主题：“买房如考试” 新楼交钥匙教你验收房子

买房有时就像考试一样，到了交房日，考试步入最后阶段，然而业主往往对于交房一头雾水怎么验收房？交房手续是什么？交房要付多少钱？碰到房子有问题怎么办？什么是房子质量问题等等。


新楼交钥匙教你验房子 


验收新房要带什么“装备”？ 


一般房产商通知业主入伙时间会比较早，建议不要在第一、二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细陪同去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具：1.一个塑料洗脸盆———用于验收下水管道2.一把小榔头———用于验收房子墙体与地面是否空鼓3.一副卡尺———用于测裂缝的宽度4.一副5米卷尺———用于测量房子的净高5.一个万用表———用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通6.一个计算器———用于计算数据7.一根水笔———用于签字8.一把扫帚———用于打扫室内卫生9.一个小凳子和一些报纸、塑料袋，包装绳———时间长的时候，可休息一下及预先封闭下水管道


正常验收房子时间一般是持续2~3个钟头，建议早晨要赶早，如8时，或下午2时半。


去物业管理处该做什么？ 


首先，去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：


A．房屋的《住宅质量保证书》（可带走）


B．《住宅使用说明书》（可带走）


C．《竣工验收备案表》D．面积实测表


E．管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）（可带走）


如果房产商准备充分，一般10分钟即可查看完资料。


其次，核实面积、合同及价钱多退少补问题。


确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3％，3％之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2％误差，但是不超过5％比较好）。以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30~40分钟。


验收房子分哪几步？ 


看完资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们协商，验收好后，再交付费用。


从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙等。接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得带上工具哦）


一看


详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象（阳台裂缝危险大）。


悄悄话：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清除后就可以看了。


二看


检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。


悄悄话：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是厨房卫生间顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。


三看


仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。


悄悄话：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。


（以上3项可用小榔头和卡尺）


四看


水电煤气畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度（一般新房会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。


悄悄话：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。


五看


验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生间及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。


悄悄话：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而像地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。


六看


验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。


悄悄话：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。


七看


核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。


悄悄话：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。


八看


测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据。


悄悄话：最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。


最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，就需要交涉了。

核验业主材料



↓



业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明



↓



交纳剩余房款



↓



业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》



↓



业主做综合验收



↓



业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案



↓



开发商与业主协商并达成书面协议



↓



根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议



↓



业主签署《入住交接单》

【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

购房者作为商品房买卖合同的一方当事人，与开发商是完全平等的民事主体，理应有权参与合同的订立，有权对合同的内容提出变更或修改，有权与开发商协商合同的签订程序和最终的内容，这是法律赋予购房者的基本的权利，但是，现实情况是很多开发商已经完全剥夺了购房者的这种权利，单方订立合同，要求购房者签署，而购房者往往只有接受或不接受的选择，无权提出自己比较合理的修改或补充意见，这种现象已经十分的普遍而且有越演越烈势头，而购房者对自己权利的放弃实际是对开发商的鼓励，最终受害的是购房者自己。以下从合同法和民法的最基本原则中来求证购房者平等的参与合同签订的权利：
一．平等原则 具体体现为：
1．开发商和购房者同时作为民事主体时的主体资格和地位都是平等的，没有上下级关系，没有行政隶属关系，无论法人还是自然人，无论经济实力的强弱，任何一方都没有凌驾与另一方的特权；
2．开发商和购房者作为民事主体应平等的享受权利、承担义务，民事权益品等的受法律的保护。
二．合同自由原则，所谓合同自由，是指购房者依法享有缔结合同、选择相对人、选择合同内容、变更和解除合同、确定合同方式等方面的自由。具体而言，合同自由包括以下五方面
内容：
1．缔结合同的自由。
指双方当事人均有权选择是否缔结合同的自由，这种自由是决定合同内容等方面自由的前提。如果购房者不享有缔结合同的自由，也就谈不上自由决定合同内容的问题。
2．选择相对人的自由。
指购房者有权自由决定与何人订立合同。
3．决定合同内容的自由。
指双方当事人有权决定怎样缔结合同具体条款的自由。从自由决定合同内容上说，购房者有权通过其协商，改变法律的任意性规定，同时也可以在法律规定的有名合同之外，订立无名合同或者混合合同。
4．变更和解除合同的自由。
指购房者有权通过协商，在合同成立以后变更合同的内容或解除合同。如前所述，购房者享有的合同自由，首先包括缔结合同的自由和决定合同内容的自由。既然购房者可以自由缔结合同，当然也可以通过协商自由解除合同；购房者可以决定合同的内容，同样可以通过协商变更合同的内容。因而，变更和解除合同的自由也是合同自由的组成部分。
5．选择合同方式的自由。
指缔结合同的形式由双方当事人自由选择。
希望购房者能够认识到自己的权利，并充分行使自己的权利，否则就是对开发商的纵容！！！

3个窗户只剩两个，承诺的热水没有开通，管道低得没法吊顶……对于广大购买期房的消费者来说，即使当初考虑得再周密，新房子落成时出现的这些问题依然让人始料不及。



典型案例一：“活窗”变成“死窗” 


在望京附近的“慧谷阳光”购房的杨先生在验收新房时发现，新房有很多地方和当初看的样板间不一样。比如，有一面窗子原本应该是活的，现在却变成了死的。房间的门和样板间的品牌也不一样。在杨先生的购房合同中有这样的条款，房间的门可以使用某一品牌，也可使用与该品牌同等档次的其他品牌。至于现在房间用的门，到底与当初样板间的是否属于同一档次，杨先生感到很难调查取证。


至于窗户的变更，杨先生则拿出了购房时向开发商索要的施工图作为证据。开发商最后同意为杨先生进行整改，将“死窗”改回“活窗”。


律师支招：楼书广告可做证据 


对于大多数商品房纠纷而言，只有出现危房才能退房。遇到此类合同中没有相关约定的违约条款，违约事实又的确存在，这样如能在签约时索要并保存了相关设计图纸或楼书、广告作为证据，必定会提高解决的速度。


典型案例二：四个大门少了仨 


1月5日，朝阳区某房地产项目的业主们第一次来验收盼望已久的新房。眼前的道路坑洼不平，规划图上标明的四个大门只开了一个。小区里用的是临时电。生活热水、可直接饮用的健康水和用来冲洗厕所、地板的中水都没有到位。开发商于1月17日发布公开信列出了相关配套设施开通的时间表。但许多业主依然担心承诺的兑现问题。


律师支招：违约责任必须写清 


如果购房人是被楼书或广告中的规划，如小区有幼儿园等所吸引而决定买房的，就一定要把这些规划写到预售合同中去，并写明具体交付使用的日期，以便将来按这些日期进行验收。同时应当明确双方的违约责任形式和具体的违约金条款，以对双方的行为形成有效制约。如果在购房合同中没有约定，购房人应及时与开发商签订补充协议。


典型案例三：管道太低不能吊顶 


1月22日，记者跟随天和人家业主李先生去查看他的新房。在验房签字后，李先生又发现厕所顶部的管道和通风口位置过低，使得装修时吊顶将十分困难。另外，厨房里燃气管道的布局也不大合理，影响了将来安装橱柜。业主表示，这些问题在购房签合同时是无法考虑周全的。


律师支招：签约时要看施工图纸 


这种问题一是可以参照国家相关的设计标准要求开发商维修、更换或赔偿，另一种方法就是购房人在签约时向开发商索要各类施工细节的图纸。购房人也可以在购房时带一位相当专业的建筑师或律师作为顾问。


典型案例四：理性维权更有效率 


一说到维权，人们想到的往往是打横幅标语、围堵开发商，甚至暴力冲突。但天河家园维权小组的郭先生说，在第一次收房时，也有许多业主试图采取过激行动，但大多数业主最终决定用理性的态度解决问题，并迅速推选出维权小组。数百名业主在授权委托书上签了名。郭先生说，他们的理性维权行动还是比较成功的。


律师支招：维权小组可有多个 


维权小组的形式是合法而有效的。另外，掌握大量的房地产方面的法规并不容易，必要时也可请律师介入。同一社区的业主也可根据各自意愿的不同组成若干个维权小组，分别与开发商谈判。