主题：北城优筑土地使用年限问题探讨

背景:

《物权法(草案)》自7月10日向社会全文公布、广泛征求社会各界意见以来，已在社会上引起强烈反响。其中，关于住宅用地使用权出让期限，不少人认为最长出让期限为70年过短，不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准。有人主张延长为100年，有人主张为150年，还有人主张取消出让年限的规定，使住宅用地使用权成为永久性权利。您的意见如何呢？各种方案的优劣点有哪些？请发表看法。

100年于国于民最适合

祁瑞红(方城县委宣传部):

100年对于一个家庭发展来说大致就是三代人，从社会发展周期来看，基本上也是一个周期性的时段。因此，宅地使用年限还是延至100年为最佳。

目前，在我国，老子购房儿子住，百年老宅无人问的现象普遍存在。即使在同一片土地上再翻新建筑物，儿孙们也总有些不满意的地方；而且随着独生子女一代的到来，再让他们守着父母似乎也不现实，这是其一。其二，随着房屋建筑水平的不断提高、城市化进程不断加快，规模化经营的思路愈来愈被人们所接受，住宅用地使用权逐渐成为阻碍规模化经营的“路障”。100年，基本上是社会大发展的一个周期，比较符合拆旧换新、更新换代的历史进程。同时，70年于一个家庭的实际要求太短，而150年似乎不符合时代发展的要求。因此，将其确定为100年，于国于民最适合，是个双赢的路子。

宅地使用权应该无限期

李晓理(新密市人民法院):

《物权法(草案)》将住宅用地使用权出让期限规定为70年，这对于现实的我国国情不尽符合。眼下在我国，房产与土地处于分离状态，那么70年期限一到，国家无偿收回土地，业主的房子该怎么办？据有关专家介绍，我国的这个规定可能主要考虑的是，房子一般在70年之后基本上价值就会折旧到零。而另外一个不容忽视的问题是，中国的房地产是不稳定的，没有完善的法律作保障。按照基本法理，70年收回土地的同时，连同地上建筑物一并收回，这个法律的作用简直是对个人财产的剥夺。因此，土地住宅的使用权应该无限期，但所有权是国家的，这一条原则必须坚持。

恒产者才有恒心

杨如意(安阳市龙安区人民法院):

我主张取消住宅用地使用权出让期限。理由如下:首先现代民法推崇三项基本原则:人权至上(即人人平等)，私有财产神圣不可侵犯，契约自由。其中私有财产神圣不可侵犯是核心，是另外两个原则的基础。人只有其财产权利得到保护，其他各方面权利才能得到实现。财产权利是实现其他权利的基础，在一个国家，公民的合法财产若得不到永久性的保护，人们对这个国家会有信心吗？所以我认为恒产者才能有恒心。其次我国城市房价居高不下，很多普通百姓倾其毕生积蓄才买得一套属于自己的房子，房屋所有权与土地使用权是密不可分的，若要收回土地使用权，房屋所有权也就归于消灭。老百姓的合法财产随着时间的流逝而归于消灭，这显然不公平。最后我建议在取消土地使用权出让期限以后，可以通过提高契税、征收遗产税的方式，来解决取消住宅用地使用权出让期限带来的问题。

立法应考虑其前瞻性、稳定性

朱凯(永城市检察院):

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，目前居住用地为70年。但是，在制定这部法规时，并没有说明为何要界定为70年，据说是参照了香港的法律制度和人的寿命来确定的。我认为把香港作为参照系是不妥当的，因为香港的土地使用制度是建立在当年清政府租给港英当局99年这个背景来确定的，收复香港后，特区政府从稳定和衔接的角度继续沿用了当时的这一年限规定。因此香港的背景并不适合内地的国情。其次，上述“土地出让条例”是在1990年制定的，现在15年过去了，医疗条件和生活水平都有了质的飞跃，人的寿命普遍延长，因而土地的使用年限也应该相应调整。作为一部基本法规，在立法时应当考虑到其前瞻性和法律的稳定性，在未来的若干年，人的寿命还要延长。因此我们在立法时，应当统筹考虑、一步到位，避免在其出台后不久就要再去修改，破坏法律的稳定性。

宅地有效管理应以人为本

郭起豪(泉州晋江机场指挥中心):物权法草案中对宅地使用期限的规定不是表面的“圈地”运动，而是为了加强对土地的有效管理，提高土地利用率。宅地使用年限的划定初衷，是对人民群众使用“危房”等安全的考虑以及真正的土地主人这一身份和权利的保护。或70年或100年或者150年甚至永久性的划定都只是一种手段，而不是目的，重要的是引导人民群众正确合理地使用宅地，确保其成为宅地使用的受益者，既保护人民群众的私有财产、提高人民生活水平和房屋建筑水准，又便于国家土地管理和规划。为此，宅地使用期的合理规定重要的是突出“以民为本”，而不局限于期限的数字化。

我以为，宅地使用期限的规定应该区别对待，具体问题具体分析。就城市住宅区而言，其转让和出租流转速度快，解决住房问题压力大，市容市貌的翻新以及经济发展迅猛，其宅地相对农村宅地使用期限应短一些。而农村宅地相对较稳定，尤其是以农业农产品为生的农民宅地基本都是祖传，房屋建设来之不易且建筑水平不高。因此，城市和农村宅地使用期限应该有所差异，因地制宜。

延长百年于国于民都不利

王锦南(深圳市公安局大亚湾水上派出所):

我认为，将宅地使用年限由目前的70年延长至百年甚至更长的时间，于国于民都不利。

现在的宅地使用是70年，若延长到百年或以上，无疑会让土地在相当长的时间内只能是作住宅用地。100年是个很长的时间，谁也无法预料将来的社会会发展到什么程度。在这百年之中，政府有相当大的可能要对某些宅地进行重新开发。如此一来，政府必须付出比70年宅地使用权更多的征地补偿费用。

作为一般人而言，购买一套住房需要花费很多年的积蓄。如果将宅地使用期限延长，那么购房人肯定还要付出更多的钱。如果超出了老百姓的承受能力，很多人可能会放弃购房。而这，不但影响了国家经济的发展，也会影响到老百姓生活水平的提高。

此外，即使现代人寿命再长，活过100岁的也为数不多。更何况现在购房者大多是在三十岁前后购买的。三十岁买房再加上100年甚至更长的使用时间，可以毫不夸张地说，住个两代人没问题。这样一来，我们的下一代就可能因住房问题已解决而失去了一个人生的奋斗目标。他们还会像我们这么努力地工作吗？

简言短语

●随着人们生活水平的不断提高，如今百岁老人已经非常普遍。试想，如果你在25岁时买的房子，在95岁时按照现行《物权法》有关规定，你将不得不搬出生活了一辈子的家。这对于老人们来说，无疑是残酷的。在“以人为本”的文明社会中，虽然时代的变革、社会的发展能够把一座座城市变得更加美丽，但驻留在人们心中的生活印迹却随着年龄的增长而变得愈加美丽。适当延长住宅用地使用权，在人们有生之年留住这块赖以生存的“精神”领地，同时也是对弘扬中国传统文化的一种促进。⑤4(睢县·刘景澎)

●如今房价这么高，老百姓买套房子挺不容易。但辛辛苦苦买完了房子才明白:原来自己的房产并非享有永久性的占有、处分权利，而是依附于土地使用权的期限性，其所有权可能会随之消失。虽然有70年时间，一时还不用操心，但想想将来，多数人心里还是不坦然。再说，土地有使用期限，而房屋产权是没有期限的，国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾如何解决？咱老百姓不放心的是:70年之后需要支付的土地出让金能不能承受？到期后还能不能顺利续期？

 (睢县·王林) 

 ●我觉得还是100年比较好。一是目前人均寿命普遍提高，可以最大限度地保护购房者的权益，买房子也不容易，要做到是百年大计、受益百年才行。另一方面从建筑本身来讲，保持百年也就到了破旧立新的时候了，使用年限定得太久了到时反倒会引发许多问题，不利于国家的统一规划和管理。⑤4(洛阳·马克义)

●房产的实际使用年限应该反映在房价上，因为剩余年限不同，直接影响着房产的实际使用价值。比如说，在其他条件都相同或相似的情况下，一处使用年限为70年的房产与一处使用年限为60年的房产，其价值显然应该是有所差别。换句话说，同一处房产，其剩余年限越长、使用价值就越大、价格就越高；反之亦然。从这个角度说，无论是房地产开发商还是业主，都是希望住宅用地的使用年限越长越好，70年嫌太短，100年不够长，150年才算合适，当然没有期限那是最好。⑤4(淅川·马冰)●我认为，应完全取消住宅用地使用年限。大家知道，城市住宅用地和农村住宅用地的所有权都属于国家，人们对住宅用地只是具有使用权，并无权转让、买卖。因此，无论怎样划定住宅用地使用年限，从根本上说都是为了便民、利民，并满足人们的生活住房需求。在不改变住宅用地权属的前提下，取消住宅用地使用年限是完全可以的。

(台前·李茂学)

●住宅用地使用期限设定为70年、100年还是150年，总是要有一个期限的。这是我国土地使用制度由无偿、无限期、无流动改革为有偿、有限期、有流动的一项核心内容，其目的是为了合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展。公众对使用期的关注，其焦点在于期限届满时如何继续使用土地、拥有自己的房产，而不是限期的长短。