主题：农行授信阳光100置业15亿贷款 房产贷款已松动 ?

此前，向顺驰置业授信3亿元；其授信对象均为全国化发展企业，借此打开全国市场


近日，农行授信阳光100置业集团15亿，这是否意味着其房地产开发贷款开始松动，虽然农行方面并没有给出正面回答，但银监会政策法规部研究局副局长杨再平公开肯定了房地产贷款将会放松的说法。由此业内预见，银行对优质房地产企业的争夺也在所难免。



此前，农总行下发的《关于积极稳健发展二手房贷款业务的通知》，表明二手房按揭成为其主攻方向。



「事件」


自宏观调控，农行首次授信房地产开发企业


农行表示，最终贷款总额可能会超过15亿元。


9月21日，中国农业银行与阳光100置业集团有限公司签署了《银企合作协议》。根据协议，农行将为阳光100置业集团提供综合授信15亿元人民币，授信时间为一年。这是今年自房地产调控政策陆续出台以来，农业银行与房地产开发企业签署的首个授信协议。


对于农业银行与阳光100的合作，中国农业银行房地产信贷部总经理张健接受记者采访时表示：“我们之间的合作也可能超过这个数字，15亿只是指导性的额度。如果不够，也可以再扩大支持。”


据记者了解，在此之前，中国农业银行对阳光100在济南、南宁、桂林等城市的项目有过支持，而此次合作将是一种长期战略性合作。签约当天，农总行相关负责人表示，农行将根据阳光100的实际需求，提供包括项目贷款、担保承诺和贸易融资、现金管理、财务顾问等一系列金融服务。


与此同时，农业银行12个城市分支行负责人，以及阳光100置业集团12个城市的企业负责人悉数到场。


「溯前」


农业银行今年频出授信及合作举措


此前，曾向顺驰授信，并与21世纪签署合作协议。


在农业银行与阳光100置业集团签订了15亿的综合授信之前，农业银行给业内留下的印象是，其正在集中精力发展个人二手房贷业务。


事实也证明，自今年以来，农业银行在二手房贷款方面频频出手。4月，中国农业银行与顺驰置业集团在天津签署了《银企合作协议》，农业银行向顺驰综合授信3亿元，用于顺驰在全国的二手房按揭贷款、现金管理、结算代理等业务，以及收购社会上的空置房。


而在8月18日，农行又与21世纪中国不动产共同签署了银企合作框架协议。双方宣布建立战略合作伙伴关系，以二手房贷款业务为核心开展合作。


在此之后，农总行下发《关于积极稳健发展二手房贷款业务的通知》，将二手房按揭作为主攻方向。据相关数字显示，到2005年6月末，农行二手房贷款余额高达378亿元，占该行个人住房贷款的15.2%.为此农行方面也将二手房贷款看作其未来的新增长点。


农业银行主攻二手房贷款的余音还未落定，其又授信房地产开发，以此表明农业银行在抓紧二手房个贷的同时，并没有放松对优质企业的开发贷款。


「剖析」


全国化发展的企业为授信对象


农行表示，支持重点放在长三角、珠三角、环渤海地区。


记者观察发现，从目前农业银行牵手的几家房地产相关企业来看，它们的一个共同特点是：均为全国化发展型企业，因此不言而喻，农业银行通过与这种企业间的战略合作，从而达到占领全国市场的目的。


张健表示，“我们重点支持长三角、珠三角、环渤海地区经济发展比较好的城市。具体来说，这三大板块里的一线、二线、三线城市都会给予支持。除这之外，主要考虑省会城市。”对此，阳光100置业集团董事长易小迪说：“阳光100的全国性发展战略与农行基本吻合，我们重点布局也在省会城市。”


■观察


银行开发贷款“厚大薄小”


农行方面：不做小企业、小额开发贷款，对龙头企业一直未限制


银行对开发贷款一边放、一边堵


在日前举办的“新财富地产融资论坛”上，银监会政策法规部研究局副局长杨再平曾明确表示，目前房地产贷款不良贷款率低于5%，质量很好，他同时肯定了房地产贷款将会放松这一说法。而对于农总行此次授信阳光100是否意味着房地产开发贷款开始松动，张健没有给出正面回答。他表示，“对于优秀企业、龙头企业的贷款，我们一直没有限制。”


“银行与大型、优质企业合作，对于银行来说非常有利。”张健表示，“把资金重点投向优势企业、龙头企业，有利于银行防范风险，资产质量、经济效益也都有保证。”他还表示，“目前农行已经不做小企业的开发贷款，也不做小额贷款。因为很多经验教训告诉我们，散、小、差的企业不会给银行带来好的效益，只能增加风险。”


在农业银行明确控制中小企业开发贷款的同时，光大银行在日前明确表示对北京、广州、深圳等重点城市中排名靠前、具有品牌优势的房地产企业，将给予重点支持。而中国工商银行日前也称将重点支持大型、特大型优秀开发企业。


利于行业优胜劣汰


北京金网络房地产经纪有限公司副总经理林金城认为，银行此举对房地产行业也是好事。房地产是资金密集型行业，银行选择品牌度高、有开发经验、开发能力的企业进行合作，有利于房地产行业内的优胜劣汰，有利于市场上出现越来越多的好产品。


“不过目前品牌企业虽然项目品质好，但一般价格要高于周边项目，对于一些中低收入者来说，购房压力更大。”林金城表示。


■预测


银行贷款不是融资主流


业内人士认为，即使信托融资门槛提高，其仍将是融资主渠道


在房地产开发及个人购房贷款有所松动的同时，日前银监会制定的“212号文件”提高了信托融资门槛，要求开发商必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过35%、资质在二级以上三项条件才能通过信托融资。


对此有业内人士表示，信托门槛的提高，意味着未来房地产融资还会依赖于银行。对此金融信托专家孙飞博士予以否定。


孙飞表示，银监会出台相关政策的初衷是，宏观调控后，房地产大势不好，不少房地产集合信托基金不能按时兑付，银监会怕引起投资者恐慌、挤兑等情况，出于稳定社会的考虑，而出台此政策。


但事实上，不能及时兑付并不代表不能兑付，只要启动抵押担保条款，迟几个月兑付肯定没有问题。


目前受“212号文件”限制的只是集合信托基金，单一信托基金并不受限。并且，即使是集合信托基金也可以通过信托创新规避这些限制。


孙飞认为，相对于之前过度收紧的信贷政策而言，目前开发贷款确有松动迹象，但开发贷款仍必须满足此前央行“121号文件”的相关规定。


“未来房地产融资渠道肯定还是以信托为主线的多元化、国际化融资渠道，银行贷款仍不会成为主流。”