主题：莲花国际小区业主委员会为何“难产”？

转摘

引文：他们也许并不着急于这个“难产”的业委会，因为阻挡莲花国际小区业委会成立的难路，却是穗东公司额外的生财之路!

   有一句略带黑色幽默的调侃之言大致是这样说的，“知道得越多，往往就越烦恼甚至是越痛苦”。烦恼在于知道了属于自己的利益正在被侵占，痛苦在于明白了这种状况明明不合理却很难被改变。对于重庆市渝中区莲花国际小区的业主来说，他们便有着这种维权意识逐渐觉醒后越来越深切体会到的“烦恼”。

财迷心窍 与业主争利的物管公司

莲花国际小区位于渝中区大坪中心地段，由三栋相连的居住楼，楼下5层商用裙楼及2层地下车库组成，楼盘开发商为重庆穗东房地产开发有限责任公司。因开发商对楼下商用裙楼采取只租不售的模式，所以这5层裙楼中除少部分商铺返还给拆迁还建户外，其余大部分商铺的产权均归开发商穗东公司，即开发商本身也算莲花国际的业主之一。
业主们当初买房时，开发商曾承诺莲花国际楼前规划红线区域内，包括休闲广场，周边停车位等配套设施属于小区公共区域，相关权益归全体业主共有。但当业主们陆续接房入住后才发现，这些公共区域不仅没有成为业主的休憩放松之地，反而成为了该楼盘物管公司用来赚钱牟利的工具。
莲花国际楼前本属于业主的休闲广场上从白天到晚上都摆满了各种商家的摊位、展台，而广场中央两间当初修房时临时搭建的屋子也被改造成了商铺出租给商家，据大坪街道介绍“：“经查，该建筑物系重庆市规划局渝中区分局渝规中函(2008)28号同意重庆穗东房地产开发有限公司搭建的一个面积不超过50平方米临时售房部，文件要求该建筑应于项目整体规划验收前拆除。我们将积极协助规划行政主管部门对该建筑合法性进行认定。对于该建筑的收益问题也将协调物管解决。”可至今问题没有实质性进展！整个“休闲广场”俨然成了一个熙攘嘈杂的商业展场。而这些摊位、商铺出租所产生的经济收益，全部流进了该楼盘物管公司——重庆立源地物业管理有限公司的腰包，而其对小区整体环境带来的不利影响却要由莲花国际全体业主来承担。

业主们查阅了国家的相关法律，根据《物权法》第七十三条规定，“小区建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，立源地物管公司的这种做法违背了国家法律，侵害了业主的合法利益，令业主难以接受。
而另一个直接损害到莲花国际业主利益的问题，则是物管费的收取标准。物管公司向物价局提交的“《关于穗东•莲花国际物业服务收费标准的申请》”中所提物业管理项目至今大部分都没有落实和实施。根据重庆市物价局二○○六年十二月七日下发的“渝价〔2006〕702号”文件规定“试行期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%收取。下浮的30%由建设单位承担。”然而事实上，物管公司至今仍然一直按照全额标准来收取。
这两大问题还不是立源地物管公司损害业主利益行为的全部，小区电梯广告收益和小区停车费收入也全归入了物管公司、部分楼内电梯存在安全隐患…等等这些问题让莲花国际的业主们对物管公司越来越失望，维权意识的不断觉醒让业主们决心成立业主委员会，团结起来维护业主们共同的利益。 

逐渐觉醒 决心建立业委会的业主

2008年5月，约三四百户莲花国际的业主联合起来，选出了业主代表，向渝中区房管局物管科等相关部门提出了建立业委会的申请，同时与开发商穗东公司进行洽谈，请求其出面牵头成立业主委员会。
根据《重庆市物业管理条例》第二章第十二条规定，“物业已出售的建筑达到百分之五十以上或者物业自出售之日起已满两年的，应由建设单位或房屋售出单位在物业所在地的房地产行政主管部门或街道办事处指导下，在三个月内组织业主召开业主代表大会，选举产生业主委员会。”莲花国际小区完全具备了成立业委会的必要条件，渝中区物管科也认可业主的申请，不过开发商却对业主的合理申请置若罔闻。

物管原来是开发商的“马甲”

开发商为什么不愿牵头成立业主委员会呢？说到这里，则不得不提到莲花国际开发商与物管方之间的实际关系。据知情业主透露，立源地物管公司其实就是重庆穗东房地产公司直接控制的一个下属公司，穗东公司此前在大坪河运校地区开发的一个楼盘名字就叫“穗东花园立源地”，也是由立源地物管公司在进行物业管理，也就是说，莲花国际的开发商和物管虽名字不同，但其实就属于同一家公司。
业委会如果成立，并发挥正常作用时，必然不会再容忍立源地物管公司继续侵害业主利益，也会对物管公司的种种不作为提出更多的质疑，甚至有可能组织号召业主们联合起来撤换楼盘的物管公司。这等于是在迫使穗东公司让出不合理的既得利益，开发商虽违规而且不占理，但仍然仗着所处的相对强势地位，拒绝理会业主的合理诉求。
从08年5月起，莲花国际的业主们多次找到社区居委会，大坪街道办事处以及渝中区物管科反映情况，申请成立业委会，而相关部门也答应督促开发商牵头成立业委会，但穗东公司就是不为所动。直到08年10月过后，开发商迫于业主的反映及区物管科的压力下，勉强同意筹建业委会，但仍然在筹建过程中不按规矩公开操作，并想方设法地拖延时间。
业主们迫于无奈，于是到重庆市国土局物管处反映情况，市物管处在确认事实后，肯定了业主建立业委会的申请，并通知渝中区物管科督促开发商及物管公司尽快牵头组建业委会。市物管处的工作人员还向业主表示，莲花国际小区建立业委会的条件完全满足，如果开发商不愿牵头建立，业主们也可以向相关部门提出申请，自行组建业委会。得到市物管处的肯定过后，业主们干劲更足了，开始在小区各处张贴告示，让大家报名参选业委会筹备小组，同时也向街道居委会及区物管科提出了申请。但业主们在小区内贴出的告示却经常被人撕扯掉，业主怀疑是物管方面所为，但物管公司否认，说那是“被风吹掉的”，而向相关部门提出的申请也迟迟不见回音。
就这样僵持到了08年12月初，物业公司突然主动在小区贴出了一张“业委会筹备小组名单”，几乎与此同时，渝中区物管科、大坪街道办等相关部门的工作人员也迅速到位进行协调，不过细心的业主很快便发现，这张名单其实大有猫腻，其真实性和有效性值得怀疑。
这张物管公司提出的业委会筹备小组名单中的9个人，只有一个人能真正有效地代表广大业主，其中一位名单中的业主因为有病行动不便，根本就不能参加相关活动，而另外7个人（开发商占其中一个名额）都不是业主公推公选的，其中多是具有“双重身份”的业主，即穗东公司在莲花国际买了房的员工。业主们明白情况后当然也就不指望这样的“业主代表”能成立真正符合大多数业主利益的业委会，于是拒绝承认这份名单，事情便又陷入了僵局。

合理合法的业委会 至今依旧“难产”

也许开发商和物管公司早已预料到这样的情况，他们也许并不着急于这个“难产”的业委会，因为阻挡莲花国际小区业委会成立的难路，却是穗东公司额外的生财之路，多拖一个月，便多收一个月高价物管费，多一个月广场商铺摊位的租金收入。
业主们此后又多次找到渝中区物管科对莲花国际小区的情况进行反映和投诉，物管科表示，他们已经多次督促了穗东房地产公司，但因为物管科没有相关强制执法权，对于开发商的拖延和不配合，他们也没有太多有效的办法进行处理。

时至今日，近一年时间过去了，业委会的建立因为开发商的不配合依旧遥遥无期。
目前，莲花国际不少知晓情况的业主都采取了拒交物管费的方式以示抗议，虽然物业公司也会不时给他们发来催交通知，不过更多的情况下是默认了这部分业主的做法，正如笔者采访的某业主代表说的那样，只要业委会不能成立，物管公司就能继续获得额外的可观收益，这些收入远大于部分业主拒交的物管费，他们愿意这样拖下去，因为真正吃亏的，是莲花国际的广大业主。

强烈要求重新选业主委员会成员，我也写于不交物管费了。今天才知道有这么的问题。