主题：白送的“私家花园”本姓公 “买一楼送花园”送的原是公共绿地

  


  市民购买商品房，经常可以看到一些房地产开发商宣称“（业主）买一楼（开发商）送花园”。但是很多市民并不了解，根据2003年5月28日国务院颁布的《物业管理条例》第二十七条规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。而一楼花园属小区公共部位，归小区全体业主共同所有和使用，房地产开发商根本不具有公共部位的处分权，这种行为侵犯了全体业主的利益。买一楼只因有花园

    今年3月初，正是绿化的好季节。在郑州华念置业有限公司开发的“华念名仕家园”买了一套一楼住宅的郑州市民陈女士看到其他一楼邻居都在忙着绿化房前花园，就也开始挖土植绿。因担心破坏地下管道设施，陈女士请求小区物业公司提供帮助，被告知法院已判决该花园为公共绿地，陈女士无权在该花园“动土”。

    这是怎么一回事呢？话还得从陈女士与华念公司的一场官司说起。

    2002年，陈女士夫妇准备购买一套商品房，他们看到华念名仕家园所作的有关楼房沙盘模型及宣传资料承诺，一楼住户具有“所属”花园的使用权。陈女士一家一直想买一套带花园的房子，于是在当年10月与华念公司签订商品房买卖合同，购买该小区2号楼二单元一层西户的房屋。尽管该套住房的房价高出二楼和四楼的房价，但带了一个花园，所以夫妇俩仍觉得很值。

    此后不久，陈女士发现花园里有多处窨井盖，遂怀疑开发商送的花园可能属于公共用地。经咨询法律界人士，她了解到，根据有关法律规定，未规划为私人用地的花园，属小区公共部位，归小区全体业主共同所有和使用，开发商根本不具有该花园的处分权，华念置业有限公司所承诺的一楼“所属”花园的使用权，是无法兑现的。

    
 

陈女士认为，华念公司为了抬高一楼房价，对“花园”的使用权作出虚假承诺，对其超出该房合理价格的费用支出所造成的经济损失具有过错，应承担过错赔偿责任。多次协商未果后，由陈女士的丈夫作为原告，陈女士作为委托代理人，于2004年向郑州市金水区法院起诉了华念公司。

    法院：花园不能送

    2004年3月，郑州市金水区人民法院对该案的审理，成为省会法学界关注的焦点。经审理，金水区法院认为，该案中的花园未规划为私人用地，属小区公共部位，被告无权处分，被告违规将花园使用权处分给原告的约定无效，致使原告在订立合同时接受合同不公平的高价，已造成原告经济损失，遂判决被告华念置业有限公司赔偿原告损失17274元，支付原告违约金1600元。

    华念置业有限公司不服该判决，提起上诉。2004年7月，郑州市中院审理后撤销原判，认为原告请求退还多收的暗含于房价中的公共绿地使用权部分的费用证据不足，不予支持， 郑州华念置业有限公司只需支付原告交房违约金1600元。

    二审之后，华念公司收回了陈女士家房前“花园”的使用权。

    今年4月11日，记者在华念名仕家园小区看到，陈女士至今没有搬进新居，邻居家花草茂盛，她家房前还是一片荒土，上面摆的是邻居家的花盆和晾晒的物品，“花园”的木栅栏已经被推倒。陈女士说，她实在没想到，法院判决后，开发商及其所属物业公司对门前花园绿地不实施绿化，自己也失去了绿化的权利。

    市民多数不知情

    一楼送“私家花园”，顶层送“花园露台”……这样的广告语在很多楼盘的广告中可以见到，对消费者购房形成极大的诱惑。记者就此对市民进行采访，发现多数市民并不了解购买房产过程中开发商是否有权出售、赠送绿地。

    4月12日，在郑州市经三路的一个大型社区，一楼业主宋女士表示，不知道“（业主）买一楼（开发商）送花园”的约定是无效的。当初买房子时本打算买二楼或三楼，但开发商介绍说，“买一楼可以送花园”，虽然一楼房价比同单元的二楼贵，但受到“花园”的诱惑，她还是买了一楼。宋女士说，在签订的协议里已经注明自己拥有花园的使用权，难道协议不受保护吗？如果有人要求共同使用花园，自己一定会找开发商理论。 郑州市未来大道一小区的住户刘先生说，现在买一楼都在送花园，也没有人管。

    刘先生表示，他买的不是一楼，但现在虽然明白了花园的所属权，自己也不会去争取绿地利益，或者去找房地产开发商讨要说法。一楼住户也多付了房款，把花园圈起来绿化、使用是应该的，就算其他人想使用花园也没办法。

    房地产业内人士透露，开发商卖房送绿地的现象，主要有以下几种情况：一是一楼“送花园”。一楼因为靠近排污管道、安全程度低等原因，很多开发商都用“送私家花园”来增加对买房人的吸引力，由于“送”了绿地，原本要比其他楼层卖不上价格的一楼因此卖出了好价钱。二是顶层送“花园露台”。很多多层板楼顶层都有露台，按有关规定，露台不能算销售面积，而顶层因为隔热、设备等原因不太好卖，但如果附送“花园露台”，原本的劣势就可变成优势，不好卖的顶层也能卖出高价。三是开发商“送”大面积的代征绿地。送给买房人的绿地并没有权属，按相关规定，开发商不能“送”绿地给买房人。即便是“私家花园”，其权属仍然属于社区。开发商所谓的“送”只是将绿地的“养护权”在一定时期内给了买房人。

    送花园引发新问题

    郑州市东明路某小区的许先生对一楼邻居在小花园内私搭乱建的做法感到气愤。他说：“他们完全改变了购房时的环境与居住状态。”

    家住郑州市城东路某小区三层的王先生最近发现，楼下一大片公共绿地被开发商分割成块，用铁栏杆围在一层业主门前，以前大家能够进入游玩的绿地几乎被分割光了。经过打听，他才知道，原来是开发商把绿地变成了向购买一层房屋业主赠送的花园。怪不得以前很不好卖的一层，现在却很抢手。王先生说，他当初就是因为开发商承诺该小区绿化率高，楼下有一大片公共绿地才来此买房的，可现在公共绿地却变成“私家花园”了。

    送的“私家花园”内可以想怎么建就怎么建吗？有关部门指出，“私家花园”不是私有花园，改变“私家花园”的使用性质、进行私搭乱建等是违法的。对此，一位业内人士指出，造成很多底层住户毁绿、损绿、违章搭建的原因主要是，部分房地产开发商在推销房屋时，为了自己的利益，故意模糊“私家花园”产权和使用权的概念，使住户产生“误会”，以为“私家花园”就是私有花园，可以随意使用。因此，有关部门呼吁，开发商在“送绿地”的时候，为了避免今后的纠纷，应该在购房合同中约定绿地的使用权限。

    送花园行为无效

    “按照国家《物业管理条例》规定，房地产开发商向购房者承诺，购房者买一楼，开发商将属于业主共同所有的公共部位、公共绿地作为花园予以赠送，是一种违法行为。”省会法律界人士昨日接受记者采访时如此表示。

    据介绍，2003年5月28日，国务院颁布《物业管理条例》，其中的第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”一楼花园属小区公共部位，归小区全体业主共同所有和使用，房地产开发商根本不具有公共部位的处分权。房地产开发商的这种行为，不但侵犯了全体业主的利益，而且在法律上，这种承诺或赠送行为是无效的。

    作为消费者，购房者对有关的法律规定并不了解，一旦遇到这种欺诈行为怎么办？律师表示，首先可以通过协商的方式，使房屋买卖合同合法规范，纠正上述行为；若协商不成，可以通过法律途径予以解决。

    擦亮双眼签合同

    怎样在买房前避免纠纷？河南豫龙律师事务所律师张伯承认为，在现在的房屋买卖中，绝大部分楼盘都要通过楼书等广告宣传进行推介，同时通过业务员的介绍进行销售，购房者也正是通过这些渠道来了解欲购房屋的详细情况。

    但是，消费者应当考虑广告宣传和业务员的介绍是否与客观事实相符合。在法律上，广告宣传有明确具体内容的是一种要约，它是合同的组成部分，购房者应当保存好合同及有关资料。业务员的介绍特别是口头承诺，应当写入合同。如果购房者对某一方面的问题特别关注，可以和开发商协商，确定具体明确的内容，写进合同。这样，一旦发生纠纷，就有据可查了。

 

 

 

 

 2003年5月28日，国务院颁布《物业管理条例》，其中的第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”一楼花园属小区公共部位，归小区全体业主共同所有和使用，房地产开发商根本不具有公共部位的处分权。房地产开发商的这种行为，不但侵犯了全体业主的利益，而且在法律上，这种承诺或赠送行为是无效的。