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主题：观音桥出现单价地王，朗晴业主已经开始赚钱了

渐行渐远121

最近楼市硝烟弥漫地王频现！今天在新闻上看到，从北京上海到重庆广州等重点城市相继上演抢地热潮。两个月内，房企竞标地款超过265亿元，其中，刷新单价和总价的地块达到13幅。

重庆总价地王鸿恩寺地块以38.1亿保利拿下，而单价地王——观音桥未来国际背后占地面积9343平米的地块以3.5亿元的价格被某名不见经传的本土开发商收入囊，最终以起始价3.5亿元被轻松摘得。江北地王就此诞生——单价，也就是楼面低价超过4200元/平米。

3.5亿9343平米。看似轻描淡写的一组数据背后充满了血腥的杀气。我们来算一笔简单的账：

3.5亿元，每亩2000万元的单价，计算器是最诚实的，楼面价4200元/平米。在回过头来看鸿恩市地王，38.1亿125万平米，楼板价2300元/平米。也就是说除总价外，单个数据全部高于鸿恩寺地王。

稍安勿躁，这道题还没做完，按照一位业内人士推算的这块地王的成本数据：

按照正常估算建安成本需要1500—1800；
配套费用：250元
资金、管理成本：200平方/平方米
营销广告：400元
11%的税收也就是900元/平方米

（这其中还不包括我们所看不到的隐形成本）

也就是说该项目的成本价为8000元/平方米左右，注意这只是建筑面积的价格。如果以20%的利润计算，建面必须卖到9600元/平方米的价格开发商才有利可图。

按照经验，新地王的商铺价格最少也在10万元/平方米，住宅价格肯定超过10000元/平米，这才能保本。

因为同属观音桥，所以，可以说在某种意义上，地王未来的价格大概就是朗晴广场未来的市场价值。有些出入，我们可以来比较一下。

地段：地王位于观音桥未来国际背后，虽地处观音桥商圈，但地段明显调角，且此地块商业氛围现在还不行。以一旁的绿韵石都为例，从开业至今一直默默无闻惨淡经营，几乎已被淹没在茫茫商圈中，很多人甚至根本不知道观音桥还有这么一个商场的存在。

而朗晴广场的利好在于，新建西环步行街和浪漫商业定位相吻合，加之政府的一系列扶持政策。也就是说，朗晴广场略胜一筹。

业态：浪漫经济的价值暂且不提，单就现在市场的关注度和差异化经营的角度看，朗晴已相当成功，商铺开盘就买了个1.62亿，这个数字本身就是最好的证明。江北“地王”的业态虽然还不得而知，但从其地段的商业氛围来看，想要超越朗晴实现差异化竞争有相当的难度。

如果把一个区域的地王的价格形容成水的话，那房价就必然是船，水涨船高，一个区域内的地王对这个区域的房价涨幅是起决定性作用的。这在北京、深圳等全国各大城市都得到过印证。

而朗晴无论从地段、业态，甚至是开发商品牌等都要强于此“地王”，但价格却比“地王”的预期价格便宜很多，比如我买的公寓8300元/平米，而商铺除了“楼王”据我所知售价也都在10万以下。

所以先恭喜我自己也恭喜各位买了朗晴的邻居,我们已经开始赚钱了，江北地王的起拍价将是我们赚钱的底线！

不知道我计算和思考的方法是否对路，敬请指正。

涨不涨到是其次，但地王能增强朗晴的保值功能到是绝对的

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