主题：南川房地产市场简析 （转）

一、南川市概况
南川市位于中国西南重庆市的南部，是重庆市中心城市之一。全市幅员面积2602平方公里，总人口64万人。财政收入3亿元。
自然地理：地处重庆大都市与武陵、大娄山区的结合部，地势南高北低，南面为中山地貌，中部为低山漕坝地带,北面为台地低山地形。境内最高点金佛山风吹岭海拔2251米，最低点骑龙乡鱼跳岩海拔340米，市区海拔550米。南川属亚热带湿润季风气候，常年平均气温16.6℃。
历史沿革：南川之名始于元世祖时期，独立设置则始于唐朝。南川者南江之别名也。南江在綦，而其一源出自南川，遂以南川之名名其发源县。南川637年置县至今已有1367年的历史。1994年撤县设市，1997年重庆直辖后是重庆市规划建设的中等城市之一。
行政区域：南川辖3个街道办事处，14个镇，17个乡，61个居委会，314个村委会，总人口达到64.35万人。
物产资源：南川资源十分丰富，地下矿藏品高量丰，可供开发利用的矿产达20多种，其中铝土矿储量居中国西南地区第二位。农林资源丰富，是中国红碎茶出口生产基地和国家商品粮基地。旅游资源得天独厚，境内国家级风景名胜区、国家级森林公园、国家级自然保护区和全国科普教育基地金佛山。生物多样性举世罕见，也是世界公认的生物基因宝库
经济发展：南川发展势头良好，综合经济实力居重庆市县前列。2006年上半年全市实现地区生产总值28.38亿元，按可比价计算，同比增长12.6％，增幅在重庆市各区（市）县中居第18位，渝西片区第5位。GDP增长分三次产业看：第一产业实现增加值3.54亿元，同比增长4.9％；第二产业实现增加值14.68亿元，同比增长12.1％；第三产业实现增加值10.16亿元，同比增长17.5％。其中，第三产业发展迅猛，增幅居重庆市并列第3位，创历史最高水平，拉动经济增长5.8个百分点。农业产业化欣欣向荣，正在实施天然香料、笋竹、中药材等十大产业化工程；工业门类齐全，具有良好的发展基础‘第三产业潜力巨大，以金佛山为龙头的旅游开发方兴未艾，许多领域尚处开发初期，蕴藏商机无限。南川投资环境优越。历史以来就是渝地黔北的物资集散地，是重庆通向贵州省的“经济长廊”之一，现在处于中国西部大开发的长江开发带。市内地方铁路与国铁相连，公路成网，四通八达，通讯畅通，能源富余，商贸活跃，信息网络健全，金融体系完善，市政设施齐备。随着重庆至长沙高速公路南川段的开工建设，南川到重庆市区的距离只有58公里，到时南川将融入重庆市1小时经济圈，使南川凸显出了较好的区位优势和强大的发展潜力。目前新一届政府正积极优化发展环境，强力实施“招商兴市”“工业强市”、“旅游活市”战略，大力发展铝工业和旅游业，并以“铝旅”为龙头，推动各项经济发展，带领南川人民朝着“2008年建成重庆市现代化中等城市”的目标推进。
二、南川市房地产市场概况
近年来随着南川市经济的快速发展，南川市房地产市场也发展迅速，除了本地开发商在积极抢占市场的同时，外地开发商业纷纷看好南川市场。仅2005年就有10多家大型房地产开发企业竞相入驻南川，重庆地产集团也入驻南川，4年内投资8亿元用于土地储备、整治及城市基础设施建设等方面，强力推进新城区建设，南川城镇化进程显著提速，南平镇、水江镇、大观镇等省级试点小城镇建设步伐明显加快。目前南川房地产在建房屋面积56万平方米、竣工31万平方米，新增城镇建成面积1.3平方公里，至此，南川市城镇化率达40.5％，同比提高2.2个百分点。随着新城区储备的近4平方公里土地陆续投入开发，预计未来两三年，南川每年竣工房屋面积都将保持这种水平。
南川市场供应量（部分）统计报表
项目名称 项目地址 项目类别 均价
（元/m2） 开发商 
香格里拉花园 三环路 普通住宅 1350 重庆泽京房地产开发有限公司 
银杉豪庭 三环路 普通住宅 1220 重庆弘扬房地产开发有限公司 
御景江山 三环路 普通住宅 1240 重庆泽中房地产开发公司 
阳光豪庭 三环路 普通住宅   中亿地产 
浦江明珠 三环路 别墅 1500 重庆浦江置业发展有限公司 
翡翠花园 三环路       
半山景苑 花山公园 普通住宅 1300 南川市新迪实业有限公司 
丽景华庭 花山公园 普通住宅 1246   
黄金海岸 新车站转盘 商住楼 1110 南川亿森装饰 

由统计分析：
1.      南川市中高档住宅的价格基本在1200-1500元/元/m2之间。且主要集中在三环路附近，可见人们对城南新区的市场认同度是比较高的。也说明了这里将会成为南川市房地产开发市场的亮点和重点。
2.      房地产市场多以中高档（以南川市场的观念来定义的中高档）普通住宅为主，缺少顶级住宅或豪宅产品。浦江明珠虽然号称泛别墅社区，但与真正意义上的花园洋房及别墅产品还有很大的差距。产品形态多为高层和多层，环境塑造普遍比较一般。
3.      产品同质化严重，缺少创新。营销手段单一，服务及配套水平普遍较低。
4.      虽然南川房地产市场正处在发展过程中，但市场放量已经不小，且差异化不明显，所以从整个市场来看，交易量并不活跃，需要引起开发商的重视。
5.      从市场价格来看，虽然不会走低，但最近两三年内也不会暴涨，应该会处于一个比较平稳的状态。
                   综合典型楼盘技术统计分析如下：
套型 面积 比例 备注 
一房 55m2以下 5％ 自住用很少，多为投资 
两房 75m2以下 1.95％   
75-90m2 13.05％ 
三房 90-100 m2 12％ 错层居多 
101-120 m2 21％
42％ 
121-140 m2 
四房 140 m2以上 5％   

由此表可见：
1)      目前市场上的需求以两房和三房的户型为主，其中又以三房为首。三房
的面积集中在101-140 m2之间，以错层居多。
2)      购买的目的主要是用于居住，投资的概念很少。
3)      都为清水房，无装修房。
特性总结
1)      大多数新建楼盘都在环境和产品上做文章，但环境设计实际上很一般，产品也没有明显的差异化；
2)      中高档楼盘的主要消费对象是公务员、教师和医生。
3)      配套设施较差；
4)      主要购买目的是自住。但其中又可分为市区人买房改善居住环境、添置资产，农村人来城里买房，在外人员回乡置业、养老等不同目的；
三、需求市场分析
1.     首届南川市房交会统计分析
南川市首届房地产展示交易会于2006年1月16日-19日举行，为期四天的房交会共达成购买意向性协议458套，总面积54260平方米，总成交额6151.3万元。此次房交会共有10个房地产开发企业共10多个楼盘参加，参展住房约700套。统计数据显示，此次房交会成交均价为1133元，与前几年相比呈上升趋势。从成交房屋面积看，120—140平方米的中等户型备受青睐。交易会还未结束，部分楼盘中等户型便已脱销，主要因为中等户型功能较小户型更加完善。另外，100平方米以下的小户型也比较走俏。
2.     消费者市场调查分析
随着社会经济的发展和城镇化建设的加快，越来越多的农村人和城里人产生购房需求，虽然现在的购房主力人群依然是在城区工作比较好的公务员、教师和医生等，但农村人群和乡镇人群的购买力量也不容忽视。从产品来看，性价比比较高的楼盘更容易受到消费者的青睐。

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