今年上半年，一方面是市场销售火爆，房价大幅上涨，北京、上海这样的一线城市房价已经达到2008年以来最高房价，另一方面租赁市场租金却出现了持续下滑的现象。业内人士提醒，过低的租金回报率或将改变目前市场格局，促使市场面临分水岭。而长期看，房价势必会向租金靠拢。
■案例
买房不如租房
5月底，吴小姐和同学在望京租了一套两居室，精装修，家电家具齐全，通风采光都很好。月租2600元，包取暖费、物业费，如果租金年付的话，30000元/年。
住了一段时间后，吴小姐想把这套房子买下来，简单了解了下市场。这个小区里，和吴小姐租住的房子同户型的一般售价在120万左右，最高售价135万。也就是说，按照120万元的价格，吴小姐可以3万元/年的价格租40年，如果要贷款购房，按首付两成，贷20年计算，以现在的优惠利率，购房本息总计165万左右，再加上购房契税、中介费等，预计总付出超过170万元，按3万元/年的租金，吴小姐可以租56年。考虑到买房后需要自己负担物业费和取暖费，56年至少要支出20万元。而此房的房龄已经有10年之多。
吴小姐告诉记者：“这样看来，买房真不如租房。”吴小姐认为这样离谱的租售比不可能持续，她准备继续租房，等待市场转机。
■市场现状
租金普遍下降
据中原地产三级市场部数据显示，春节后，北京市房产市场极其活跃，成交量大幅上涨，房价出现了不同程度的上涨，而与此同时，租赁市场却较为平淡，3月份后甚至开始走低。
2009年上半年北京住宅租赁市场整体租赁价格走低，全市租金均价为2322元/月·套，比去年同期的2478元/月·套下降了6.29%。其中普通民宅租赁市场租赁价格指数自去年第二次交易旺季结束后出现了下调态势，进入到2月以后，指数走势稳中有升。而高端租赁市场租赁价格指数则出现了反复之后的加速下滑，未来一段时间内可能将继续维持这一状况。从城八区住宅租赁市场来看，2008年上半年城八区租赁均价达到了2387元/月·套，与去年同期的价格2793元/月·套下降了406元/月·套，降幅为14.54%。
租售比反差增大
按照国际上一般的租售比（即房屋月租金与售价之比）来衡量住房投资价值，正常范围应该在1：230至1：100之间。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月（大致相当9年至20年）内能收回购房款，买房就是合算的。
以两居室为例，右表是北京21世纪房地产经纪公司提供的近一个月以来北京热点成交地区的房屋租售情况。
该表显示，几个主要热点成交地区的房屋租售比普遍在1：450-1：350的范围内这表明北京当前的房价水平已处于高位。
■研究
租金回报率明显过低
在房地产市场，房屋的租金水平体现了房屋使用价值的高低，是房价的基础。从理论上讲，商品房价格变化应与租金变化同步，但是，最新研究数据显示，2004年至2008年，我国房价增幅高达6%到10%，而租金涨幅仅维持在2%上下。这种房价脱离房租的现象，说明房价增长过快，已经不合理。
报告指出，目前我国房产租金回报率走势自2002年开始逐步下降，至今年一季度，租金回报率已降至4%，相对2001年一季度降低30%。报告显示，近12年我国房产复合租金回报率仅5.05%，明显低于法国9年的6%，英国26年的7.9%、澳大利亚22年的9.5%。
某研究所对上海、杭州、北京、广州、深圳等7个城市的普通商品住宅进行了抽样调查，调查显示，一季度
今年上半年，一方面是市场销售火爆，房价大幅上涨，北京、上海这样的一线城市房价已经达到2008年以来最高房价，另一方面租赁市场租金却出现了持续下滑的现象。业内人士提醒，过低的租金回报率或将改变目前市场格局，促使市场面临分水岭。而长期看，房价势必会向租金靠拢。
■案例
买房不如租房
5月底，吴小姐和同学在望京租了一套两居室，精装修，家电家具齐全，通风采光都很好。月租2600元，包取暖费、物业费，如果租金年付的话，30000元/年。
住了一段时间后，吴小姐想把这套房子买下来，简单了解了下市场。这个小区里，和吴小姐租住的房子同户型的一般售价在120万左右，最高售价135万。也就是说，按照120万元的价格，吴小姐可以3万元/年的价格租40年，如果要贷款购房，按首付两成，贷20年计算，以现在的优惠利率，购房本息总计165万左右，再加上购房契税、中介费等，预计总付出超过170万元，按3万元/年的租金，吴小姐可以租56年。考虑到买房后需要自己负担物业费和取暖费，56年至少要支出20万元。而此房的房龄已经有10年之多。
吴小姐告诉记者：“这样看来，买房真不如租房。”吴小姐认为这样离谱的租售比不可能持续，她准备继续租房，等待市场转机。
■市场现状
租金普遍下降
据中原地产三级市场部数据显示，春节后，北京市房产市场极其活跃，成交量大幅上涨，房价出现了不同程度的上涨，而与此同时，租赁市场却较为平淡，3月份后甚至开始走低。
2009年上半年北京住宅租赁市场整体租赁价格走低，全市租金均价为2322元/月·套，比去年同期的2478元/月·套下降了6.29%。其中普通民宅租赁市场租赁价格指数自去年第二次交易旺季结束后出现了下调态势，进入到2月以后，指数走势稳中有升。而高端租赁市场租赁价格指数则出现了反复之后的加速下滑，未来一段时间内可能将继续维持这一状况。从城八区住宅租赁市场来看，2008年上半年城八区租赁均价达到了2387元/月·套，与去年同期的价格2793元/月·套下降了406元/月·套，降幅为14.54%。
租售比反差增大
按照国际上一般的租售比（即房屋月租金与售价之比）来衡量住房投资价值，正常范围应该在1：230至1：100之间。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月（大致相当9年至20年）内能收回购房款，买房就是合算的。
以两居室为例，右表是北京21世纪房地产经纪公司提供的近一个月以来北京热点成交地区的房屋租售情况。
该表显示，几个主要热点成交地区的房屋租售比普遍在1：450-1：350的范围内这表明北京当前的房价水平已处于高位。
■研究
租金回报率明显过低
在房地产市场，房屋的租金水平体现了房屋使用价值的高低，是房价的基础。从理论上讲，商品房价格变化应与租金变化同步，但是，最新研究数据显示，2004年至2008年，我国房价增幅高达6%到10%，而租金涨幅仅维持在2%上下。这种房价脱离房租的现象，说明房价增长过快，已经不合理。
报告指出，目前我国房产租金回报率走势自2002年开始逐步下降，至今年一季度，租金回报率已降至4%，相对2001年一季度降低30%。报告显示，近12年我国房产复合租金回报率仅5.05%，明显低于法国9年的6%，英国26年的7.9%、澳大利亚22年的9.5%。
某研究所对上海、杭州、北京、广州、深圳等7个城市的普通商品住宅进行了抽样调查，调查显示，一季度