主题：关于车库不办月租要出售是否合理合法我有几个问题求解答

看到一个案例如下:

“江苏南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会”的地下停车库之争案件，南京市鼓楼区法院一审判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。 因为小区车库的权属是个普遍性的问题.
据了解，位于南京水佐岗的星汉城市花园小区共有５９个地下车位，开发商以至少８万元的单价卖掉了３７个，其余的被物业公司以每月２５０元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。今年６月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。

在１２日的庭审中，业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近３００万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。

经过３个小时的庭审，法院当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。

该案的审判长盛皓从法律角度详细解释判决理由。首先，南京市规划局要求开发商按每户０．２个车位的标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。其次，小区实有土地使用面积为７６９７．６０平方米，公摊面积也是７６９７．６０平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计入商品房的成本。

南京大学法学院教授邱鹭风介绍说，我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律，而实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。

看到这里,我想弄清楚这个问题的关键是确认地下车库的所有权归谁所有，谁拥有地下车库的所有权了，谁就有权决定地下车库的销售或出租。 

建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。因此，关于地下车库的权属主要有以下三种情况：
第一种情况是，地下车库的建筑面积在销售面积中未进行分摊。在这种情况下，地下车库的所有权归开发商所有，开发商可以对其进行销售或出租。目前在实际操作中，房地产交易中心（登记处）对车库产权不单独发产权证，而是在房屋产权证上作相应注记。最近，国土房管局发布了《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》，文件中规定：商品房销售(预售)中，室内机动车停车位的销售应以 “个”为计价单位。室内机动车停车位的面积，可按停车位实际占用面积的方式计算，也可以按实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算，但每一幢楼房只能选择一种计算方式。销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发所有权证。此通知自2003年1月1日起施行，施行之前已销售未进行产权登记的室内机动车停车位，可按本通知的规定调整。
第二种情况是，地下车库作为共有部位，其建筑面积已在销售面积中进行了分摊。也就是说，开发商在销售房屋时就将车库的面积分摊到公共建筑面积中去了。此时车库归该车库所在的整幢房屋的全体业主共有，开发商对此没有所有权，也不能对于车位进行销售或出租。这种情况下，开发商如果擅自处分地下车库，小区的业主可以就地下车库的所有权问题向人民法院进行起诉，要求确认所有权，并对开发商的行为做出处罚。
第三种情况是，地下车库属“人防工程”，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。人防工程是为了提高城市整体防护能力，保护人民的生命和财产安全而建设的，平时人防工程可以进行使用，但它的性质不能变更。人防工程的所有权是归国家所有。因此，在这种情况下，开发商不得出售车库的产权。但是根据“平战结合”的原则，在和平时期，开发商可出租车位提供停车服务。同时根据“谁投资、谁收益”原则，此种情形下的停车费收入应归投资人，即开发商所有。

因此，作为本小区业主来说，我需要知道本小区公摊面积,就是地下车库的面积是否已在销售过程中进行了分摊?????????????求解答!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

车位应当是越来越紧张。车位能否出售，还有看车位本身的定位。如果已分摊或不满足三面违栏的是不允许出售的，除此外的属开发商的有产权登记的可以出售。所以，并不是小区车位一定是业主共有，以上案例是属于公共部份属业主共有，不能出售。