主题：二期的车位买卖违法吧？车位占地面积应该是计入业主的购房占地面积的，物业公司买卖车位就有问题，

小区地下停车位可以划分为两种类型：一种是按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，该地下车库虽然和地上住宅属于同一建筑主体不可分割的组成部分，但它和住宅一样要计入整个宗地上的建筑面积。因此，该车库的每一个停车位都可拥有独立的产权。按照目前北京市的有关规定，这种室内机动车停车位的面积，可按停车位实际占用面积的方式计算，也可以按实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算，但每一幢楼房只能选择一种计算方式。如果选择按实际占用面积方式的，合同中应约定另有公用建筑面积的部位名称、面积；如果选择按实际占用面积加分摊的公用建筑面积方式的，合同中应约定停车位实际占用面积、分摊公用建筑面积的部位名称、面积、分摊系数、分摊的公用建筑面积。此类停车位可单独核发房屋权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。

小区地下停车位的第二种类型，是建设用地规划许可证上没有载明，由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的停车位，这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得独立的产权证。实践中有的开发商主张这种停车位归自己，这种说法缺乏基本的法理基础。首先，取得停车位的房屋权证的前提条件是拥有相应的土地使用权，而该停车位并没有被计算在影响小区容积率的建筑面积之内。因此，该停车位不拥有相应的土地使用权，是无法取得产权证的。其次，该地下停车位由于不具有独立产权资格，其建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，所以，该种地下停车位的权益由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主，用于弥补物业管理费用开支。同时，其有权收取一定的车辆看管费用。

我们小区应该属于第一种