主题：大房企未来的增长问题

Q：现在进入了一个很好的龙头房企可以迅速提高市场占有率的时机，因为行业整体蛋糕已经不增长了。以前提高市占率或者并购还是比较难的，因为大家都还看好这个市场。现在到了行业整体不怎么增长的阶段，小房企退出加速，那么，大房企是否会有更多的优势来并购或者靠内生增长来扩大规模？
谭华杰：行业整体不增长，并不是龙头房企扩大市占率的机会。但是有两个方面是龙头房企市占率上升的非常好的契机：
第一是行业结束暴利时代，进入精细化经营的状态。行业集中度上升已经很多年了，之前一直在上升，但是一直上升得比较慢，就是因为之前还是谁能拿到地、谁就是老大的发展阶段。小房企虽然在开发能力、专业能力、品牌能力、采购议价能力上比较弱，但是可能在某个地区、某个局部可能有很强的获取土地的能力，一俊遮百丑，一个能力就覆盖了所有的不足。在行业利润率比较高的时代，这样的小房企的发展空间比较大。现在行业利润率降低的时候，小房企就无法用它拿地的优势覆盖在卖房子的能力和控制成本的能力上的弱点，而且随着土地市场越来越规范，小房企在这方面的优势是下降的。行业暴利时代结束、利润率下降的过程中，通常会伴随着小房企的加速退出。
第二是从美国的经验来看，影响房地产企业集中度的最大因素是融资价格的差异化。美国原来的一批龙头房企，即原来的五大开发商，他们加速增长期都在1992到2005年，比如美国的帕尔迪，市占率最高到8%，但是在1992年的时候，它的市占率和我们现在差不多，就在3%左右。为什么它能在十几年的时间内，把市占率提高一倍以上？背后的重要原因就是大房企在融资方面具备很大优势。