房市调控永远不能离开供求这条主线
近期关于房地产市场调控的声音越来越浓，国家也陆续出台了相关的调控政策，各方关于房地产调控的意见也是门类繁多，这些言论或多或少都有一定的操作依据和可行性，但笔者认为，作为房地产相关管理部门，在制定相关调控政策时，绝对需要围绕供求这条主线展开工作，只有站在供求这条制高点上思考并制定调控策略，方能真正实现房市的相对平稳和房价的合理上扬，否则，就容易出现历史上的类似一刀切或者雷声大雨点小的情形，要么房市全面过冬，要么疯长，最总损害的是国民经济的持续健康发展和老百姓的住房意愿和有效购买能力，即怎样做到房市的有保有压，做到房价的适度平稳发展，是摆在政府面前的大事，特别是地方政府对中央政府政策的执行程度，在很大程度地上决定了调控政策的执行效果。
我们用简单的拉力原理阐述供求关系：
供←价格→求 具体阐述如下：
供大于求，房价拉低，供不应求，房价拉高，这是永恒不变的经济规律。
首先说说供，房地产市场的房屋供应由下列因素决定。
1、土地，土地是第一生产要素，目前国家的招拍挂管政策决定了土地只能由非常雄厚经济实力的企业取得，特别是09年的地王现象更是有力支撑了这一原理。于是，大企业形成的一定程度上的垄断必然在一定程度上抬高房价，如果当这些大型企业再对房屋进行一定程度的惜售，这种情况将更为明显，所以，国家出台了打击捂盘惜售的情况，但政策归政策，地方政府和开发商的联合绞杀国家政策，这些措施基本失灵。用一句时尚的话语，那就是房地产业在一定程度上绑架了国民经济，笔者认为，加大土地的供应，你不卖房，别人总会卖房，看你还敢不敢惜售。国家最近出台的规定土地出让规模的上限和提升土地出让金的首付款及剩余款项的支付年限，也是在从主观上鼓励更多企业参与竞争和加大房屋的有效供给，效果有待观察。
2、国家的政策性住房建设，我们知道，国家在98年制定的房地产改革方案，就明确提出商品房与政策房两条腿走路的改革方向，但时至今日，商品房建设如火如荼，完全占据了主导地位，占到了房地产市场的近九层，严重的跛脚现象导致房屋的有效供应不足，既然有效供应不足，房屋价格的拉高时必然的经济规律。不足为奇。所以，畸形的房屋价格的最大推手是政府，开发商只是政府政策不力的炮灰。09年末，国家提出了政策性安居工程的建设目标，并且扩大了受惠群体，并设定了明确的时间表，这些如果能得到一定程度的执行，将较大程度的提高有效供应，平抑房价，从这点上说，2010年充满一定程度的期待。
3、加强对开发商的监管，除了前面提到了打击惜售外，须进一步加强对土地未开发的整治力度和规定更为严厉的项目开发时间限制，从根本上杜绝项目动工再动工的现象，人为拖延工期，制造房市的紧张局面，特别是在一些房地产市场不是很规范的二三线城市，这种现象更为严重。笔者在四川开发的一个楼盘所在地，好几个楼盘在几个月前就开始平整场地，到目前很快就半年了，仍然还在平整场地，为啥呢，因为该开发商前期房屋还在售，另外的项目拿地快2年 了，必须动工，所以才有刚才说的现象，如果我们规定了2年必须动工，同时执行严格的项目开发竣工时间限制制度，我想，上面的事情就不会发生。
然后说说需求，我们只有对客户进行分流，方能够在一定程度上促进供求的大致平衡，促使房价回归到本来的水平，而不是现在的疯长。
1、首先说说投资性投机性需求，这类群体是房屋价格上涨的最活跃因素，也是国家重点整治的对象，中央经济工作会议明确提出2010年要遏制此类需求，“遏制”的用字就很好的说明了这类群体对房市进而对房价的推波助澜作用，国家营业税缴纳年限的恢复不仅能在很大减少了这部分消费群体的投资投机动力，更为重要的是它折射出了国家对这类群体的整治决心，从心理上给他们施压，通过他们的一定程度的退出就较好的实现了客户的分流，换句话说，他们是伪客户，不是真正的客户需求，是完全没有必要也不应该参与到房地产市场的。
2、鼓励刚性住房需求和改善性需求，对于这部分客户要通过财税、金融等政策大力支持其消费，因为他们是市场的真正主体，但这里要对其进行身份审核，怎样去鉴定也是一门课题，比如，对于改善性住房需求，各地的鉴定标准各异，这必然导致二套房门槛形同虚设。所以，2010年在改善性住房需求的客户鉴定方面必须有整套鉴定标准并严格执行，甚至可以纳入地方政府的政绩考核高度上来制定。
3、中低收入群体纳入保障房享受范围，必须尽快确定哪些是保障房享受对象，最重要是为其承诺实现住房梦的时间表，同时纳入地方政府政绩，从而使其不再在商品房面前节衣缩食，沦为房奴，有的甚至连做房奴的机会都没有，于是为了早日成为房奴而奋斗，而现在的情形是这类群体看不到政策性住房的时间表，于是加入到恐慌性购房大军中去，结果是生活质量全面下降，因为举家之力已耗尽，如果政府给他们制定享受政策性住房的时间表，他们就会远离商品房，把积蓄用于其它消费，从而带动消费，实现国民经济的全面健康发展，否则就是房市的挤出效应继续，别的领域的消费就不可能大幅盘活（当然其它领域的消费滞涨因素不仅仅是房地产业，还有别的因素，比如社保、医保、教育等其它民生因素），至少其它领域的消费还有很大的发展空间。
以上只是简单的对供求关系的描述，但简单的事物往往被人为的复杂化，比如房地产市场，如果我们大量的增加供应（商品房+政策性住房），清除伪需求，鼓励真实需求，房地产市场就不是今天的状况，中国的房地产业也不会被描述为未来最具潜力的全球泡沫产业，我们希望正在研究制定明年房地产调控政策的相关部门能站在供求高度去思考政策的可行性和针对性，杜绝头疼医头、脚疼医脚的治标不治本的短视行为，引用一句话结束今天的闲聊：中国的房地产有泡沫，但中国的房地产泡沫的破裂是可以避免的。
房市调控永远不能离开供求这条主线
近期关于房地产市场调控的声音越来越浓，国家也陆续出台了相关的调控政策，各方关于房地产调控的意见也是门类繁多，这些言论或多或少都有一定的操作依据和可行性，但笔者认为，作为房地产相关管理部门，在制定相关调控政策时，绝对需要围绕供求这条主线展开工作，只有站在供求这条制高点上思考并制定调控策略，方能真正实现房市的相对平稳和房价的合理上扬，否则，就容易出现历史上的类似一刀切或者雷声大雨点小的情形，要么房市全面过冬，要么疯长，最总损害的是国民经济的持续健康发展和老百姓的住房意愿和有效购买能力，即怎样做到房市的有保有压，做到房价的适度平稳发展，是摆在政府面前的大事，特别是地方政府对中央政府政策的执行程度，在很大程度地上决定了调控政策的执行效果。
我们用简单的拉力原理阐述供求关系：
供←价格→求 具体阐述如下：
供大于求，房价拉低，供不应求，房价拉高，这是永恒不变的经济规律。
首先说说供，房地产市场的房屋供应由下列因素决定。
1、土地，土地是第一生产要素，目前国家的招拍挂管政策决定了土地只能由非常雄厚经济实力的企业取得，特别是09年的地王现象更是有力支撑了这一原理。于是，大企业形成的一定程度上的垄断必然在一定程度上抬高房价，如果当这些大型企业再对房屋进行一定程度的惜售，这种情况将更为明显，所以，国家出台了打击捂盘惜售的情况，但政策归政策，地方政府和开发商的联合绞杀国家政策，这些措施基本失灵。用一句时尚的话语，那就是房地产业在一定程度上绑架了国民经济，笔者认为，加大土地的供应，你不卖房，别人总会卖房，看你还敢不敢惜售。国家最近出台的规定土地出让规模的上限和提升土地出让金的首付款及剩余款项的支付年限，也是在从主观上鼓励更多企业参与竞争和加大房屋的有效供给，效果有待观察。
2、国家的政策性住房建设，我们知道，国家在98年制定的房地产改革方案，就明确提出商品房与政策房两条腿走路的改革方向，但时至今日，商品房建设如火如荼，完全占据了主导地位，占到了房地产市场的近九层，严重的跛脚现象导致房屋的有效供应不足，既然有效供应不足，房屋价格的拉高时必然的经济规律。不足为奇。所以，畸形的房屋价格的最大推手是政府，开发商只是政府政策不力的炮灰。09年末，国家提出了政策性安居工程的建设目标，并且扩大了受惠群体，并设定了明确的时间表，这些如果能得到一定程度的执行，将较大程度的提高有效供应，平抑房价，从这点上说，2010年充满一定程度的期待。
3、加强对开发商的监管，除了前面提到了打击惜售外，须进一步加强对土地未开发的整治力度和规定更为严厉的项目开发时间限制，从根本上杜绝项目动工再动工的现象，人为拖延工期，制造房市的紧张局面，特别是在一些房地产市场不是很规范的二三线城市，这种现象更为严重。笔者在四川开发的一个楼盘所在地，好几个楼盘在几个月前就开始平整场地，到目前很快就半年了，仍然还在平整场地，为啥呢，因为该开发商前期房屋还在售，另外的项目拿地快2年 了，必须动工，所以才有刚才说的现象，如果我们规定了2年必须动工，同时执行严格的项目开发竣工时间限制制度，我想，上面的事情就不会发生。
然后说说需求，我们只有对客户进行分流，方能够在一定程度上促进供求的大致平衡，促使房价回归到本来的水平，而不是现在的疯长。
1、首先说说投资性投机性需求，这类群体是房屋价格上涨的最活跃因素，也是国家重点整治的对象，中央经济工作会议明确提出2010年要遏制此类需求，“遏制”的用字就很好的说明了这类群体对房市进而对房价的推波助澜作用，国家营业税缴纳年限的恢复不仅能在很大减少了这部分消费群体的投资投机动力，更为重要的是它折射出了国家对这类群体的整治决心，从心理上给他们施压，通过他们的一定程度的退出就较好的实现了客户的分流，换句话说，他们是伪客户，不是真正的客户需求，是完全没有必要也不应该参与到房地产市场的。
2、鼓励刚性住房需求和改善性需求，对于这部分客户要通过财税、金融等政策大力支持其消费，因为他们是市场的真正主体，但这里要对其进行身份审核，怎样去鉴定也是一门课题，比如，对于改善性住房需求，各地的鉴定标准各异，这必然导致二套房门槛形同虚设。所以，2010年在改善性住房需求的客户鉴定方面必须有整套鉴定标准并严格执行，甚至可以纳入地方政府的政绩考核高度上来制定。
3、中低收入群体纳入保障房享受范围，必须尽快确定哪些是保障房享受对象，最重要是为其承诺实现住房梦的时间表，同时纳入地方政府政绩，从而使其不再在商品房面前节衣缩食，沦为房奴，有的甚至连做房奴的机会都没有，于是为了早日成为房奴而奋斗，而现在的情形是这类群体看不到政策性住房的时间表，于是加入到恐慌性购房大军中去，结果是生活质量全面下降，因为举家之力已耗尽，如果政府给他们制定享受政策性住房的时间表，他们就会远离商品房，把积蓄用于其它消费，从而带动消费，实现国民经济的全面健康发展，否则就是房市的挤出效应继续，别的领域的消费就不可能大幅盘活（当然其它领域的消费滞涨因素不仅仅是房地产业，还有别的因素，比如社保、医保、教育等其它民生因素），至少其它领域的消费还有很大的发展空间。
以上只是简单的对供求关系的描述，但简单的事物往往被人为的复杂化，比如房地产市场，如果我们大量的增加供应（商品房+政策性住房），清除伪需求，鼓励真实需求，房地产市场就不是今天的状况，中国的房地产业也不会被描述为未来最具潜力的全球泡沫产业，我们希望正在研究制定明年房地产调控政策的相关部门能站在供求高度去思考政策的可行性和针对性，杜绝头疼医头、脚疼医脚的治标不治本的短视行为，引用一句话结束今天的闲聊：中国的房地产有泡沫，但中国的房地产泡沫的破裂是可以避免的。