主题：金融危机之下购房的——法律风险及应对措施（上、下）
- 发表于2009-04-04
——作者：陈龙律师
由于宏观调控，房市本来就低迷不振，加之全球金融风暴的袭击，更是摇摇欲坠。诅咒房价过高、开发商暴利的朋友于是抱手相望，喜等捡个大便宜。不料国家又急下“救市”补药，提振人气且让利于民。这让要与“奸商”一决胜负的朋友们又气又喜，许多人还是难抵诱惑，在怨气中下叉买房了。我不反对此时买房，自住的应该买，我这里想提醒大家的，是此刻购房应注意的法律风险及应对措施。
一、谨慎对待广告宣传和口头承诺
时下房市低迷，开发商会使出浑身解数脱手房屋回笼资金，面对其漫天的广告宣传和销售人员的口头承诺，购房者应谨慎对待。广告宣传不等于现实状况，若确实中意该楼盘准备下单，建议收藏好相关的宣传资料甚至要求开发商作为合同的附件。对于影响你作出判断的口头承诺，只有要求开发商以文字形式填写在合同中才会产生约束力，充分的证据才能让自己的合法权益得到法律的保护。
二、核验销售信息的真实性和合法性
在目前的形式下，许多小开发商资金链已相当紧张甚至断裂（只是还没全面爆发、暴露而已），急需资金救命。他们中的部分开发商完全可能在没有取得合法销售手续的情况下想尽办法违法销售其在建房屋，快速回笼资金增强流通性以免招致破产的灭顶之灾。为实现其快速套现的目的，往往祭出超低价、曾送面积等极具杀伤力的促销利器。面对类似楼盘或开发商，建议购房者在与其交易时认真查验其相关法律手续，甚至到相关管理部门了解、核实开发商提供的关键信息，以保证交易的安全。
三、对赠送部分进行明确的权利约定
因国家前期调控政策的原因，老百姓买大房子需多支出首付房款和承担更高贷款利率，为了促销，迎合购房人的需求，许多开发商大搞夹层、做大可封闭阳台等形式来规避或突破90、70限制，还有的承诺赠送室外或屋顶花园及装修等。这些措施确实大多都能给购房人带来实惠和享受，但若未明确其赠送性质、或未明确达到怎样的使用标准及相关数据等，将产生纠纷并增大使用风险和成本，花园一般是共有的，未经相关主体同意并在相关文书中对权利进行明确清楚的描述，赠送的利益难以得到实现。
四、面对久不交房、烂尾楼的风险
购买期房有诸多风险是大家所共知的，若准备下单的楼盘是刚可预售的期房，就要多加注意了。签约付款时，楼宇还处于乱石和土壕之中，将来家园的形象还在图纸之上。要实现梦想中的温馨生活，还需要开发商投入大量资金在建筑安装、内外装修、配套设施、园区道路和绿化等方面，若开发商经受不住金融危机的严酷考验，资金链出问题，楼盘几年无法完成交付或不能顺利入住就很容易发生了，甚至形成让人谈楼色变的烂尾楼也不是没有可能。为避免更多风险，建议购房人重点关注现房、准现房，或买实力强劲的开发商的楼盘，还可以考查目标楼盘开发商以前开发楼盘的履约、管理等情况。总之，更多了解开发商的资金实力、投资领域、履约诚信度等信息，对于我们正确决策，避免上述风险大有益处。
五、配套建设断档、不成熟的风险
有些楼盘在新区或位置比较偏远，这些楼盘可能因该组团远期规划科学、价格较低、密度小或品质较高等因素对年轻人较有吸引力，成为部分人的选择对象。也许这些楼盘及其开发商本身不会出现什么问题，完全能够按约定交付房屋，但这并不等于我们入住后就能够舒适的生活和工作。这些地方虽然已经有所规划，但落实规划往往滞后（危机之下更是如此），如周边交通、学校、市场等相应配套建设可能没跟上，则入住后生活和工作都会遇到很大困难。建议交易前查询板块详规，同时到楼盘周边实地考察，不要在将来欢欢喜喜住新房之后，又弄出生活工作两不顾的烦心事来。
六、市场恶化之下被迫解约的风险
虽然政府在大力救市，降低老百姓购房置业的成本，目前市场还是很不稳定的。金融危机使老百姓降低了收入预期，消费信心陡降，加之买涨不买跌的大众心里，更加重了市场的观望情绪。如此重压之下，房价不跌都难。若此时满足开发商要求，在签订定金合同时交付大额定金或在签订买卖合同后立即签订抵押贷款合同，则在房价出现大幅波动而被迫选择解除合同的情况时，可能损失大额定金或难以解约退房退款。建议购房人签约时尽量少付定金，延长正式签约时间或签订抵押贷款合同的时限，在出现房价意外波动时给自己留下解约的空间和减少损失。
七、警惕补充协议之诸多风险
重庆市08版房屋买卖示范合同文本设计已较为全面合理，但开发商在使用时一般仍不愿受其约束，做到公平公正。开发商都会否定范本中部分他们不喜欢的条款，然后挖空心思另外制作合同的重点部分——补充协议（常为附件四），在此为其免除不少义务，为购房人预设n多陷阱。补充协议往往是购房合同的“画龙点睛”之处，是开发商所雇律师的“重点工作”和“得意之作”，这里可以欣赏到文字游戏是怎样玩的。建议购房人重点阅读此协议，与开发商展开谈判，长泡短磨，务必修改或补充相关内容，尽量扫去入住新家路上的法律障碍。
八、售后包租的风险——金蝉脱壳
商铺（特别是大型且未作分割的）售后包租是法律法规所不允许的，但目前被金融危机逼疯了的个别开发商还是可能用此招卖房的。特别还要注意有些开发商玩金蝉脱壳之计：售房合同中约定此房售后由某公司租赁并支付租金（甚至约定包租期间不得主张交付房产证）等，然后某公司又与购房人约定具体租赁事宜（含商铺须整体使用、产权人不得要求解除租赁合同、公司可以自定实际使用人并直接收取租金等），如此一来，开发商便与购房人基本上脱离了干系，严重的甚至连房产证都难以顺利拿到。这是一个很专业的连环陷阱，若购房人中招一般都会被弄得晕头转向，精疲力竭。遇到这种情况，建议一不要贪心、二要注意签约主体，别在纠纷发生了只能找没实力的主儿。
九、一女多嫁、鸡飞蛋打的风险
一房二卖甚至几卖，抵押再卖、卖后再抵等情形，在重庆已是屡次发生，并不鲜见。目前处境下的个别开发商还是有可能故伎重演，低价吸引，迅速变现，收钱之后玩失踪。时下国内已再现，重庆也难以避免。此种情形危害甚巨，许多购房人不但置业梦因此而破灭还让一生血汗钱付之东流。即便最终捷足先登，得以登堂入室，也会经历复杂、漫长的诉讼之旅，说不定面临的可能还是烂尾楼。建议购房人下单前到相关部门仔细查询相关信息，谨慎下叉。
【大家都希望自己的交易顺利、漂亮、符合自己的利益原则，一切都在自己掌控中。实战中的情况千变万化，普通的购房人要准确把握有一定难度，有必要找专业的律师进行相应的咨询或陪购，尽量避免纠纷产生后诉讼成本（金钱和时间）的支出，让自己买得放心、住得舒心。】
二00八年十月三十日
- 发表于2009-09-29
严重支持 d#wat-ny/ 金融危机之下购房的——法律风险及应对措施（上、下）