主题：“地王”重出江湖不是繁荣信号 警惕楼市风险
- 发表于2009-09-26
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7月23日，上海以30.48亿元的高价，杭州以20650元／平方米的单价，创造了沪杭“一日两地王”格局。此前，在北京市朝阳区广渠路15号地拍出40.6亿元时，北京出现“五天三地王”局面……
2007年那一轮土地市场热中，就产生过一批“地王”。这些老“地王”后事如何？对新一代“地王”的命运有什么启示？
是赔钱退地，还是赔钱赚吆喝
“地王”加冕，风光无限，开发商如意算盘“劈里啪啦”响，但市场多变，“地王”得主未必如愿以偿。回顾老“地王”，赔钱退地者有之，追涨被套者有之。根据中国土地勘测规划院权威数据，2007版的“地王”大多“晚景凄凉”。
2007年6月，志成企业以11．04亿元摘牌上海普陀长风生态商务区4号东南地块，成交价是3．14亿元底价的2．5倍，折合楼面价约1．64万元／平方米。2008年6月，志成企业退地，违约损失超过3000万元。
2007年9月，福州融信地产以总价9．04亿元、每亩单价近2000万元高价拍下白马路地段，成为福州“地王”，楼面地价高达9953元／平方米。2008年3月，福州融信地产以损失7000多万元保证金的代价，“吐出”福州“地王”。
2008年，南宁标号GC2007－15地块的中山路特色商业街旧城改造项目，被广西恒楷置业投资有限公司以773万元／亩价格得手，总价达2．7亿元左右，这是南宁“地王”年内被三度刷新。同年5月，因未支付1亿元项目履约保证金，南宁市收回土地使用权，500万元保证金予以没收。
2008年8月，苏宁集团经协商，与黄浦区房地局签署协议解除土地出让合同，退掉了总价达44．04亿元的上海南京路163号地块。该地块楼面地价高达每平方米66930元，曾号称中国“单价地王”。
2007年7月24日，长沙新河三角洲出让面积为785198．96平方米的地块，北京北辰实业股份公司和北京城市开发集团公司以92亿元天价拿下，土地单价每平方米11716元，楼面地价每平方米2400元，在总价上成为“中国地王”。2008年11月底，项目正式开工。目前长沙市新房均价低于每平方米4000元，风险可以想象。
“非理性”背后的如意算盘
前车之覆，后车之鉴，然而“地王”大有前仆后继之势，开发商傻吗？显然，除了想把成本转移到房价里面去的意图之外，开发商追逐“地王”的“非理性”行为背后，不乏精打细算。
“‘天价地’的成本不仅是表面成本，而是可以通过‘天价地’起传导作用，拉动其他楼盘高价快速销售，并增加地区占有率，这算是为先期占领市场进行的额外投入。”中国人民大学商学院副教授俞明轩博士认为，开发商额外付出比周围地块更高的价格，还能使其账面价值提高。
作为一种商业手法，“地王”单个项目成本可能过高。但要看到另一方面，高成本已经被同一家开发商的其他楼盘价格暴涨、销售加快所分担。此外，开发商还能用高价地在股市融资。
据《广东省2008年房地产蓝皮书》分析，当年上市公司利用资本市场拓宽融资渠道，通过增发新股，发行公司债等形式获得巨额资金拿地，然后又以土地储备为筹码，提升业绩，刺激股价，再融资。如此在楼市、股市左右逢源。“退货”的土地，实际成为纯粹的资本工具，不再是生产资料。
当然，如果宏观经济出现了大调整，股市、楼市间“短路”，被套的是购房人和股市投资者。
公众要理性，莫上“地王