主题：关于“接房”——房屋交付

关于“接房”——房屋交付

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称司法解释）于2003年6月1日起施行，该司法解释的出台主要目的在于依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为。但司法解释仍不够细致，具体适用法律仍不够明确，对购房者这一弱势群体合法权益的保护力度仍不够。对购房者来说，如何面对和运用司法解释来保护自己的权益，应该是你们最关心的话题。在此，仅谈谈自己的一些拙见。一、房屋交付使用问题 房屋交付问题一直是商品房买卖合同纠纷的重点，根据司法解释第十一条；“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”房屋的转移占有，就是发展商将已建成的房屋转移给购房者占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付购房者。因此，发展商只要在合同约定的期限内将房屋转移的业主占有（“交钥匙”），即应认定发展商按期履行了“交付使用”的义务。司法解释并没有明确指出；“发展商在未取得竣工验收合格之前，不得交付房屋，即使交付也是无效行为，购房者有权要求赔偿。”，也并未明确“转移占有”的前提是房屋已经取得竣工验收合格证书，只是在第十二条指出；“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构经核验确属不合格，买受人请求解释合同和赔偿损失的，应予支持。”虽然《合同法》和《建筑法》都明确规定；“房地产未经竣工验收，不得交付。”但在司法审判实践中，只要发展商在合同约定期限内将房屋转移给购房者占有（交钥匙），即使发展商此时没有取得竣工验收合格证书或竣工备案证明书，无论以后多长时间，只要发展商能够取得竣工验收合格证书或竣工备案证明书，购房者均无权要求支付延期交楼的违约金，使签订的商品房买卖合同的关于交付条件的条款形同虚设。可以预见的是：一些不良发展商在不能按合同约定期间交付竣工合格的房产时，将想尽办法出尽花招（常常以提前装修、提前入伙等理由）让购房者领取钥匙。 而在信息不对称情况下，购房者该如何面对呢？律师再次提醒购房者：当你接到入伙通知（领钥匙），切勿心喜，应保持清醒头脑，一定要在入伙之前查验发展商是否有竣工备案证明书（原件），如发展商无法提供，一定要坚决拒绝领取钥匙和办理入伙。
当然，千万注意开发商或物业公司让你签字的东西，稍不注意你就成了任人宰割的羔羊！
《前期物业管理协议》是建筑商与物管公司签订，而不是业主与物管公司签订；只有在成立业主委员会后，由业主委员会根据业主大会的决定与所选聘的物管公司签订《物业服务合同》