3.土地出让金分“桌面上的”和“桌面下的”两部分
*
现行的土地出让制度是照搬香港的。在香港，这个制度为港英政府的财政收入服务，谁出价高谁得地，土地出让金就是一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。在内地，这个制度主要为相关利益者服务，这个制度的核心不在于收取出让金本身，而在于要收取“出让土地使有权过程中产生的‘交易费用’”，因此，土地出让金分为“桌面上的”和“桌面下的”两部分。
在我们这里，土地出让如同其他国有资产出让一样，买卖双方都在算两笔账。一笔账是土地（国有资产）本身值多少钱，一笔账是要得到这块土地（这笔国有资产）的使用权需要付多少“交易费用”。即账面价格（有没有低估暂且不管）和交易价格。这两部分价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。在市场经济发达国家发达地区，这两笔账是一会事，土地所值（资产所值）就等于为了得这块土地（这笔资产）所需要支付的，而我们这里，一笔生意就必须算两笔账。因为两笔账的“落入口袋”不一样。在香港，全部土地出让金归香港政府，在我们这里，是“桌面上的”出让金归政府财政，“桌面下的”归谁则除了“案发”，只有天晓得。
在香港，政府掌握出让土地使用权的权利，但谁来承让土地使用权，由市场来说话，由“出价”来说话，出价高者得地，天经地义。在内地，政府不但掌握出让土地使用权的权利，还掌握“由谁来受让土地使用权”的决定权。这两个权利哪个大？当然后一个大！那怎样得到后一个权利？一靠“关系”，二才是“金钱”。因为中国凡能在生意场上称得上“关系”的，这“关系”的价值往往远不够用金钱来衡量！
话说回来，“关系”是比金钱金贵，但金钱也能换来“关系”。所以，才有“桌面下”的交易。
因为存在桌面下的交易，桌面上的交易价格才“看起来很便宜”。“少收土地出让金”少收的是进入财政的部分，少收的是“桌面上”的部分，另有“桌面下”的部分、进入“关系”口袋的部分是不见阳光的。那得地者会“亏”吗？才不会。需要得地的商人非常精确地掌握着与政府打交道的得失分寸：本来得一块地应该花消1000万元，其中30%是缴纳土地出让金，70%是支付开发成本；经过“操作”，“桌面上”交200万土地出让金，“桌面上”交467万开发成本，“桌面下”的“交易费用”233万，房地产商总计化900万就得到了土地，整整省去10%的得地费用，还落得皆大欢喜。而官方宣布的中标价是667万：30%的土地出让金是200万，70%的开发成本是467万，全都上缴政府有关部门，真是天衣无缝。若问为什么是这个中标价？你管得着吗！
那些栽在“土地”上的官员，不就是这么“栽”的吗？我承认我没有证据，官方没有具体公布过“栽倒”的官员“栽”的过程，然而我是根据数据在怀疑，由怀疑导出我这样的推理。
4.政府官员和房地产商怎样分好处的？
政府从“土地使用权利出让”中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人来自得到了得地者——主要是房地产商支付的不进入财政的 “得地权利交易费”，这两项就是内地政府和政府官员在“土地使用权利出让”中的全部所得。房地产商也有所得，他实际交付的土地费用比应该交付的要少，这也是房地产商的一种所得，但这决不是房地产商从现有土地制度中的主要得益之处，房地产商的主要得益之处是：有转让、抵押、出租土地使用权的权利，即有着炒卖土地包括炒卖土地上附着物——房产的权利。
虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》给了土地转让以限制，限制条件是“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。但是，法律条文是敌不过房地产商的智慧的，现在有几个房地产商是在转让房产地产的？他们是“转让房地产公司”！房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就等于转让了项目工程；转让房产地产等具体工程还要交土地增值税，转让公司连土地增值税都免去了——全部归地方政府所得的、房地产业缴纳比例达70%的土地增值税，偏偏是地方政府最不肯积极收取的税收！1999年到2005年，全国的地方税务局总共只收到298.4亿土地增值税，并且47%是2005年这一年缴纳的！而298.4亿土地增值税只占同期地方税收40769.4亿的0.7%（见国家税务总局网站→政务公开→税收统计），298.4亿中属于房地产业支付的大约还只有200亿。
2006年12月31日，国务院颁布第483号令修改土地使用税率，这个修改让外资企业用地税率与内资企业用地税率得到了统一，但由于房地产业缴纳的城镇土地使用税不过占整个土地使用税的4%，即使修改后城镇土地使用税率比原先提高两倍，城镇土地使用税提高部分的承担主体95%以上仍是非房地产企业。
政府之所以不忍收房地产业的税费、政府之所以给房地产商炒卖土地炒卖房产的权利，在于最初几代房地产商与政府有着千丝万缕的情意，政府官员利益与房地产商的利益已经是“一荣俱荣、一损俱损”了。
在上海的土地出让中，还有一种让房地产商“靠政策得地”的说法。这是怎么操作的呢？出让土地面积分为“项目建设用地面积”和“带征地面积”。所谓带征地，是不属于项目建设用地的附带征地，是应政府需要而“带征”，其用途多属于“公共用地”。本来，土地出让总价是按项目建设用地面积计算的，开发商需要的只是项目建设用地；但你要得到建设用地，就要在带征地上承担土地开发费用，开发后的土地仍归政府。所谓“靠政策得地”，就是你得答应为政府免费开发一块土地，政府才会根据这个政策给你需要的一块土地。而房地产商开发“带征地”则是盼望“行得春风有夏雨”，盼望政府的回报能超过房地产商在带征地上付出的“开发费用”。
这也能称为市场？很难。
但我们因此理解了政府不愿多收房地产商税费的经济学意义——本来就不是市场交易，怎么能要求这个交易按市场规律办事？
不是市场交易，房价地价上涨的借口就被釜底抽薪。
5. 是中国法律在支持中国房价的暴涨
国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利，《物权法》第一百四十三条这样制订：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。”这就颠覆了罗马法系中使用权者不得有处分权的规定。处分权是所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。国务院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的“有期限的所有权”。我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓励不动产炒卖的制度——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使用权也就不过是实物意义上的对土地的“使用”而已。
使用权人兼拥有处分权，这在西方法律制度中几乎是没有先例的。公元六世纪制定的《法学总论》即罗马私法第五篇中明确规定：“使用权人不能把使用权出卖、出租或无偿让与他人”；《法国民法典》第631条规定：“使用权人不得出租或出让其权利于他人。”；《德国民法典》第１０８０条条文是：“用益权不得转让。”“用益权既不得抵押，也不得用作担保或者再设定用益权。”用益权是所有权的组成部分，是比使用权内容更广的一种权利，用益权不得转让抵押，使用权更谈不上转让抵押了。
为什么呢？因为“转让、出租、抵押”这些“处分权”才构成了所有权中的核心权利。当所有权者把使用权出让后，使用权者行使“转让、出租、抵押”权利势必会削弱所有权者的权益！试想，如果是你的房子出租给别人后被别人转租出去、你的房子出租给别人后被别人抵押了，你作为所有者，你的利益不是被削弱、被侵犯了吗？所以，民法法系都明文禁止对“使用权”这个权利的出租、抵押、转让。普通法法系的英国法律允许不动产承租人对不动产的转租转让，但大多数不动产所有者却通过立契约的形式禁止承租人转租转让，即不让出租权、抵押权、转让权来削弱自己的所有权。
所以，我国的土地使用权出让制度就是由土地使用者动用“处分权”来“处分”使用权的制度，是让“使用权”为“处分权”服务的制度。而我国房价的暴涨，就是因为土地使用权被土地使用者“处分”而造成的不可避免的、必然的恶果。
自从二十世纪最后十年中国的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部分——批租出让土地使用权、并准许转让、抵押、转租土地使用权开始，中国的城市就都步入了高房价、高地价的陷阱——土地炒卖就是由于土地的使用权者具有了对土地使用权的出租权、抵押权、转让权所致，而在市场经济的鼻祖西方国家，公有土地国家不准这么做，私人土地业主一般不会同意这么做。也因此，这些国家“市场化”了几百年，老百姓的住宅用地价并没有因为“市场化”而“化”上去。
必须指出，当十九世纪精于法律的港英政府制订了把出租权、抵押权、转让权全都出让的土地使用权出让制度，港英政府的殖民心态就曝露无遗——正是因为他们出让的土地本来就是中国“出借”给他们的，他们不会对真正的土地主人负责，在使用权与所有权分离的前提下，让使用权人能同时具有对使用权的出租、抵押、转让等“处分权利”，这正是港英当局用法律形式对炒卖地产者提供的“炒卖权”保障——所以香港的房价地价都很高呀！
这个制度移植到我们这里，自然也导致了我们这里的房价飙升。于是我们不得不问：我们移植这个制度是为了什么？就为了侵害土地所有权人——全体人民的利益？就是为了方便一部分房地产商炒卖土地炒卖房屋？逻辑很难解释得通。
3.土地出让金分“桌面上的”和“桌面下的”两部分
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现行的土地出让制度是照搬香港的。在香港，这个制度为港英政府的财政收入服务，谁出价高谁得地，土地出让金就是一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。在内地，这个制度主要为相关利益者服务，这个制度的核心不在于收取出让金本身，而在于要收取“出让土地使有权过程中产生的‘交易费用’”，因此，土地出让金分为“桌面上的”和“桌面下的”两部分。
在我们这里，土地出让如同其他国有资产出让一样，买卖双方都在算两笔账。一笔账是土地（国有资产）本身值多少钱，一笔账是要得到这块土地（这笔国有资产）的使用权需要付多少“交易费用”。即账面价格（有没有低估暂且不管）和交易价格。这两部分价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。在市场经济发达国家发达地区，这两笔账是一会事，土地所值（资产所值）就等于为了得这块土地（这笔资产）所需要支付的，而我们这里，一笔生意就必须算两笔账。因为两笔账的“落入口袋”不一样。在香港，全部土地出让金归香港政府，在我们这里，是“桌面上的”出让金归政府财政，“桌面下的”归谁则除了“案发”，只有天晓得。
在香港，政府掌握出让土地使用权的权利，但谁来承让土地使用权，由市场来说话，由“出价”来说话，出价高者得地，天经地义。在内地，政府不但掌握出让土地使用权的权利，还掌握“由谁来受让土地使用权”的决定权。这两个权利哪个大？当然后一个大！那怎样得到后一个权利？一靠“关系”，二才是“金钱”。因为中国凡能在生意场上称得上“关系”的，这“关系”的价值往往远不够用金钱来衡量！
话说回来，“关系”是比金钱金贵，但金钱也能换来“关系”。所以，才有“桌面下”的交易。
因为存在桌面下的交易，桌面上的交易价格才“看起来很便宜”。“少收土地出让金”少收的是进入财政的部分，少收的是“桌面上”的部分，另有“桌面下”的部分、进入“关系”口袋的部分是不见阳光的。那得地者会“亏”吗？才不会。需要得地的商人非常精确地掌握着与政府打交道的得失分寸：本来得一块地应该花消1000万元，其中30%是缴纳土地出让金，70%是支付开发成本；经过“操作”，“桌面上”交200万土地出让金，“桌面上”交467万开发成本，“桌面下”的“交易费用”233万，房地产商总计化900万就得到了土地，整整省去10%的得地费用，还落得皆大欢喜。而官方宣布的中标价是667万：30%的土地出让金是200万，70%的开发成本是467万，全都上缴政府有关部门，真是天衣无缝。若问为什么是这个中标价？你管得着吗！
那些栽在“土地”上的官员，不就是这么“栽”的吗？我承认我没有证据，官方没有具体公布过“栽倒”的官员“栽”的过程，然而我是根据数据在怀疑，由怀疑导出我这样的推理。
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4.政府官员和房地产商怎样分好处的？
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政府从“土地使用权利出让”中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人来自得到了得地者——主要是房地产商支付的不进入财政的 “得地权利交易费”，这两项就是内地政府和政府官员在“土地使用权利出让”中的全部所得。房地产商也有所得，他实际交付的土地费用比应该交付的要少，这也是房地产商的一种所得，但这决不是房地产商从现有土地制度中的主要得益之处，房地产商的主要得益之处是：有转让、抵押、出租土地使用权的权利，即有着炒卖土地包括炒卖土地上附着物——房产的权利。
虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》给了土地转让以限制，限制条件是“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。但是，法律条文是敌不过房地产商的智慧的，现在有几个房地产商是在转让房产地产的？他们是“转让房地产公司”！房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就等于转让了项目工程；转让房产地产等具体工程还要交土地增值税，转让公司连土地增值税都免去了——全部归地方政府所得的、房地产业缴纳比例达70%的土地增值税，偏偏是地方政府最不肯积极收取的税收！1999年到2005年，全国的地方税务局总共只收到298.4亿土地增值税，并且47%是2005年这一年缴纳的！而298.4亿土地增值税只占同期地方税收40769.4亿的0.7%（见国家税务总局网站→政务公开→税收统计），298.4亿中属于房地产业支付的大约还只有200亿。
2006年12月31日，国务院颁布第483号令修改土地使用税率，这个修改让外资企业用地税率与内资企业用地税率得到了统一，但由于房地产业缴纳的城镇土地使用税不过占整个土地使用税的4%，即使修改后城镇土地使用税率比原先提高两倍，城镇土地使用税提高部分的承担主体95%以上仍是非房地产企业。
政府之所以不忍收房地产业的税费、政府之所以给房地产商炒卖土地炒卖房产的权利，在于最初几代房地产商与政府有着千丝万缕的情意，政府官员利益与房地产商的利益已经是“一荣俱荣、一损俱损”了。
在上海的土地出让中，还有一种让房地产商“靠政策得地”的说法。这是怎么操作的呢？出让土地面积分为“项目建设用地面积”和“带征地面积”。所谓带征地，是不属于项目建设用地的附带征地，是应政府需要而“带征”，其用途多属于“公共用地”。本来，土地出让总价是按项目建设用地面积计算的，开发商需要的只是项目建设用地；但你要得到建设用地，就要在带征地上承担土地开发费用，开发后的土地仍归政府。所谓“靠政策得地”，就是你得答应为政府免费开发一块土地，政府才会根据这个政策给你需要的一块土地。而房地产商开发“带征地”则是盼望“行得春风有夏雨”，盼望政府的回报能超过房地产商在带征地上付出的“开发费用”。
这也能称为市场？很难。
但我们因此理解了政府不愿多收房地产商税费的经济学意义——本来就不是市场交易，怎么能要求这个交易按市场规律办事？
不是市场交易，房价地价上涨的借口就被釜底抽薪。
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5. 是中国法律在支持中国房价的暴涨
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国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利，《物权法》第一百四十三条这样制订：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。”这就颠覆了罗马法系中使用权者不得有处分权的规定。处分权是所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。国务院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的“有期限的所有权”。我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓励不动产炒卖的制度——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使用权也就不过是实物意义上的对土地的“使用”而已。
使用权人兼拥有处分权，这在西方法律制度中几乎是没有先例的。公元六世纪制定的《法学总论》即罗马私法第五篇中明确规定：“使用权人不能把使用权出卖、出租或无偿让与他人”；《法国民法典》第631条规定：“使用权人不得出租或出让其权利于他人。”；《德国民法典》第１０８０条条文是：“用益权不得转让。”“用益权既不得抵押，也不得用作担保或者再设定用益权。”用益权是所有权的组成部分，是比使用权内容更广的一种权利，用益权不得转让抵押，使用权更谈不上转让抵押了。
为什么呢？因为“转让、出租、抵押”这些“处分权”才构成了所有权中的核心权利。当所有权者把使用权出让后，使用权者行使“转让、出租、抵押”权利势必会削弱所有权者的权益！试想，如果是你的房子出租给别人后被别人转租出去、你的房子出租给别人后被别人抵押了，你作为所有者，你的利益不是被削弱、被侵犯了吗？所以，民法法系都明文禁止对“使用权”这个权利的出租、抵押、转让。普通法法系的英国法律允许不动产承租人对不动产的转租转让，但大多数不动产所有者却通过立契约的形式禁止承租人转租转让，即不让出租权、抵押权、转让权来削弱自己的所有权。
然而，西方法律制度中对使用权人的权限限制，到了我们这里是反其道而行之。使用权=有期限的所有权，就是我国土地使用权出让制度的实质。并且这种有期限的所有权在我国还被提前兑现——我国规定房地产企业完成房地产开发投资25%就能动用转让权，国外的惯例是土地承租人在完成全部建筑物以前，不得转让土地使用权——因为房产和地产不能分割交易。所以，我国的土地使用权出让制度就是由土地使用者动用“处分权”来“处分”使用权的制度，是让“使用权”为“处分权”服务的制度。而我国房价的暴涨，就是因为土地使用权被土地使用者“处分”而造成的不可避免的、必然的恶果。
自从二十世纪最后十年中国的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部分——批租出让土地使用权、并准许转让、抵押、转租土地使用权开始，中国的城市就都步入了高房价、高地价的陷阱——土地炒卖就是由于土地的使用权者具有了对土地使用权的出租权、抵押权、转让权所致，而在市场经济的鼻祖西方国家，公有土地国家不准这么做，私人土地业主一般不会同意这么做。也因此，这些国家“市场化”了几百年，老百姓的住宅用地价并没有因为“市场化”而“化”上去。
必须指出，当十九世纪精于法律的港英政府制订了把出租权、抵押权、转让权全都出让的土地使用权出让制度，港英政府的殖民心态就曝露无遗——正是因为他们出让的土地本来就是中国“出借”给他们的，他们不会对真正的土地主人负责，在使用权与所有权分离的前提下，让使用权人能同时具有对使用权的出租、抵押、转让等“处分权利”，这正是港英当局用法律形式对炒卖地产者提供的“炒卖权”保障——所以香港的房价地价都很高呀！
这个制度移植到我们这里，自然也导致了我们这里的房价飙升。于是我们不得不问：我们移植这个制度是为了什么？就为了侵害土地所有权人——全体人民的利益？就是为了方便一部分房地产商炒卖土地炒卖房屋？逻辑很难解释得通。