主题：六月楼市众生相 调控时代开发商的市场判断
- 发表于2010-07-02
宏观调控有滞后性，这是房地产业内人士普遍持有的观点。而在短暂的观望期之后的6月，开发商各自的应对策略也开始现于地产江湖。而从开发商各自的应对策略中，我们也能一窥开发商在后调控时代，对市场走向的判断。
代表类型1：优惠促销
代表企业：绿地、恒大
代表事例：
绿地集团全国促销，重庆绿地也高调地宣扬其88折的巨大折扣优惠，记者曾问重庆绿地营销负责人，这是否是绿地在调控新政下的积极应对之举，绿地方面表示实际上打折促销是集团在年初就定下的策略，但细心的市民发现，绿地在房交会后的促销仅仅是88折，而6月份的开盘促销，还增加了免物管费、免契税等内容。
而“开盘必特价、特价必升值”的恒大，其全线85折的促销策略，更是引得业界和购房者一片惊呼，创造了极好的销售额。
点评：像绿地、恒大这样布局全国的一线房企，是否对宏观市场研究更透彻，对未来市场走向判断更准确？事实上，不管怎样他们率先创造了更多的销售回款。
代表类型2：借势发力
代表企业：保利、空港新城开发联盟
代表事例：
央企保利这次出手很快，一早就强势力推两江新区的价值。保利·江上明珠被大量赋予了鸿恩寺板块的宜居价值和两江新区滨江商务板块的价值，保利高尔夫华庭则被定位为两江新区绝版高尔夫物业，从市场反馈来看，江上明珠项目一万多份资料在一个月之内发完，高尔夫华庭开盘当天售罄，临时加推一栋也当天销售过半。
而在利用两江新区利好当中，空港新城的开发商无疑是坚持得最为彻底的。70万方的空港新城第一大盘泽科·港城国际，其面市的广告报版，几乎都是“重庆进入两江新区时刻”的主题，市场反馈看，港城国际售楼部开放当天，就有超过5000人捧场。
点评：吃准政策，跟对政策，就看谁的嗅觉更灵敏了。
代表类型3：品牌加分
代表企业：龙湖、金科
代表事例：
龙头企业自然有龙头企业的风范，6月期间，本土两巨头龙湖和金科都把重心放在了品牌和业主服务上面。龙湖在继续坚持八大服务体系的基础上，在春森彼岸又推出了为业主量身打造的“管家服务系统”，在物业服务方面进行再一次自我超越。金科则继续坚持“金科邻里”的深化，6月小业主童心苗圃活动、端午节包粽子、小区单元门悬挂艾草、社区送香包、感恩父亲节、世界杯观战、金科邻里第一届易物节等，六月七大活动，着着实实让金科业主感受到了金科邻里的主题——幸福和快乐。
点评：迷茫的市场下，淡定从容地加大品牌建设力度，这不仅考验企业的资金实力，还有对品牌建设的气度，须知，罗马不是一天建成的，龙湖金科的品牌美誉度也不是一朝一夕就有的。
代表类型4：产品升级
代表企业：聚义、恒通
代表事例：
两江新区一挂牌成立，空港新城的聚义·香城故事，就立马干了一件事情——以提高3~5倍的成本，把小区内原来规划为沥青路面的消防通道，全部改为硬质石材铺装，聚义副总廖驿楠说，要做对得起两江新区的高品质产品。而大渡口的恒通·御景天都，则启动了新一轮的品质升级计划，花费200余万，把内墙涂料装饰全部改为高品质瓷砖铺装，据不完全统计，御景天都目前已经成为大渡口卖得最好的高层项目，显示出市场对它的认可。
点评：以更高品质积极应对后调控市场，需要的是魄力。
代表类型5：谋定后动
代表企业：常青藤
代表事例：
重庆高端别墅的第一品牌常青藤，6月份在市场上几乎没有露面，那常青藤在做什么？“客户回访和客户关系维护”，常青藤副总杨勃表示，处于塔尖的财富阶层非常敏感，现在是否是别墅的最佳买入点，他们也有自己的判断，很多富豪都重新安排了资金使用渠道。常青藤现在的置业顾问，拜访客户都是做售后服务和客户关系维护，到最后才提或者根本就不提销售信息，但是常青藤相信，以产品见长的高端项目、高端独栋别墅，仍然是长期看好的。
点评：据说常青藤目前还每天开会研究怎么把“独栋”的味做足，看来，谋定而后动，也要为“后动”提前做好准备。
代表类型6：四处融资
代表企业：部分资金短缺的开发商
代表事例：
记者从重庆国土资源和房屋管理局公众信息网上了解到，从6月1日到6月30日，一共有23家大中型开发企业新办了土地抵押登记，且部分企业还抵押了多块土地，这一数字远高于同期。由于销售回款不畅和开发贷款难，部分开发商不惜高息融资。据记者一从事民间借贷的朋友介绍，目前重庆某排名前十的开发商，6月份办了一笔借款，融资的成本已经超过3分利。另一方面，记者6月初采访过从福建潜入重庆的一大型财团，其负责人称，他们带入资金量等同于重庆排名第一的开发公司一年的销售额，他每天的手机热得发烫，最少要换两块电池。
点评：宁愿以3分利以上的融资成本借钱，何不降价一分利给购房者？
代表类型7：急于抢地
代表企业：巨龙实业、光亮房产
代表事例：
“这段时间小开发商拿地很执着”，常青藤副总杨勃介绍，他们公司最近看好几块地，但都无疾而终，被迫放弃，原因就是与他们线下竞争的中小开发商，拿地热情都很高。记者查询得知，整个6月只有两块土地出让，分别被巨龙实业和光亮房产夺得。而在5月份，除金融街以14.6亿拿下一块黄金地块外，也没有任何一家大开发商拿地，反而是中小开发商拿地热情高涨。
点评：“无米下锅”和“消化存量”，两边都很难。
代表类型8：广寻渠道
代表企业：几乎所有开发商
代表事例：
重庆的几家大企业，渠道销售部最近在营销推广中，受到前所未有的重视，一些开发公司甚至给渠道销售部员工开出了“卖一套房子奖励1000元，再加一个上海世博游名额”的巨大利益刺激。活动公司最近的活动价格也水涨船高，以前2万一场的小活动，现在少了3万不谈。而以前做房地产营销代理的中介公司，也开始做起了“泛代理”的渠道中介，来迎合开发商的渠道销售，“开发商在这个渠道上给的代理销售点子，比传统的全案代理高多了”，解放碑时代豪苑内一营销代理公司老总如是道。
点评：来电来访下降，坐等上门不如走出去，渠道，是必然选择。
- 发表于2010-07-02
- 发表于2010-11-10