主题：一线城市楼市出现“报复性下跌”

近几年，很多人都持一种似乎已被市场印证的观点：每轮调控之后，市场都会出现报复性反弹，比如2004年第四季度、2007年二三季度、2009年二三季度，2010年3月中旬至4月上旬。于是，包括部分开发商和投资者都在期望，下一轮报复性反弹将会何时出现。

其实，这只是观察房地产市场周期的一个视角而已。笔者想说的是，当前全国楼市，尤其是一线城市正在经历报复性下跌。证据是：刚刚过去的5月份，四个一线城市的商品住宅成交量环比4月份剧减。上海一手和二手住宅成交量皆下降七成，北京期房商品住宅成交量下滑近六成，深圳萎缩超过六成，广州下滑三成。四大城市中，广州情况稍好，但近几年广州楼市繁荣度明显不如其它三个城市。

事物都有两面性，正如一枚硬币的两面。去年一线城市楼市成交量和价格出现了报复性反弹，如今成交量首先出现报复性下跌，实在不必大惊小怪。资本市场一而再、再而三的证明一个“铁律”，疯涨之后是大跌。与股市相较，楼市的资产市场的色彩稍淡，所以更多时候是疯涨，调整时多属“温柔型”，但偶尔来一次报复性下跌，亦属正常。

缘何要用“报复性下跌”这样犀利的字眼来形容5月楼市？不妨以上海为例进行分析。5月份上海一手商品住宅（剔除动拆迁配套商品房）成交量为30万平米左右，这一成交量创造了2003年以来“非春节月份”的最低值纪录。春节前后所在的月份，一般都是年度最低值，比如2008年和2009年的2月份成交量为30-40万平米左右。30万平米的成交量，不仅低于上上轮上海楼市下跌期中最低迷的时间——2005年5-8月份的80平米左右，而且更低于上轮调整期中最低迷的时间——2008年9-10月份的50万平米左右。

上海的朋友可能体会很深，2005年上海楼市曾经历过一次大幅调整，与目前情形相似。2004年以上海为代表的长三角楼市出现暴涨，招致2005年3月下旬“老国八条”的打压，当时有句顺口溜是“上海感冒，全国吃药”，5月初“新国八条”跟着出台。结果是，与当前一样，上海楼市剧烈降温，一手商品住宅成交量由4月份的142万平米左右，直线下跌至5月份的78万平米，降幅约55%。其后成交量在低位徘徊，直到“金九”才开始反弹，2006年保持盘整格局。而价格则是大概滞后两个月左右，才大面积的出现楼盘降价促销现象，70个大中城市中上海的房价指数7月即出现2.7%的环比负增长，2006则保持盘整态势。从2005年下半年到2006年，退房现象颇为多见。

总结下来，2005年的楼市调整属于快速降温，长时间调整（持续了一年半左右）。2008年那次则是逐渐步温，调整时间稍短（主要受益于国家的楼市刺激政策）。2007年9月份“二套房贷”新政出台后，上海楼市就出现降温迹象，10月份一手商品住宅成交量比9月份略降，其后总体维持下滑势头，直到2008年9-10月份降至最低谷。但上一轮上海房价指数直到2008年8月才出现环比负增长。2009年3月成交量和价格双双出现反弹。

人们总是受惯性思维的摆布，所以错把2009年楼市疯狂当作正常，有人在去年12月份“国四条”出台后，还敢继续冲进市场投资投机。同样，眼下的大跌之后，很多人同样会担心今年剩下来的7个月，市场同样继续这样的低迷。我想告诉大家的是，5月份30万平米的成交量已属非理性的低迷了，不仅投资投机需求逃离，就连正常的自住需求亦陷入浓重的观望。

如果要做历史对比，笔者认为今年上海和其它一线城市的楼市，可能会重现上海2005年的市场轨迹：5-8月份成交量基本上维持低位，9月开始有可能开始反弹，但不会是报复性反弹；价格则很快就会出现调整，事实上二手房已经降价，接下来促销的新盘也会越来越多，至于价格何时会到底，关键还是取决于政策何时会放松，这点需要大家密切观察。