保管并依法使用业主会印章。印章遗失的，业主委员会应凭在我市主要新闻媒体上声明作废的凭证，并根据作废的凭证重新到区、县房地产行政主管部门备案。
业主委员会印章应由专人负责管理。并按印章管理制度使用，用于与物业管理服务有关的活动。
凡违反规定使用印章，造成经济损失或严重不良影响的，依法承担相应责任。