主题：开发商感叹：卖房要趁早！

       俗话说“出名要趁早”，如今“卖房也要趁早”。

作为年后的首月，2月份楼市表情可谓相当复杂。原本被业内人士称为“淡季”的月份，却成为开发商疯抢刚需，增加销量的大好时机。在这一波行情中，品牌开发商可谓出尽风头。但当刚需累积的需求得到释放之后，下一波行情又在哪里?且假如下一波行情来临，作为品牌房企，还能有优势抓住吗?

       开发商抢初春第一波 品牌房企动作大

新年刚过，2月伊始，开发商轰轰烈烈的初春抢夺战就开始了。

抹去去年年底佯装笃定的表情，众多开发商一开年就紧急布阵。如汉口某品牌开发商布置任务如下：硬性要求一个业务员每天要打上百组电话;销售团队加班一天一夜制定营销活动以及新概念营销计划;寻找多家中介代理进行楼盘蹲点，把客户“抢”到现场;同时销售团队人事调整也在积极调整，小到销售业绩不高的业务员，大到不少知名房企分管营销的高层。

“2月1号就上班了，首个周末就发现刚开年，看房的人就很多，甚至意向很浓，还有现场成交的。营销组就觉得2月份可能会迎来一阵暖流，于是全员备战。”某项目置业顾问坦言。“其实2012年大家心理预期都很悲观，所以嗅到一点暖意，公司都要全力以赴。”

而在这一轮抢滩中，作为市场风向标的品牌房企各种新型营销手段层出不穷。保利、招商以及万科三大巨头的表现更是夺人眼球。

从1月1日到2月初，保利在全国40多个主要城市联合举行了大型促销活动，意欲在其他地产商冬眠期间抢夺客源。2月初至今在武汉发起的“保利Town三彩之红色起义”，将保利名下的保利拉菲、保利心语、保利中央公馆三盘齐推，令人印象深刻。

紧随其后的是招商地产，该公司在2月18日至3月31日间，推出感恩回馈让利活动，涉及全国14个城市的22个在售项目。

此外万科也玩起新概念，利用线上线下强推“云房展”，汉口、汉阳、武昌三镇七盘联动并加以各种优惠，抢占第一波浮出水面的刚需。

某研究员陈龙表示，“春江水暖鸭先知”，品牌房企对于市场的温度判断会比一般开发商更精准，做出反应的速度也更快。加之品牌房企的口碑、影响力以及规模大、布局广的特点，在首战中绝对占有优势。但同时要顾及到，此次回暖释放的刚需，多是去年下半年被压抑人群，购买力有限但目标明确，所以性价比较高，或者优惠折扣力度较大的楼盘会比较受青睐。

       楼市要“保暖” 改善性需求急需释放

政策调控效力显现，投资需求被抑制，刚性需求虽然目前有抬头之势，但楼市要“保暖”，还需要释放改善性需求。

家住金银湖的张女士在武昌上班，因长途跋涉太累，张女士希望卖掉现有住房，在武昌中心购置一套80平的新房。去年下半年一直等待抄底，却又感到十分盲目，不知道何谓“底”。今年刚开年，张女士又开始纠结。

购房者因生活品质的提升，所住房屋的升级换代是必然。虽然“一步到位”的置业理念人人都懂，但并非都有实力。而新政对于二套房贷款的限制，对资金不算充裕的购房者便直接影响了他们的购房决策，而资金充足并有购房计划的购房者来说，选择观望似乎比出手更安全。

你们开发商怎么去撬动这批改善性住房的需求者呢?

华明达资深房产经纪人吴女士这样对改善性购房者做了需求分类：首先，年龄在40岁左右的购房者，大部分人第一套房都可能是福利分房。这部分购房者在选择二套房时，面积可以偏大一些，选择在120至140平方米左右比较合适。因为这部分购房者没有第一套房贷的压力，所以在买第二套房时可以挑选品质和升值潜力都较好的住宅。

其次，部分35岁左右的购房者，他们可能即将面临养老养小的生活转变，所以需要改善住房环境。这类购房者在购房时需要从生活的多方面考虑住房的条件。如果第一套房就是购买了商品房，但因为生活、工作等原因需要改善房型换房的购房者，面积最好控制在80至100平方米之间。可以选择交通发达的住宅，主要以自己工作的地点为区位选择的依据。而房子周边**配套和医疗也是需要考虑的条件。

“开发商要维持这股‘暖流’，除了抢滩这一波刚需，还要及时调整好销售策略，等待撬动更具购买力的改善性需求一族。”某研究院陈龙表示，“当前是以小户型为主，开发商需要调整产品结构，具有针对性地制定营销战略。”