主题：重庆新开盘价格测评——建工锦绣华城
- 发表于2011-05-13
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- 发表于2011-05-13
因素修正
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为6750、8147、8171元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为7689元/平方米。
二、典型投资收益法 根据当前市场形势，选用典型投资模式收益法进行项目市场价格测算。根据同档次同类房地产项目的租金调查，确定项目主力户型租金为900元/月，每年的租金按同比上涨5%，空置率按5%每年12个月计算，同时考虑不可预见费，将年运营费用比率确定为8%，通过市场提取法提取出的该类住宅报酬率为2%。与风险相对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报酬率为6.3%，期末转售时报酬率为8%，计算项目市场价值。 典型投资者收益模式测算 年份 1 2 3 4 5 潜在毛收入 10800 11340 11907 12502 13127 空置和收租损5% 540 567 595 625 656 有效毛收入 10260 10773 11312 11877 12471 运营费用8% 821 862 905 950 998 净运营收入 9439 9911 10407 10927 11473 期末转售净收益 5年后按2.5%净收益率出售，转售税费3% 445168 持有期NPV(6.3%) 43326 期末转售NPV(8%) 412193 房地产总价V 455519 套内单价 6902
三、测评价格确定 通过全面市场调查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用市场比较法、典型投资收益法测评项目市场价格。根据两种评估方法权重比例，经过详细准确的测算，最终确定项目2011年5月合理价格为：7400元/平方米（套内价格）。