主题：2012购房三问：买不买？何时买？如何买？

没有哪个行业像房地产业这么热闹、跌宕、折腾。近十几年来，每年都有“好戏”，而且主角与剧情皆不同。回顾近几年，2007年市场爆热，2008年行业速冻，2009年报复性反弹，2010年高位略升，2011年调头向下。

过去的一年，房地产调控严厉程度堪称史上之最，房地产开发、供应被全面压制，投资投机性需求基本全线撤退，部分自住需求亦被误伤，只剩刚需孤军奋战，所以表现为中小户型普通住宅相对吃香，大户型、高端房遇冷。

有文章指出，“展望2012年，房地产市场基本走势是可以预判的：市场总体偏冷，上半年惯性下行，下半年筑底后试探性复苏。在政策总体偏紧的情况下，很难期望楼市还会出现类似2009年那样的绝地大反攻”，“2012年将是过去两年和未来几年罕见的入市良机”那么2012究竟该不该买房?又该如何买房?

买还是不买

政策走向做参考

锁定心仪楼盘实时动态

历史的经验告诉我们，政策的走向在现阶段依旧是购房者做出判断选择的第一参考要素。2012年，限购令、房贷利率、房产税等政策仍旧是决定市场走向的最重要的风向标。

首先，有了2008年的经验教训，中央政府轻易放松限购令的可能性在2012年几乎为零。目前来看，中央政府对调控的坚持将让房价在今年至少无法出现抬头的迹象，但跌幅大小则又以开发企业以及项目的自身情况所决定，执着追求跌到几成才能出手无疑是刻舟求剑。

其次，判断政策走向还应尽可能领会“微调”这一关键词精神。地产调控本质是要调整中国的经济结构，不完全依靠房地产拉动经济增长。但绝对不是将房地产完全遏制。在控通胀与保增长必须兼顾的前提下，政策的小幅摇摆，也就是所谓的“微调”在所难免。

结论是投资将成为未来经济保持增长的关键，而房地产投资在经济发展中也起到中流砥柱的作用，因而，2012年政策延续，房价将进一步出现下调，但在保证宏观经济安全的背景下，政府绝不可能允许出现房价大起大落的局面。

对于购房者来说，要做到的就是克制逆势抄底的心态，选择持续关注政策走势，锁定心仪楼盘实时动态，一但降价促销达到了相对合理的价格区间，就应果断出手

具体购买时点还要看需求

不着急者可以等等看

青岛今鹏翔投资公司CEO修方舟表示，这是一个策略问题。如果急着住，任何时候买都不吃亏，都有买的道理。如果不是特别急着住，要看准时机再买。另外，购房者对房子的选择要多元一些。比如原本要在某区域买房，但该区域房源稀缺，房价不变;而其他区域房价降了，这也是可以考虑的。

“如果一直不买房，同样有机会成本的问题，未来有许多不可预期的情况，比如推出新的税种，增加持有成本或购买成本等。也可能错过最佳的购买时机。具体的购买时间点还要看需求。”有关专家建议。

从另一个方面看，虽然表面上房价下降了，但由于利率提高，购房者的贷款成本也相应提高。现在买房并不能得到实惠。对于房地产市场的去泡沫化，也有专家表示，调控效果已经逐渐凸显，但到泡沫的全部挤出，尚需时日。对于那些不着急购房者，可以再等等看。

自住型购房者 2012是良机

从购房需求的性质分析。2012年，对于短线投机需求，基本没机会。对于长线投资需求，仍可适当购房，虽然未来五至十年，不可能重现大涨的态势，但肯定将是正增长，必定会跑赢CPI，甚至略超GDP增幅。

对于自住需求，购房的主要目的是改善生活环境，不必太在意房价波动，幸福是第一位的，应该抓住难得的购房时机。

何时买最合适

2012年**关注5月、10月两个节点

2012年的楼市在调控力度不见放松的前提下，基调还是观望。但是，因为将要面临更加巨大的资金压力，开发商将不得不升级优惠措施，而2012年春末夏初和“十一”黄金周前后，刚需可寻找合适的机会出手。

对于刚性需求者来说，2012年可**关注5月、10月两个时间节点。

在刚刚过去的一年里，包括北京上海等在内的一线城市楼市，在极为冷清的环境下度过了艰难的一年。就2012年来说，行情转暖的可能性几乎不存在。因此可以初步断定，2012年楼市虽然不太可能复制2011年的行情，但在市场环境并未出现改变的前提下，还是会走出相似的行情。

上半年房价见底 适合抄底

可以预见的是，2012年上半年，由于存量继续高企，调控持续，价格战的继续已是不可避免。但房价会否在这轮拼杀中见底?目前，大多数业内人士认为，房价很可能在今年上半年见底。

预计2012年武汉全年商品住宅供应量1400万平方米，同比增长17%。而2012年住宅成交量预计700万平方米，同比减少25%。到2012年年底全市预计存量将达1500万平方米，房价降幅将在8%-12%。