主题：关于小区车库该作他用及幼儿园建立问题

一、车库的类型
1.占用小区道路或占其他场地的地上车位
《物权法》第七十四条第三款明确规定其属于业主共有，故在土地使用权转移给业主时一起转移。这其中应当包括架空层车库。这类车库是为了空气流通和防止潮湿, 在高层建筑物的地上一层建的开放式车库。据《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第三条第一款, 房屋在2.2米以上才计算建筑面积的房屋。因这类车库普遍在2.2 米以下,且不需太多，所以开放式的架空层一般不计入建筑面积，其所占的空间权也已随土地使用权转移给全体业主。在确定此类车库应归全体业主共有之后，需要通过小区公约或业主大会对每个车库的归属做一规定。
2.封闭的独立车库
是开发商在非业主共有的土地上独立兴建的专用停车场所, 具有构造和功能上的独立性, 可以作为独立物出售或出租。
3.属于小区主建筑物的配套设施的地下车库
排除第一类和第二类的地下车库均属此类，且属于小区主建筑物的配套设施。《物权法》只给了模糊的界定:“应当首先满足业主的需要。”
二、封闭的独立车库
如何判断哪一部分属于“非业主共有的土地”，就不得不考虑公摊面积的计算。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。
如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在业主购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积，该地下车库的产权应当属于全体业主共有。
反之，如果车库的建筑面积未作为公摊面积，则该车库的产权通常应归属于开发商。从法律角度看，于交易中可以被认为具有特定和独立性的物，都可以成为物权的客体。至于该物是否具有物理上的特性和独立性则无关紧要。 至于开发商是将其和住房一同出售给购房者，抑或赠送给购房者，还是作为经营性车库租赁给业主或小区外的其他人，都属于开发商基于对车库权的处分权。
所以，无论从配套设施的角度还是从土地使用权转移的角度出发，属于小区主建筑物的配套设施的地下车库都应当属于业主。
三、地下车库权的性质
1.从配套设施的角度考虑
从现有法律体系看来，我国已经承认小区停车位、车库作为小区主建筑物的配套设施，从国务院到各地政府都规定了居民小区停车位、车库的配建标准。 而配套设施是作为从物出现在主建筑物中的。按照从物随主物一并转移的法则，在开发商与购房者签订购房合同时，如果买卖合同没有约定，小区内车库就应当随整栋建筑物一并出售、转移给业主。此外，建设小区车库的最初目的就是为了满足业主的需求，是其居住权益的一个重要部分，从功能上它属于辅助建筑物，与整体建筑物之间是主物与从物的关系。
2.从土地使用权转移的角度考虑
房屋出售前开发商通过出让获得土地使用权,包括附属于土地使用权的空间利用权,又进行了、建造，全部小区包括车库理应归开发商；在开发上出售房屋之后，小区土地的使用权为业主，开发商就不再享有土地使用权，故也就不能享有小区土地的地表及地下建筑的权和支配权。在我国，根据法律规定，只要获得相关部门的许可，仍然是可以分割使用建筑物与土地使用权的。这显然不利于车库使用权的交易稳定性。并且，从法律逻辑上讲，空间权是不可能脱离土地使用权的转移而为开发商所保留的。
四、立法例借鉴及建议
我国在区分物业产权法律制度方面发展并不成熟，有必要虚心借鉴国际上发达国家和地区的立法实践。
1.车库使用权是否应当转移给业主以外的人
即使开发商拥有对商品房开发和销售的自由，也应当充分尊重小区内住户享有和谐居住环境的权益。从人性化的角度出发，既然开发商建设一个小区并且已成功出售，就不应当再过多的从住宅小区中划出一部分作为独立部分单独出售，并以此为获得利益的源泉。
按照国际通例，小区中的车库、车位是不能卖给小区业主以外的人的。在美国的住宅小区里，房屋单元为业主专有财产，除房屋单元以外的小区的全部是小区内全体业主的共有财产。 小区内绝对不允许有既不属于业主专有，也不属于业主共有的“飞地”存在。不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部分单独买卖，也不允许小区业主以外的其他任何人拥有小区车库及停车位的权。
2.建立系统的建筑物区分权法律制度
我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法（修订）》只是对土地上的房屋权属登记做了规定，并没有涉及地下房屋的权属登记问题。归根结底还是由于我国目前没有系统的建筑物区分权法律制度。
市场上出售的车库分为有产权证和无产权证两种。只有当地下车库拥有独立的产权证时，才能作为不动产以抵押、转让，以得到法律保障；而没有产权证的转让只可能是转让的使用权，这种情况最易发生法律纠纷。